在內地開發商如碧桂園、融創、陽光城等過去三年大幅增長的同時，香港房地產商的步伐顯得相對遲緩。長實、新鴻基、新世界、九龍倉等港資地產商的規模增長，均落后于內地開發商。
從2017年開始，新世界集團在完成了新世界中國地產（以下簡稱新地）的退市、私有化之后，新世界發展和新地、周大福旗下的地產業務一并進行整合，開始重新上路，業務集中于一二線城市，并著力布局粵港澳大灣區。
2018年3月底，新世界旗下的藝術購物中心廣州K11開業，沈陽K11也將開業；同時，新世界在大灣區拿下的多個項目也進入快速開發期。
6月12日，新世界發展執行副主席、鄭氏集團創始人鄭裕彤之孫鄭志剛現身廣州，詳述旗下K11的商業發展策略，以及公司布局粵港澳大灣區的計劃。
借助K11這樣的差異化產品，以及粵港澳大灣區的機會，新世界力圖趕上內地開發商的步伐，并逐漸加大商業綜合體的投資，實現住宅開發與商業持有并重。
K11的差異化策略
月超150萬客流、近100%出租率、90%開業率……于今年3月底開業的廣州K11購物藝術中心交出了一份漂亮的成績單，也成為城中千禧一代潮人的熱門“打卡”點。
資料顯示，新世界發展執行副主席兼總經理鄭志剛于2008年創立K11，位于香港及上海的K11分別于2009年及2013年開幕；內地第二、三家K11也已在武漢開業。
據新世界方面介紹，廣州K11為內地的第四座，位于珠江新城中央商務區核心周大福金融中心（俗稱“東塔”）內，其中K11 ATELIER辦公樓是一個創意驅動的工作空間。
K11購物中心是全球首創“博物館零售”概念的中國原創品牌，將藝術作為商業體的核心元素引入零售環境，讓消費者得到更多元化的體驗，也闖出了一條購物中心的差異化之路。
差異化的商業地產策略，正在成為新世界發展的利器，和未來的盈利增長點。
根據最新財報，截至2017年12月31日，新世界發展營收總收入約279.35億港元，同比上漲4.86%；相對于銷售物業的收入增長乏力，新世界發展的投資物業共收入13.45億港元，同比上漲13.5%。
其中，位于尖沙咀的香港K11出租率達100%，每月平均客流量約140萬人次。內地投資物業期內租金收入港元5.3億港元，同比上漲13.2%。包括上?；春Ｖ新返男率澜绱髲B匯集寫字樓、K11購物中心和高級會所K11 Club，其中K11租金收入上漲了7%，出租率達99%，每月平均客流量超79萬人次。
新世界有關人士預期，隨著今年多個K11開業運營，集團的投資物業租金收入將持續增長。
鄭志剛透露，未來將會開發23個K11，項目中包括購物中心、寫字樓、服務式公寓等；至2023年布局9個國內城市。目前，K11在武漢、北京、天津、寧波等地的項目正在籌備中。
此外，香港K11將在年內開展整體改造工程，計劃分三期進行，于2019年完成升級；環球新地標Victoria Dockside（前稱新世界中心重建項目）預計2019年開業，其中甲級商廈K11 Atelier辦公大樓已啟用，目前已出租70%。
150億加碼大灣區
K11的強勢發展背后，是新世界集團地產業務范圍擴大和生態圈形成的邏輯。K11仿佛一個支點，撬動了新世界的多個商業綜合體項目。
新地私有化之后，將自身和周大福、新世界發展的地產業務進行整合，周大福內地的項目是以超高層和商業為主，因此新世界商業、綜合體的比重也大大增加。
從區域布局看，2016年新世界將大量三四線城市項目轉讓給中國恒大，轉而集中于一二線城市發展，其中又以粵港澳大灣區、深圳、香港為重。
早在2016年8月，新世界發展與周大福企業以42.7億元人民幣摘得深圳前海地塊；同年12月，新世界發展又與招商蛇口以合資方式，拿下深圳蛇口太子灣四宗地，發展商業及文娛。
前海和太子灣項目均已啟動。據悉，前海項目將建設成為周大福企業及新世界集團的中國區總部，同時引進世界500強外資金融機構在此設立區域總部，定位為世界級金融商務及服務綜合體。
太子灣項目總建筑面積228，500平方米，包括K11購物藝術中心，集家庭親子、娛樂教育為一體的D·Park多元智能學習樂園，以及9，000平方米的大型藝術空間。
新世界還在持續投資深圳。2018年1月，新世界中國地產與羅湖區政府簽署《文錦渡口岸經濟帶戰略合作協定》，計劃在“口岸經濟帶”建設、“一河六圈”等商業片區改造、綜合運營及招商引資等領域開展深度合作。
香港作為新世界的主場、粵港澳大灣區的重點城市，表現也很強勢。去年11月，新世界耗資200億港元興建的綜合體Victoria Dockside首階段落成啟用，成為備受矚目的環球新地標。
今年5月，新世界再次投得香港國際機場SKYCITY航天城的世界級商業地標（航天城A2及A3地段）。航天城毗鄰香港國際機場客運大樓及港珠澳大橋，連接大灣區其余十個城市，落成后將成為大灣區的商業娛樂樞紐。
據鄭志剛介紹，從去年開始，新世界在深圳和廣州共增加約82萬平方米土地儲備；計劃未來在廣州、佛山、東莞等市進行8至10個城中村改造項目。
鄭志剛強調，大灣區是未來五年公司在內地最優先發展的區域，還會增投150億人民幣于此。
“不差異，無創新”，而“創新”從來都不僅是指“事物”，而更多是人的“創新思維”。對于大灣區的發展，80后鄭志剛認為，關鍵是“凝聚人才”和“孵化創意”。
新世界將為不同行業的人提供跨行業融合的應用場景，集合更多青年人通過“跨界”所產生的催化作為，不斷創新；除商業地產項目開發，新世界也將在大灣區戰略布局醫療、科技、文化等領域的項目，打造一個新世界生態圈。
從盈利角度而言，鄭志剛表示，持續增加的自持商業物業預計未來可以達到40%-50%的租金回收，成為可持續的現金流，而住宅可回收現金未來也希望到50%-60%；遠期目標則各占一半。
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