產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何做好產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵

不少企業(yè)都是帶著住宅地產(chǎn)時(shí)代的浮躁心態(tài)進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，一律想賺快錢，甚至有人夢(mèng)想瞬間超越22年歷史積累的張江高科。如：一家擅長(zhǎng)搞所謂總部獨(dú)棟花園的企業(yè)倒在了賺快錢的路上，極為慘烈，他的殺手锏就是工業(yè)用地上建類住宅、類商業(yè)。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有沒(méi)有殺手锏?說(shuō)有又很難說(shuō)清楚，說(shuō)沒(méi)有又怕人說(shuō)沒(méi)水平。要說(shuō)這個(gè)“殺手锏”，也只能是產(chǎn)業(yè)，如何做好產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

1、精心選址

天時(shí)即政策環(huán)境：產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要外部的支持，尤其是來(lái)自政府的政策支持。如果你所選擇的區(qū)域，沒(méi)有強(qiáng)有力的政策支持你所要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，你所選擇的產(chǎn)業(yè)，不是這個(gè)地方政府所支持的產(chǎn)業(yè)，這樣的選址顯然并不夠理性。

地利即產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展遵循嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)規(guī)律，其中最重要的一條就是，產(chǎn)業(yè)不能孤立發(fā)展。如果擬選址區(qū)域內(nèi)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀十分薄弱，或者上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不盡如人意，相信目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也很難一帆風(fēng)順。

人和即人力資源：為什么高端金融、創(chuàng)意研發(fā)會(huì)在一線城市大發(fā)展?為什么生產(chǎn)制造更多在二三線城市有更多空間?因?yàn)橛衅ヅ涞娜肆Y源。在選址階段，企業(yè)的自由度實(shí)際上是最大的，最多的精力應(yīng)該放在這里。

2、精致產(chǎn)品

跨界即產(chǎn)城融合理念：任何產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都是人集聚和活動(dòng)的空間，所以人的各種需求，吃喝拉撒都需要在這里實(shí)現(xiàn)。以往產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃中，過(guò)于注重產(chǎn)業(yè)功能本身的建設(shè)，而對(duì)滿足人們基本需求的功能考慮過(guò)少，使得這些需求必須從園區(qū)外部滿足，這就是鐘擺效應(yīng)、鬼城的成因，最終也會(huì)制約園區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展。

平臺(tái)即配套和服務(wù)：產(chǎn)品硬件如何打造，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商基本都會(huì)關(guān)注到的問(wèn)題。但是作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，硬件只是一方面，配套和服務(wù)也是入駐企業(yè)非常關(guān)心的另一個(gè)方面。所以，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，需要從“蓋房子”的思路往“造平臺(tái)”上轉(zhuǎn)變，只有園區(qū)能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更多增值服務(wù)，才能吸引更多企業(yè)在此發(fā)展。

深耕即了解客戶需求：在具體產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟其他地產(chǎn)類型一樣，深入了解客戶，才能滿足客戶的需求。比如，目標(biāo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)需要什么類型的建筑?跨度層高應(yīng)該是多少?樓層荷載多少才足夠?需要什么樣的電荷載?

3、精準(zhǔn)招商

定制即招商工作前置：招商前置至少能夠帶來(lái)兩方面的好處：一是確保未來(lái)業(yè)主的需求能充分體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，避免建成后進(jìn)行調(diào)整的巨額費(fèi)用;二是能使園區(qū)開(kāi)園即具備足夠的人氣，從而各項(xiàng)配套也能健康運(yùn)作，形成園區(qū)發(fā)展的良性循環(huán)。

此外，如果招商工作能提前到土地獲取階段，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商獲取土地也十分有利。聯(lián)東地產(chǎn)在拿地階段就整合了產(chǎn)業(yè)企業(yè)的資源，向政府宣稱“我們是帶著企業(yè)來(lái)團(tuán)購(gòu)的”。產(chǎn)業(yè)落地所能帶來(lái)的稅收、就業(yè)等，對(duì)政府十分有吸引力，于是聯(lián)東地產(chǎn)在拿地階段就占據(jù)了十分有利的地位。

引擎即龍頭企業(yè)招商：

龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用不言而喻，大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，龍頭企業(yè)招商必須是招商的重點(diǎn)和核心。

鏈條即產(chǎn)業(yè)鏈招商：產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著天然的集聚需求，所以一旦有了龍頭企業(yè)入駐，圍繞龍頭企業(yè)展開(kāi)產(chǎn)業(yè)鏈招商，就會(huì)顯得從容很多。另一方面，從經(jīng)濟(jì)效益角度看，龍頭企業(yè)招商中，給予的條件十分優(yōu)厚，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，并沒(méi)有太多的利潤(rùn)空間，甚至是賠本賺吆喝的。產(chǎn)業(yè)鏈招商所引入的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，則能夠較好地實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)需求，確保園區(qū)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期可持續(xù)性。

4、總結(jié)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于常規(guī)地產(chǎn)，其的重心不在于“地產(chǎn)”，而在于“產(chǎn)業(yè)”。拋開(kāi)產(chǎn)業(yè)去尋找所謂的“殺手锏”，實(shí)際上是舍本逐末、騎驢找驢之舉。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“殺手锏”就在“產(chǎn)業(yè)”這兩個(gè)字上，做好產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)才有活路。

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