自2013年北京太陽宮愛琴海購物公園開業以來，紅星商業至今已經發展了5年時間。
作為紅星美凱龍旗下進行城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營的管理平臺，這家獨立運營的公司在今年初正式更名為“愛琴海商業集團”（下稱“愛琴海”）。
愛琴海的核心業務是資產管理，它對自己的定位也是一家資產運營管理公司。2016年以來，愛琴海大力發展輕資產業務，借此迅速擴張，規模也有了明顯提升。
截至目前，愛琴海商業已進入北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州、昆明、無錫、蘭州、唐山、大同等近60個城市，簽約70余個項目，其中已開業項目達12個。
愛琴海商業集團CEO兼總裁張華容
顯而易見，嘗到了輕資產甜頭的愛琴海有意向變得越來越“輕”。愛琴海商業集團CEO兼總裁張華容在接受經濟觀察網的專訪時表示，在已拓展的70余個項目中，輕資產項目比例約為50％，此后這一比例還會逐步提高。
此前，愛琴海對外公布的目標是到2020年覆蓋100家購物中心。張華容坦承，隨著輕資產模式的逐步成熟，未來這一數據還會發生變化。
經濟觀察網：愛琴海商業拓展項目的模式有哪些？
張華容：目前我們從戰略規劃里面是這樣的，會有三種模式，第一是租賃的。第二個是我們收購或者是入股的，比如說我們現在慈溪和貴陽兩個項目就是收購的，未來也有可能我們談商業物業的股權合作。第三種就是輕資產管理模式，第三種占比是比較大的。
經濟觀察網：輕資產占比多少？
張華容：應該是50％左右。這一比例會提高的，因為隨著我們門店數的增加，品牌影響力會慢慢擴大，而且我們現有開發的速度，不一定比我們輕資產簽約的速度快，自己去買地、入股、拍地，速度還是會慢一些。
經濟觀察網：在你們的輕資產模式中，有一個特色是介入式管理，能介紹下嗎？
張華容：介入式管理已經成為我們公司的常態了。早期大家對于商業運營團隊的理解就是，不就是替我們招招商嗎？但是到了12、13年我是這樣告訴他們，如果你需要我們招商的話，可以不要找我們合作，我幫你招商沒有問題，甚至招商傭金我們都不需要，交朋友好了。如果要讓我管理，要從拿地開始，規劃、建設、招商運營，并且后面涉及到了融資資本運作、后面的資產退出，都要介入，給他們做好整合管理。過程中，我們不推薦設計單位、供應商單位，但是我告訴你標準和參數。剛剛（開始）合作伙伴跟你接觸的時候，他認為你是要介入他的業務。但是當你介入的時候，首先不產生關系，能夠幫他既能節約成本又能產生效益的時候，合作伙伴是非常愿意接受介入這個角色的。現在我們還在做，并且也都非常成熟了，已經不需要跟合作伙伴解釋了，有很多合作伙伴做不到這樣。
經濟觀察網：你說涉及到融資資本運作，是指幫合作伙伴找錢嗎？
張華容：我們不給他們找錢，我們就是給他們提供找錢的方法和可能性。我們只能讓他的產品，為找錢的可能性服務。因為商業物業本身，商業地產它最基礎的一個屬性，應該是具備金融屬性，如果說這個資產，在物業主產權方的手中，不具備金融屬性的話，其實它未來的運營價值就不大，它不自由，不靈活。通過我們一系列的商業運作之后，就形成了商業體的實質，賦予了商業運營的可能性。無論是寫字樓、公寓、聯合辦公、購物中心，都具備了這種商業的功能和流動性。在這個流動的過程當中，我們對它經營的這種豐滿度和回報率的數據，都可以直接導致它有更好的融資渠道，或者是融資的獲價空間的可能性。第三個，目前對于商業物業在整個資本運作領域，它相較于地產開發的產品，有更多的融資空間，它所適應的融資產品和融資渠道也會更多。所以我們在從接手這個項目運營管理過程當中，以及我們運營管理的結果，應該是對于他們融資最好的保障。
經濟觀察網：愛琴海商業的現金流如何？
張華容：我們不需要融資，我們公司是輕資產管理公司。我輕資產管理公司，我沒有資產就沒有成本，我最大的成本是人力成本。還有一個租賃成本，商場在運營過程當中，租賃成本就能覆蓋了。
經濟觀察網：你們輕資產運營這一塊管理費是怎么收的呢？
張華容：輕資產的費用，第一個部分是跟合作方之間前期的所有的服務提供的費用，屬于叫前期的商業建造的一個服務費，就是我剛才講到的純介入式管理，到項目開業的過程當中。后期我們還有一個經營管理費的一個收取，這個是根據項目的經營狀況來做一定比例的提取，大概10％左右。
經濟觀察網：那輕資產業務的利潤率如何？
張華容：這個不一定，目前我們還沒有統一的數據對外。其實這個行業里面，有一些統一的上市公司的數據，利潤率還可以，但是要有規模，規模小，利潤就很差，因為你的成本是一定的，規模越大，利潤率越高。我們自己不融資，我們項目都會融資。你到一定程度要有融資的行為，要不然項目就白做了。
經濟觀察網：你們和一些房企的輕資產合作目前很多都是項目層面的，有沒有考慮和大型房企在集團層面展開批量型的大規模商業項目合作？
張華容：我們正在談這種可能性，我們不排除。也逐步地在增加吧，希望地方上合作過的一些再增加一些。
經濟觀察網：此前你們計劃到2020擁有100個商業項目，這個計劃有變嗎？
張華容：過去五年到今天，我們戰略方向是沒有變化的，但是數據會有變化。因為到2018年簽約項目已經70個以上了，2020年我們相信會簽約更多的項目，至于開業多少個呢？我相信根據市場的發展和逐步成熟的運營模式，這個數據會有一些變化。但是我們整體發展的戰略和步驟是沒有變化的。到現在為止，我們輕資產管理的項目的總量，應該是排在行業前二三位的。
本文出自經濟觀察網 記者：謝敏敏 本文章內容不代表本站觀點，如牽涉版權問題請與管理員聯系刪除。
