延期多年的華誼兄弟電影世界（蘇州）（下稱蘇州電影世界）終于要開業了。7月13日，華誼兄弟宣布蘇州電影世界將于7月23日開業，并稱華誼兄弟實景娛樂開始進入守業運營的發展新階段。實景娛樂，是指依托華誼兄弟影視資源、結合地方文化打造的影視文旅實景項目，主要以電影小鎮等形式呈現。
華誼兄弟董事長王中軍對實景娛樂給予厚望，他認為這是華誼兄弟躍升成為迪士尼的關鍵跳板。作為早期實景娛樂的掌舵人，他曾為公司設定了到2016年簽約20個項目，未來實景娛樂年收入180億元、年凈利潤18億元的宏偉藍圖。
但年報顯示，截至2017年底，華誼兄弟已簽約18個實景項目。華誼兄弟剛發布的2018年半年度業績預告顯示，其歸屬母公司的扣非凈利潤為2.29~2.59億元，而該數據在一季報為2.53億元。這意味著，華誼仍然在依靠年初兩部走紅的主控電影——《芳華》和《前任3》貢獻利潤。
王中軍在6月28日表示，蘇州電影世界將于暑假開園，華誼長沙電影小鎮、華誼南京電影小鎮和建業華誼電影小鎮（鄭州）預計將于今年陸續開業。
近期，“公司深讀”集中走訪了上述4個項目，發現蘇州電影世界基本竣工，其余3個小鎮仍在施工中，鄭州小鎮的多位員工稱項目不會在今年開業。對此，華誼兄弟方面表示，鄭州小鎮、長沙小鎮等項目將于2018-2019年陸續開業。
“公司深讀”還注意到，華誼已出資設立的11個實景項目均為輕資產模式，即與各地開發商和地方國資合作。唯一重資產的華誼影城（蘇州）有限公司通過信托、銀行貸款等方式使用資金或達41.6億元。
地產已經成為了華誼實景項目的標配。有被采訪者稱，缺少配套地產的長沙小鎮因為資金壓力，一度考慮過出售商鋪。
對此，華誼兄弟回應稱，華誼影城（蘇州）有限公司以項目公司作為融資主體獨立融資，融資主要基于土地與在建工程抵押，信托、貸款等均是行業正常融資方式，不會對公司產生影響。
延期2年半，蘇州電影世界“復雜性非常大”
距離蘇州電影世界還有幾公里的車程，“公司深讀”就清晰地看到一尊75米高雕像矗立在蘇州工業園區的陽澄湖畔。該雕像根據華誼出品電影中的大佛打造而成。
蘇州電影世界官網稱，它是以華誼兄弟自持電影知識產權為主題的電影文化體驗項目，包括游樂項目、演藝、餐廳、商店等內容，由星光大道、集結號等6個主題區組成。
6月29日，“公司深讀”在蘇州電影世界看到，正門內的建筑和娛樂設施已經修建完畢。在東北側的區域，仍有部分土路尚未鋪設路面，地上堆積著木材和管道，一輛吊車正在過山車附近施工。
一位頭戴安全帽的施工人員說，除了該區域，園區的其他地方都建好了。過山車是園區內工程量最大的娛樂設施，還有2個月才能完工。他還表示，蘇州電影世界將于7月下旬開業。
在西側的電影拍攝基地門前，一位安保人員也表示：“這段時間應該不會有劇組來了，現在都在準備7月的開業，到時候明星都會來。”
蘇州電影世界能否如期開業，是華誼兄弟眼下的頭等大事。華誼兄弟曾表示，蘇州電影世界預計2015年底開業，之后又延期至2017年。
“公司深讀”梳理今年以來華誼兄弟的《投資者關系活動記錄表》和深交所互動易平臺發現，相當一部分機構投資者和股民都在關心和詢問蘇州項目的進度。
王中軍在3月底的投資者交流會上表示：“我們管理層里有一個倒計時群，已經開始從每一天蘇州電影世界到什么程度。”
針對延遲開業的問題，蘇州電影世界相關負責人曾向《中國經營報》解釋，公司遇到的最大的挑戰就是做什么，怎么做，如何將一個二維的電影落地變成實體的東西。
在交流會上，王中軍則強調了項目的“復雜性非常大”，“因為還有政府的安全驗收、土木驗收”，“它的進口設備非常多，安檢上還需要有很大的突破”。
盡管承認實景項目存在挑戰，華誼兄弟還是展現了對標迪士尼樂園和環球影城的野心。王中軍在交流會上稱，“今年如果真的能開3到4家的話，那么基本上華誼在電影旅游上就站住了一個很好的位置。”
鄭州電影小鎮“可能明年十一”開業
管理層的表態直接體現在項目上。7月5日，“公司深讀”在長沙岳麓區看到，長沙電影小鎮游客服務中心門前豎立著一塊紅色展板，上面顯示“倒計時85天”。
現場員工稱，一期項目意大利小鎮將于9月28日開業，游客服務中心東側的空地是二期項目老長沙地塊，現在還沒開始建。
“公司深讀”注意到，小鎮南側的低層建筑已經主體完工，顯露出彩色的屋頂和外墻，北側的高層建筑雖然封頂但被安全網環繞，工地上傳來建筑機械此起彼伏的轟鳴聲。
一位施工人員稱，低層建筑是商鋪，高層建筑包括電影院和教堂，目前部分商鋪正在做裝飾。
同樣計劃在國慶檔開業的，還有南京電影小鎮。7月2日，“公司深讀”在南京江寧區看到，南京小鎮第一街區星影廣場的大部分建筑也已主體完工，東北側仍有2棟建筑處于框架結構施工階段，西北側有挖掘機正在進行土方作業。
一位施工人員說，該項目將于10月1日剪彩，正門前的建筑已經框架完工，就差裝修了。施工方中建二局東北分公司發布在新華網上的信息也顯示，星影廣場預計今年10月開業。
根據南京市上秦淮文化旅游PPP項目資格預審公告，南京小鎮將由張國立影視文化街區、畫皮街區等6個分散的建筑群組成，但“公司深讀”在小鎮附近僅看到一處施工現場。
地處鄭州中牟縣的建業華誼電影小鎮，是4個項目中唯一未公布具體開業時間的。7月3日，“公司深讀”在鄭州小鎮看到，東側有三四棟民國風格的建筑已經完工。西側房屋露出了中國古建筑的屋脊輪廓，四周還未拆除綠色安全網。
一位施工人員稱，建筑房頂上的瓦還沒裝，內墻也沒有刷，今年10月開不了業。鄭州小鎮配套住宅項目建業橙園的銷售人員則表示，小鎮今年暫時還不會開業，“對外開放可能明年十一左右”。
據銷售人員介紹，鄭州小鎮包含電影大道、意大利等3個主題街區。“它（鄭州小鎮）已經把主體建起來了，后期的路面包括外墻，現在還正在建。等它建成以后的話，可能還要考慮室內的裝修，里面還需要做舊。”
對于上述項目的建設進度，華誼兄弟方面稱，鄭州小鎮、長沙小鎮等項目正穩步推進，將于2018-2019年陸續開業。
許下180億宏愿，實景營收卻不及預期
外界習慣將華誼兄弟今日的困局歸因于“去電影化”，這首先體現在前幾年華誼兄弟的電影票房上。
據天風證券統計，2014~2017年華誼兄弟國產片市場份額徘徊在6.3%~15.9%之間，但這一數據在2012、2013年均超過20%，居于行業首位。
正是2014年，王中軍提出“去電影化”概念，實景娛樂成為了華誼旗下的獨立板塊。當年12月，他在專訪中描繪了實景娛樂板塊的路線圖：到2016年完成20個項目的簽約，未來吸引6000萬游客，每年收入180億元，每年凈利潤18億元。
但2017年年報顯示，品牌授權及實景娛樂板塊營收2.58億元，占總營收比重僅為6.56%。依靠年底2部主控電影及協助發行的1部進口電影的爆發，影視娛樂板塊的營收大增至33.74億元，占比為85.5%，仍是華誼兄弟的主要營收來源。
相比于影視娛樂板塊40%左右的毛利率，品牌授權及實景娛樂板塊的毛利率一直接近100%。王中軍在6月底稱，實景娛樂板塊采用輕資產模式，現在的利潤基本上來源于品牌授權收入。
“通過品牌授權和知識產權入股項目，具體包括前期的品牌授權和IP輸出、建設期的指導規劃、后期的管理運營。盈利模式包括：前期項目確定時的品牌授權費，項目建成后運營過程中按約定獲得經營性收入分成，以及根據在項目中所占股權獲得投資收益。”華誼兄弟方面則對輕資產模式做出了更詳細的定義。
工商信息顯示，實景娛樂板塊的經營實體——華誼兄弟（天津）實景娛樂有限公司（下稱華誼實景）共對外投資12家項目公司。這些公司分別注冊在深圳、合肥等地，經營范圍均包含房地產開發或園區開發。
華誼實景投資的11家輕資產項目公司
“公司深讀”統計發現，除華誼影城（蘇州）有限公司（下稱華誼蘇州）外，華誼實景均為華誼方面唯一的出資人。在這11家公司中，華誼實景持股比例為1%~40%不等，認繳投資額在1000萬元至1億元之間，符合王中軍輕資產的設想。
這些項目公司的出資人包括國企、民企和個人，控股股東一般為地產商或城投公司。其中，濟南、南京等6個項目公司的股東有地方國資背景。包含華誼電影小鎮在內的南京上秦淮文化旅游項目，還嘗試了PPP模式。
另外，華誼兄弟實景板塊的民企合作對象，以恒大、建業等地產商為主。
蘇州項目投資較大，為融資嘗試“明股實債”
股權結構較為復雜的華誼蘇州，則由于華誼方面投資較大，被外界稱為重資產項目。
工商信息顯示，華誼蘇州由華誼實景、蘇州工業園區陽澄湖半島開發建設有限公司、蘇州廣大投資集團有限公司在2011年分別出資2.25億元、1.5億元、1.25億元設立，華誼實景占股45%。
2015年，陽澄湖半島開發公司、蘇州廣大撤資，華誼華章（天津）文化投資管理有限公司、景致（天津）文化信息咨詢有限公司接手其余65%的股份。華誼華章為華誼兄弟參股子公司，景致文化股東之一楊蒨與華誼兄弟公告中提及的員工楊蒨同名。
一年后，華誼蘇州又進行了2次增資。文昊佳美（天津）企業管理咨詢有限公司、中國民生信托有限公司分別出資3.999億元、1.5億元持有華誼蘇州38.1%、14.3%的股份。文昊佳美母公司的控股股東為深圳平安大華匯通財富管理有限公司，實際控制人為中國平安。
華誼蘇州截至2017年底的股權結構
公司深讀”查詢某專業信托網站，發現民生信托曾發行名為“至信269號華誼兄弟電影世界集合資金信托計劃”的信托產品，其資金用途為對華誼蘇州進行股權增資并向其發放信托貸款，發行規模2.62億元，預計收益6.8%。
其風控措施為“如項目公司未按約定還本付息，則由華信超越公司受讓標的債權，并支付轉讓價款”。據民生信托官網披露，該信托產品共發行8期，累計成立規模6.62億元，產品類型均為房地產類。
某信托網站還收錄有名為“華信風云-實景1號私募股權投資基金”的私募產品，其資金用途為最終投資于華誼實景的股權，發行規模3億元，預計收益9%~10%。中基協官網顯示，華信風云實景系列共包含3只基金，均為“正在運行”狀態。
網上流傳的募資信息稱，該基金的還款來源為華信超越（北京）投資有限公司到期回購，風控措施為華信超越對該基金擔保。工商信息顯示，華信超越間接投資了北京華信實景股權投資合伙企業（有限合伙），后者在2014年斥資1.73億元從華誼兄弟手中受讓了華誼實景46%的股份。
“公司深讀”發現，上述2款產品均有收益不與被投資企業經營業績掛鉤、到期回購或還本付息的特點，與銀監會、中基協文件中定義的“明股實債”頗為接近。但隨著去年底非標融資監管收緊，“明股實債”轉型已是大勢所趨。
民生信托官網顯示，截至目前，除規模2.62億的優先一期外，其余7期信托產品全部于2017年11月清算。今年1月，華誼兄弟接手了民生信托持有的華誼蘇州股份。
華誼蘇州負債21億，同時開發別墅酒店
除了股東出資和蘇州項目的信托貸款外，華誼兄弟實景項目還動用了大量銀行借款。
年報顯示，截至2017年底，華誼兄弟總資產201.55億元，總負債96.02億元，資產負債率為47.6%。華誼兄弟持有貨幣資金為42.3億元。
據《21世紀經濟報道》，2015年華誼兄弟與平安銀行簽署300億元戰略合作協議，王中軍表示300億元投融資包括基金形式股權投資和銀行貸款。
報道稱，這些融資將主要用于實景娛樂，因為該板塊資金量需求最大。但王中軍也強調：“這300億未必都是貸給華誼的，只是由華誼牽頭，是貸給各個項目，每個項目需要體量非常大。”
具體到蘇州電影世界，王中軍表示：“綜合使用資本光這一個項目就是30億的銀行資金，當然（還）不算股東用錢。”
年報顯示，華誼蘇州2017年營收1.46億元，總資產32.19億元，但總負債也達到了21.68億元，資產負債率為67.4%。
對此，華誼兄弟方面稱，蘇州電影世界的投資總額為35億元。蘇州電影世界項目以項目公司作為融資主體獨立融資，融資主要基于土地與在建工程抵押，信托、貸款等均是行業正常融資方式，不會對公司產生影響。
王中磊則在6月底直言，蘇州電影世界變成重資產“只是一個階段”，“這個模式初期很難取得所有人信任，因此我們就要自己努力，包括我們可能要投入較大資金”。他還否認了華誼做房地產的說法，“我們也玩不轉房地產那些事情”。
但至少目前，華誼蘇州仍在開展房地產業務。6月30日，華誼兄弟藝術家村的銷售人員告訴“公司深讀”，該項目在售的是一期納米別墅，價格360萬起，均價約3.9萬/平方米。二期別墅將于7月8~9日開盤，三期現在還沒建。
銷售人員還稱，華誼蘇州共開發有3個項目，包括電影世界、藝術家村和悅榕莊酒店，酒店還沒有建完。房天下數據顯示，華誼蘇州在2012年以5.96億元底價拍下陽澄湖半島的7幅地塊，總面積62.99萬平方米，包含3幅文體娛樂地塊和4幅商服地塊。
“公司深讀”按照華誼藝術家村總平面圖走訪發現，4、7地塊的別墅已經建好；6地塊的別墅和酒店處于停工狀態；5地塊尚未出現地面建筑。
6地塊的施工人員說，該地塊的土建部分完工了80%，并將于8月復工，停工的原因是要改圖紙。5地塊的施工人員抱怨道，他們2017年8~9月進場后一直停工，現在土方還沒開挖，塔吊也沒有組裝。
對此，華誼兄弟方面回應稱，華誼兄弟藝術家村首期于2016年10月開盤，目前簽約率接近70%，穩步去化中；近期擬繼續推出二期房源。
地產項目成多個華誼小鎮的標配
在其他地產商控股的華誼實景項目上，房地產更成了標配。多家政府網站信息顯示，海口觀瀾湖華誼馮小剛電影公社、深圳華誼兄弟文化城的項目公司均開發了房地產。
對此，華誼兄弟方面稱，華誼實景娛樂業務在項目中所占股權獲得的投資收益，“不僅包括實景項目收益，也包括項目周邊配套地產項目收益”。
7月4日，鄭州小鎮配套項目建業橙園的銷售人員說，該項目的價格和開盤時間還沒有定。談及鄭州小鎮，銷售人員稱：“這是政府的硬性要求，你必須把這種文化產業建好，或者說建得差不多，然后我們再給證件。你要說你的文化產業不動，可能你后期住宅用地就沒法動。”
政府文件的表述部分印證了上述說法。2017年，中牟縣國土資源局公告稱，決定掛牌出讓7幅地塊，總面積32.21萬平方米，由2幅批發零售地塊和5幅商品住房地塊組成。
公告同時對競買人資格做出了極其嚴格限定：對上述地塊需整體競買；商業地塊必須建設綜合電影主題小鎮；競買人或其關聯公司須是國內影視娛樂行業上市5年以上公司，須具備電影文化產業類項目開發經驗、開業案例等。
最終，華誼兄弟參股子公司河南建業華誼兄弟文化旅游產業有限公司以11.09億元底價競得上述7幅地塊，建業橙園用地即為其中之一。
“在主題公園領域，最典型的是“主題公園+地產”開發模式，居住用地大、土地成本低，在主題公園的帶動下能產生較大的房地產溢價，同時加速了投資回收，這也是中國大部分主題公園一直采用的開發模式。”中國主題公園研究院研究員周鳴岐曾分析稱。
而沒有配套地產的長沙小鎮，已經出現了資金壓力的傳聞。多家房產網站顯示，長沙小鎮的開發商華誼兄弟（長沙）電影文化城有限公司正在出售商鋪，均價3—6萬/平方米。
長沙小鎮的現場員工卻在7月6日表示：“我們商鋪不賣，只招租。”
一位準備去長沙小鎮工作的人士向“公司深讀”透露：“這邊的負責人也說了，當時有資金壓力，考慮賣商鋪，后來想一想，還是不賣了。”
“它（長沙小鎮）相對來說會比較難，它純粹是依靠招商。前期資金投資過大，沒有考慮運營經營方面的壓力。”該人士說。
本文出自公司深讀 作者：史額黎 本文章內容不代表本站觀點，如牽涉版權問題請與管理員聯系刪除。
