為何房企集體試水REITs？傳統(tǒng)道路難走需開辟新路自救

       2017年，中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)證券化產(chǎn)品年度發(fā)行規(guī)模超1.49萬(wàn)億元，累計(jì)發(fā)行規(guī)模超3.5萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超過整個(gè)亞洲REITs市場(chǎng)的總和。

　　如今，在符合中國(guó)國(guó)情當(dāng)中，國(guó)內(nèi)也衍生了更多更比國(guó)外更復(fù)雜的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，包括類REITs、CMBS、ABS等。因此，REITs作為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)信托的資產(chǎn)管理，發(fā)行REITs產(chǎn)品不單純只是一個(gè)融資行為，更是為基金投資出入提供的一個(gè)很關(guān)鍵的工具。

　　近日，在一場(chǎng)中國(guó)資產(chǎn)證券化年度論壇“資本化盛宴”現(xiàn)場(chǎng)，和訊房產(chǎn)對(duì)第一太平戴維斯上海估值及專業(yè)顧問服務(wù)董事甘啟善進(jìn)行了專訪。其對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品、存在的問題以及未來(lái)等方面進(jìn)行了全方位解讀。

　　甘啟善認(rèn)為，資產(chǎn)證券化正處在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，但在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)展速度和規(guī)模兼具的同時(shí)，跟外國(guó)相比，國(guó)內(nèi)產(chǎn)品透明度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，尤其是產(chǎn)品資產(chǎn)本身的跟蹤管理還很欠缺。

　　談房企  為何房企瞄準(zhǔn)了REITs這條路

　　如今，國(guó)家頂層層面對(duì)于長(zhǎng)租公寓的全力支持和推動(dòng)，使得長(zhǎng)租公寓REITs之路迎來(lái)了資本風(fēng)口，2017年也成了 “長(zhǎng)租公寓證券化元年”，保利、旭輝、新派等企業(yè)也都成為每家“紅榜”的常客。

　　采訪中，甘啟善多次提到了第一太平戴維斯助力雅居樂發(fā)行的首單商業(yè)房地產(chǎn)CMBS，“利率5.85%，規(guī)模46億元，一天就賣完了，投資回報(bào)率合理，地理位置也好，很受歡迎。”

　　為何房企都開始瞄準(zhǔn)了REITs這條道路？甘啟善分析，在調(diào)控和監(jiān)管趨嚴(yán)背景下，開發(fā)商單“售賣”這條道路已經(jīng)很難走了，杠桿太高了，很多小型企業(yè)也因?yàn)榍瞬粍?dòng)杠桿最終走向了被收購(gòu)的命運(yùn)，所以他們需要其他的道路自救，REITs對(duì)開發(fā)商來(lái)說則是一條新路。

　　不過，跟國(guó)外“資產(chǎn)包”的流行普及相比，目前，國(guó)內(nèi)房企參與的主要方式是拿出旗下的一兩個(gè)資產(chǎn)來(lái)做試點(diǎn)。甘啟善分析原因有二，第一，在中國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)都會(huì)有個(gè)增值稅，因?yàn)槎惖脑驅(qū)е峦顿Y回報(bào)率相對(duì)較低，這將會(huì)影響整體發(fā)行規(guī)模；第二，跟中國(guó)人骨子里觀念有關(guān)，房企一般對(duì)于手上資產(chǎn)都很珍視，要在資本市場(chǎng)退出還真有點(diǎn)舍不得，因?yàn)樽鲆粋€(gè)一個(gè)好地段房產(chǎn)就沒了。

　　“在國(guó)外，資產(chǎn)包很流行， 而且原業(yè)主/發(fā)行人是可以保留一部份的股份。雖然相對(duì)于單一的資產(chǎn)而言，投資者對(duì)于其回報(bào)率有一定要求，但是因?yàn)橘Y產(chǎn)包運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小、穩(wěn)定、安全，也更受到投資者青睞，這就好比其中一個(gè)產(chǎn)品如果出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，還有其他的資產(chǎn)來(lái)平衡這份風(fēng)險(xiǎn)。而單一的資產(chǎn)如果遇到風(fēng)險(xiǎn)就是真的風(fēng)險(xiǎn)，并沒有補(bǔ)救的產(chǎn)品。”甘啟善建議，國(guó)內(nèi)企業(yè)其實(shí)可以更多嘗試以資產(chǎn)包的方式，并透露有可能今年下半年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)包的形式。

　　而對(duì)于產(chǎn)品資產(chǎn)證券化應(yīng)該在一二線城市做還是在三四線城市做的問題，甘啟善說，幾線城市都可以做，關(guān)鍵在于因地理位置和風(fēng)險(xiǎn)的不同，設(shè)定的城市投資回報(bào)率也不一樣。比如，四五線城市，要設(shè)置高一點(diǎn)的回報(bào)率才會(huì)吸引到投資者，四五線城市商業(yè)中心沒有6%、7%以上的回報(bào)率，可能投資者就沒有興趣買這個(gè)產(chǎn)品；但在一二線城市就不一樣，比如，北京國(guó)貿(mào)的地理位置絕佳，設(shè)定的5%左右相對(duì)較低的回報(bào)率都會(huì)有人愿意買單。

　　那么，REITs產(chǎn)品安全嗎？“它介于股票與國(guó)債中間，它能提供一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說比較低。”

　　談未來(lái)  評(píng)估機(jī)制讓資產(chǎn)更透明

　　一個(gè)利好消息是，4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，對(duì)開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等作出明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

　　這是國(guó)務(wù)院提出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)之后，兩部委聯(lián)合下發(fā)的首個(gè)落地文件。分析認(rèn)為，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

　　文件中提到了一個(gè)關(guān)鍵詞“評(píng)估”，而這一點(diǎn)在國(guó)外非常重視。對(duì)于評(píng)估機(jī)制的推出，甘啟善用了另外一個(gè)詞來(lái)形容——“透明度”，評(píng)估是為了使資產(chǎn)對(duì)于投資者來(lái)說更加透明，讓資產(chǎn)時(shí)刻處于一個(gè)透明的狀態(tài)。

　　評(píng)估跟蹤會(huì)對(duì)資產(chǎn)表現(xiàn)、工程進(jìn)度、招商、出租率、租金表現(xiàn)、成本效益等方面做一個(gè)全面評(píng)估，主要是確保資產(chǎn)價(jià)值是正面的變化，而不是負(fù)面的變化。這些指標(biāo)統(tǒng)統(tǒng)都會(huì)放在評(píng)估模型當(dāng)中，得出一個(gè)估值。這個(gè)估值與發(fā)行估值做個(gè)比較，來(lái)得出到底是市場(chǎng)的問題還是資產(chǎn)本身的問題。“因?yàn)榇蠹蚁Ｍ顿Y者能夠長(zhǎng)期持有產(chǎn)品，如果投資者只看未來(lái)3年的利息，短線投資，結(jié)果是不一樣的。”

　　這也就是說，發(fā)行完一個(gè)REITs，不是說在這個(gè)節(jié)點(diǎn)已經(jīng)結(jié)束，而恰恰相反，這對(duì)一個(gè)資產(chǎn)來(lái)說則是新的開始。因?yàn)镽EITs產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)有增長(zhǎng)的可能性，關(guān)鍵在于未來(lái)的管理團(tuán)隊(duì)和新的管理者，怎么給它一個(gè)可觀的增長(zhǎng)，以此來(lái)吸引更多投資者長(zhǎng)期持有。

　　甘啟善拿國(guó)外市場(chǎng)舉例稱，在國(guó)外看一個(gè)REITs的成功與否，除了要看REITs本身投資回報(bào)率以外，其實(shí)很看重它的管理團(tuán)隊(duì)。也就是說，除了發(fā)行人能給到投資者一定的投資回報(bào)以外，國(guó)外更看重的是，這個(gè)資產(chǎn)潛力如何做好市場(chǎng)研究與定位，如何用相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告把它呈現(xiàn)在投資者面前，讓投資者考慮有關(guān)產(chǎn)品是否值得長(zhǎng)期持有。

　　在此背景下，資產(chǎn)是否是一個(gè)可持續(xù)性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，估價(jià)師角色的價(jià)值就體現(xiàn)出來(lái)了。甘啟善說，國(guó)外發(fā)行，每年都有一個(gè)年度分析評(píng)估，披露給投資者，讓投資者時(shí)刻明白投資的產(chǎn)品處于一個(gè)什么樣的狀態(tài)。在國(guó)外市場(chǎng)，以披露為主，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)跟管理權(quán)轉(zhuǎn)移到一個(gè)新的信托基金中，股價(jià)將直接影響到管理層的威信和信譽(yù)，股價(jià)跌了股東、資產(chǎn)管理人就會(huì)很緊張，這也將影響到將來(lái)的融資、評(píng)級(jí)等，所以他們很看重評(píng)估追蹤。

　　這個(gè)產(chǎn)品透明度太低的話，是市場(chǎng)不愿意看到的，投資者也不愿意進(jìn)入證券市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)也因此會(huì)變得很不活躍，影響企業(yè)上市的興趣。