租金驟減，空置飆升，重壓之下的商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒚媾R雪崩

早上上班的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)公司旁邊新建的寫字樓已經(jīng)開(kāi)始拆除圍擋，準(zhǔn)備對(duì)外銷售了。抬頭看，巨幅的樓體廣告，將7000/㎡超低的價(jià)格放到了最顯眼的位置，讓每個(gè)看到的人的，都不禁驚掉了下巴。

早就聽(tīng)說(shuō)今年寫字樓市場(chǎng)行情不好，沒(méi)想到在這種繁華商業(yè)地段，這種打著公寓對(duì)外銷售的寫字樓，竟然能夠給出這樣的價(jià)格，而接下來(lái)的租金，自然是可想而知了。

今年的疫情對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都帶來(lái)了嚴(yán)重的沖擊，在當(dāng)前行業(yè)下行壓力下，人們更多的是將注意力放在住宅市場(chǎng)，媒體和輿論也是不停地跟著人們的關(guān)注走，從學(xué)區(qū)房熱潮，到各大城市的調(diào)控政策“N日游”；從北上廣深高端住宅搶手，到杭州南京土拍地王頻現(xiàn)。住宅市場(chǎng)可以說(shuō)是經(jīng)歷了一個(gè)低開(kāi)高走的上半年。

但我們要清楚地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前的中國(guó)樓市，是有住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)部分組成的，當(dāng)社會(huì)的關(guān)注度都放在住宅市場(chǎng)的時(shí)候，被遺忘在角落里的商業(yè)市場(chǎng)，正在經(jīng)歷一場(chǎng)生死考驗(yàn)。

商業(yè)租金持續(xù)暴跌

如果說(shuō)疫情對(duì)住宅市場(chǎng)的沖擊是嚴(yán)重的，那么在商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域則是致命的。

畢竟作為一把雙刃劍，疫情在影響我們生活的同時(shí)，也讓很多人看到了買房的重要性，因此很多地方的住宅市場(chǎng)一度在疫情高峰過(guò)后迎來(lái)了成交熱潮。但對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，就不一樣了，疫情之下，很多行業(yè)都受到了嚴(yán)重的沖擊，許多公司都面臨著破產(chǎn)和倒閉，商業(yè)地產(chǎn)的租金也開(kāi)始持續(xù)的走低。

近日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中指研究院發(fā)布的2020年上半年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)研究報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，如果不考慮免租，超八成樣本商業(yè)街、商圈租金下跌。考慮到消費(fèi)市場(chǎng)和實(shí)體商業(yè)的恢復(fù)尚需時(shí)間，預(yù)計(jì)商鋪?zhàn)饨鹚皆诙唐趦?nèi)或?qū)⒗^續(xù)下行。

報(bào)告顯示，在商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)，1-5月，全國(guó)銷售面積同比下降23.1%，新開(kāi)工面積同比下降14.8%。

而在商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)方面，上半年，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的平均租金為25.1元/平方米·天，環(huán)比下跌2.41%。由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的平均租金為26.8元/平方米·天，環(huán)比下跌1.09%。在上述樣本中，上半年超八成租金環(huán)比下跌。

商鋪依然如此，寫字樓也不遑多讓，跌勢(shì)明顯，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，受到疫情的影響，15個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓商圈的租金環(huán)比下跌了1.54%，租金環(huán)比下跌的商圈將近有90%。

空置率不斷飆升

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，價(jià)格通常是由供需關(guān)系所決定的，當(dāng)需求不斷下降，租金持續(xù)走低的時(shí)候，帶來(lái)的最顯著的影響，便是商業(yè)空置率不斷地飆升。

來(lái)自贏商網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2―4月，全國(guó)典型購(gòu)物中心的客流僅為去年客流均值的36%，全國(guó)典型購(gòu)物中心平均空置率（空鋪面積/總鋪位面積）為21.10%，超過(guò)行業(yè)公認(rèn)的空鋪率警戒線20%。

以小編所在的青島威為例，根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2020年第二季度青島寫字樓與零售市場(chǎng)概況調(diào)查報(bào)告顯示，二季度，青島零售市場(chǎng)暫無(wú)新項(xiàng)目入市，全市購(gòu)物中心總存量為239.2萬(wàn)平方米。二季度，青島零售市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)在疫情影響下略有下降，為人民幣445元每平方米每月。空置率上升0.23個(gè)百分點(diǎn)，至6.06%。

在今年的三、四月份的疫情恢復(fù)期，全國(guó)多個(gè)城市都迎來(lái)了退租、轉(zhuǎn)租浪潮，而隨著各地政府鼓勵(lì)地?cái)偨?jīng)濟(jì)，占道經(jīng)營(yíng)等，商鋪市場(chǎng)更是遭受到也前所未有的沖擊。一位經(jīng)營(yíng)商業(yè)綜合體的朋友對(duì)小編抱怨說(shuō)，現(xiàn)在地?cái)偤屯赓u對(duì)商鋪的沖擊太大了，路邊都可以買，誰(shuí)還愿意去租店鋪。

尤其是對(duì)于青島這樣的旅游城市來(lái)說(shuō)，很多店鋪的主力消費(fèi)群體，都是外地游客，在疫情的影響下，往年同期的游客潮并沒(méi)有到來(lái)，很多商鋪也不得不面臨慘淡的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。

商業(yè)地產(chǎn)真的傷不起

一直以來(lái)，人們都將關(guān)注度放在了住宅市場(chǎng)上，卻經(jīng)常忽略了商業(yè)市場(chǎng)，但就目前的行情來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)似乎真的而已經(jīng)傷不起了

從上半年整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍在復(fù)蘇，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)仍面臨較多挑戰(zhàn)。從短期看，商鋪?zhàn)饨鹫w承壓。不過(guò)，未來(lái)隨著疫情防控形勢(shì)向好，前期壓抑的部分消費(fèi)需求有望逐步釋放，并支撐消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

但這種事情也不能完全的肯定，因?yàn)橐咔檫€存在一定的不確定性，而且在經(jīng)歷過(guò)疫情以后，傳統(tǒng)的消費(fèi)模式已經(jīng)受到了嚴(yán)重的沖擊，線上已經(jīng)成為了一種不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

值得關(guān)注的是，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品價(jià)值的提升，以應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費(fèi)模式的變化。尤其是在后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。而作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將更多思考如何構(gòu)建全渠道運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)智能轉(zhuǎn)型等，以抓住新的商業(yè)風(fēng)口。