日前，上交所披露的信息顯示，恒大集團在上交所提交的“中聯前海開源·恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”已被受理。該租賃住房資產證券計劃擬發行金額為100億元，主要用于長租公寓建設。至此，萬科、碧桂園、恒大三大地產龍頭企業正式在長租公寓市場上集結，短兵相接又一戰。
長租公寓指的是租期為一年，規范化標準化地對房源進行系統裝修和家具家電配置的房屋租賃方式。根據相關研究，長租公寓市場的總體市場規模大致在萬億元人民幣。不過，在萬億的市場空間面前，企業普遍面臨投入大、周期長、盈利難等挑戰。
租金高
租賃熱潮下，逐漸被拉高的房租是市場最直接的反應，而這也是租客所擔心的情景。
5月12日，記者來到北京市大興區舊宮店萬科泊寓了解其租賃現狀。該公寓是寫字樓改裝而成，公寓往下幾層就是購物中心，吃喝玩樂一應俱全。
從一些租客的體驗來看,長租公寓的管理和服務,比傳統租房要省心、安心,租客也不用擔心房東隨意漲租或著提前收回房屋，裝修家具什么的都挺全，基本可以拎包入住。泊寓租客管家告訴記者，這里來訪都要實名登記，每層都有電子鎖，每戶都是電子門，所以比較安全。
但對比租金，長租公寓比傳統租房要高出很多。傳統租房普遍采取“押一付三”的模式，月付不超過2500元的租金對于年輕的租客而言，一次性繳納，比較容易接受。但記者采訪的該長租公寓，雖地處北京五環，15平方米左右的一居室月租金需要3000元以上，且一次性支付一年的租金，對于多數年輕人而言難以承受。
以大興區舊宮為例，地鐵站附近，傳統租房，18平方米左右只需1500元。而長租品牌少則3000，除了每月繳納的水電費外，租客每月還要繳納300元服務費。
“我去看了一些長租公寓，太貴了，租金都到6000元了，有的甚至比我工資都高。并且可選擇的余地太少，有的是網站上沒有詳細的信息，需要直接聯系，有的是提供的類型單一，沒得選，還有的離工作單位（二環）太遠。所以基本放棄了長租公寓，轉向傳統租房市場。”租戶李女士最近也在為找房子的事情煩惱。
盡管長租公寓常喜歡打國際、時尚、活力、青春等炫酷的標簽，但從實際上看，但租住長租公寓對普通上班族來說負擔過大。但不可否認長租公寓的價值，即通過標準化的裝修配置，既保證基本的生活需求，又提升生活品味。這相比參差不齊的個人房源進步不少，且能享受到很多便捷服務。
對于租客而言，最希望的還是花合理的錢獲得最有性價比的居家生活。
盈利難
租戶普遍反映租金高，運營商卻反映不賺錢。盈利空間低一直是運營長租公寓企業難以回避的問題，前期投入都較高、盈利周期長、資產收益率低成普遍現狀。
不久前，克而瑞研究中心調研了行業多家長租公寓企業，發現目前行業平均利潤水平僅僅在2%至4%，現金流回正周期至少需要6年以上。
實際上，對于大部分長租公寓企業來說，目前主要的盈利方式還是其在獲取房源后，經過“N+1”改造，通過租金差來實現盈利。但即使這樣運營5年也很難盈利，碧桂園深圳長租運營公司總經理白洋算過這樣一筆賬：以月租4000元的房子為例，需要付給房屋原業主租金的60%，即2400元。一間房屋的裝修成本大概是7萬元，按照5年60個月來攤銷，每個月將近1200元，還有人工、水電費等開銷，大概600元日常維護運營成本，算下來也得4200元的公寓成本，而租戶租金也就4000元。
有業內人士還測算，管理房間數量少于10000間的基本沒有利潤可言，即便達到一定的量，整體出租率也要在95%以上才能盈利。龍湖冠寓CEO韓石表示，3年內不考慮盈利；旭輝領寓CEO張愛華表示，長租公寓是70年的自持物業，不能用5年、10年回本的邏輯來計算。
中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅在接受中國商報記者采訪時表示，整個租賃市場在住房市場中僅占約1/14的規模，而長租公寓市場只是自去年起才開始風生水起，仍是租賃市場里邊的小眾，所占市場份額依然微乎其微。長租公寓是租賃市場的制高點，能搶占制高點的基本是有規模、有品牌的大型房企。萬科、保利、碧桂園等房企大舉進入長租公寓市場，多數還是處于開發建設之中，小部分開始投放市場，目前能夠少虧、減虧、持平已經很不錯。通過租金差來實現盈利這種模式還有待市場檢驗。在我看來，房企應拓展其他的延伸服務，通過延伸服務來獲利。
行業門檻高、運營成本高、資產價格高企導致租金回報率長期較低，且企業很難在起步階段自持物業。可以說，規模擴張考驗著入局者的資金實力，活下去與否很大程度上依賴于資金儲備。
多方勢力“攪局”
據悉，除了房企以外，當前，在長租公寓市場上爭奪天下的運營主體還有資產派、中介派、酒店派、創業派等，可謂是八仙過海各顯神通。朱曉紅表示，這種多主體供應局面的出現，不論是對于房企，還是對于市場而言，都是好事兒。因為競爭有利于挖掘自身潛力，以形成獨特的競爭力，消費者也會擇優租賃，從而促使行業向規模化、規范化、機構化、專業化方向發展。
長租公寓漸成氣候，是指發展的勢頭，但當前的供應勢頭，需求方尚未出現廣泛的認同，并且同質化產品多，細分市場精耕不足，造成需求與供給的不匹配。朱曉紅表示，因此市場需要不同的勢力交匯，釋放市場潛力。
朱曉紅認為，要達到培育租賃市場的目的，就要真正做到多措并舉。對政府而言，要將租賃企業培育數量進行量化考核；對房企而言，要自持物業，回購散戶租賃房集中入市統一管理，加快推進符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品等。
此外，進行模式創新，就是要實現效率優先，服務品質至上。如通過服務平臺連接、賦能B端和C端，在平臺上匯聚優質的品牌公寓，為租房人群提供更好的服務模式就有明顯優勢：品牌集優，信譽可靠；租房信息真實可信；便于做到統一管理、裝修簡約、租金穩定，租戶能享受更規范的快捷維修、保潔、社交等服務。“長租公寓空間是死的，但運營服務方式是活的。房企應當歡迎各方勢力‘攪局’，擁抱競爭，利用自身的資源優勢進行突破，以期在未來市場格局中立于不敗之地。”朱曉紅說道。
