規(guī)模競賽落后 華潤置地緊盯商業(yè)地產(chǎn)

核心提示：2018年4個(gè)月過去，華潤置地的業(yè)績并不亮眼。根據(jù)克而瑞公布的榜單顯示，2018年1-4月，華潤置地的合約銷售額為460億元。

      2018年4個(gè)月過去，華潤置地的業(yè)績并不亮眼。根據(jù)克而瑞公布的榜單顯示，2018年1-4月，華潤置地的合約銷售額為460億元。在克而瑞研究中心的銷售排名榜上位列十二位。

但隨著“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)+X”商業(yè)模式的確立，商業(yè)地產(chǎn)正逐漸成為華潤置地尋找的新的增長點(diǎn)。4月30日，華潤置地發(fā)布公告，宣布將以20.56億元收購華潤集團(tuán)2個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。華潤置地商業(yè)再獲母公司資產(chǎn)注入。

4月26日，在商業(yè)年會上，華潤置地副主席唐勇提出華潤置地商業(yè)地產(chǎn)未來的戰(zhàn)略目標(biāo)，即成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者。

相比起地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，華潤置地對商業(yè)地產(chǎn)傾注了更多心血。華潤置地方面向時(shí)代周報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)是公司內(nèi)部雙輪驅(qū)動的核心業(yè)務(wù)，同開發(fā)物業(yè)同樣重要。

在年報(bào)中，華潤置地指出，2018年，開發(fā)業(yè)務(wù)方面，聚焦規(guī)模增長與高效運(yùn)營，不斷擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，積極探索多元化。這奠定了華潤置地未來一年的發(fā)展基調(diào)。

規(guī)模競賽落后

     華潤置地可能是對規(guī)模最“冷淡”的房企之一。

市場普遍認(rèn)為，在去年上半年，華潤置地的業(yè)績表現(xiàn)不佳。而經(jīng)過下半年的追趕，華潤置地逐漸找回了狀態(tài)，2017年度，華潤置地累計(jì)合同銷售金額約1521億元，同比增長41%；累計(jì)合同銷售建筑面積約957.3萬平方米，同比增長23%。在克而瑞研究中心的銷售排名第十。

而從2018年1-4月的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，這家央企將面臨同2017年上半年相似的境遇。

根據(jù)克而瑞公布的榜單顯示，2018年1-4月，華潤置地的合約銷售額為460億元完成了1830億元銷售目標(biāo)的25%。而這時(shí)，碧桂園、恒大、萬科三家企業(yè)銷售額均超2000億元，均值達(dá)2216.9億元。華潤置地不僅不及保利、融創(chuàng)，甚至追不上異軍突起的中海、綠地、華夏幸福、龍湖和新城控股，跌出前十。

1830億元的銷售目標(biāo)，跟積極擴(kuò)張的同行相比，略顯保守和謹(jǐn)慎。在3月業(yè)績會上，有記者質(zhì)疑這個(gè)規(guī)模并不能讓華潤置地穩(wěn)居前十的行列。唐勇回應(yīng)稱：“關(guān)于‘行業(yè)前十’這是大家對于華潤置地行業(yè)地位的認(rèn)可。我們不僅關(guān)注規(guī)模、對效益回報(bào)也尤其看重。這個(gè)目標(biāo)是根據(jù)20%業(yè)績增長率來設(shè)置的，而且有信心能夠?qū)崿F(xiàn)。”

而關(guān)于是否有可能在年內(nèi)沖刺2300億元時(shí)，唐勇坦承：“估計(jì)今年實(shí)現(xiàn)不了。”

值得注意的是，進(jìn)入2018年后，華潤置地加大了拿地的力度，前三個(gè)月狂攬14宗地。根據(jù)克而瑞研究發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月華潤置地的新增土地貨值為913.9億元，躋身第八。

這些土儲的潛能將會在今后1-2的銷售額中體現(xiàn)，未來規(guī)模能否趕上也需靜待時(shí)日。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張

     在房企規(guī)模競賽中，華潤置地地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)的增速都低于同行，落后已成事實(shí)。公司把希望寄托在多元化業(yè)務(wù)上 ，華潤置地在2016年年報(bào)亦提出，堅(jiān)持“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式，除主營業(yè)務(wù)外，還將在物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、海外投資、城市交通基礎(chǔ)設(shè)施等新領(lǐng)域探索多元化發(fā)展。

在華潤置地的業(yè)務(wù)譜系中，作為投資物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)正變得越來越重要，并成為抵抗行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要資產(chǎn)。

今年開年以來，華潤置地在商業(yè)地產(chǎn)方面動作頻頻：4月30日，公司發(fā)布公告稱，擬從母公司華潤集團(tuán)手中收購了TNZ的全部股權(quán)以及深圳灣體育中心相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債，購代價(jià)人民幣總計(jì)20.56億元， 并將哈爾濱項(xiàng)目商用部分的運(yùn)營權(quán)歸于掌中。

公告顯示，TNZ的收購代價(jià)為17.34億元，主要資產(chǎn)為南京鐘山項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積14萬平方米，南位于南京秦淮區(qū)三山街，南京核心地段。

而深圳灣體育中心項(xiàng)目(含酒店)位于深圳市南山后海中心區(qū)、深圳灣15公里濱海休閑帶中段，毗鄰深圳灣和香港，地理位置佳，項(xiàng)目占地面積30.74公頃，總建筑面積33萬平方米。

近水樓臺先得月，通過母公司的持續(xù)輸血，華潤置地將南京夫子廟商業(yè)項(xiàng)目以及深圳體育灣攬入懷中。

華潤置地投資關(guān)系部向時(shí)代周報(bào)記者表示，此次純屬正常交易，目的在于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

以購物中心為代表的投資物業(yè)是華潤置地重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊。值得注意的是，2017年年報(bào)開頭足足用了24頁，對全國各城市的萬象城都做了精美而且細(xì)致的介紹。

在4月26日的華潤置地商業(yè)年會上，華潤置地副總裁、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部分管領(lǐng)導(dǎo)喻霖康描繪了華潤置地未來全國商業(yè)布局的戰(zhàn)略版圖。他透露，2018年華潤置地將有9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將開業(yè)，截至2020年華潤置地計(jì)劃投入運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)54個(gè)，2021年及以后開業(yè)的項(xiàng)目還將有17個(gè)，加上華潤集團(tuán)委托管理的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)5年之后，華潤置地投入運(yùn)營的購物中心將達(dá)到90個(gè)。

根據(jù)2017年年報(bào)顯示， 2017年至2019年將是新建購物中心投入運(yùn)營的高峰期。

投資物業(yè)板塊未來將通過自建、合作開發(fā)以及輕資產(chǎn)等多種方式擴(kuò)大規(guī)模。根據(jù)2017年年報(bào)披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，華潤置地在營與儲備投資物業(yè)總計(jì)面積已達(dá)到1500萬平方米。

就商業(yè)項(xiàng)目和運(yùn)營管理面積而言，華潤置地位居中國商業(yè)地產(chǎn)第三，排在萬達(dá)、萬科之后。

商業(yè)分拆上市為時(shí)尚早

    房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正在轉(zhuǎn)變，從拼銷售規(guī)模轉(zhuǎn)向拼持有規(guī)模。在此背景之下，商業(yè)地產(chǎn)板塊在公司內(nèi)部的重要性正悄然提升。

2017年，華潤置地在內(nèi)部進(jìn)行了相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整，將旗下商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部從開發(fā)業(yè)務(wù)中剝離出來，調(diào)整為一級組織機(jī)構(gòu)，形成總部大區(qū)-項(xiàng)目-商業(yè)地產(chǎn)三級管控。由副總裁喻霖康全面負(fù)責(zé)。

“開發(fā)商2017年管理制度的這些調(diào)整，必將對行業(yè)有重要示范作用，除了華潤之外，印力在并入萬科之后，也將商業(yè)地產(chǎn)管理層納入合伙人體系，創(chuàng)新了運(yùn)營激勵(lì)機(jī)制。”易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者說道。

架構(gòu)調(diào)整反映在2017年的租金收入上，在2017年業(yè)績報(bào)告中，投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為87.8 億港幣（人民幣約70.27億元），按年增長21.1%。

談及對投資物業(yè)未來的租金收入目標(biāo)，華潤置地管理層顯然有著更高的期待，其在業(yè)績發(fā)布會上表示，2018年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)租金收入100億元，按年增長42%左右，是開發(fā)物業(yè)增長率的兩倍。到2019年達(dá)到120億-130億元。

分拆或許僅是第一步，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)上市才是華潤置地的最終目標(biāo)。

針對商業(yè)板塊未來是否會有拆分上市以及成立信托基金等打算時(shí)，華潤置地表示，如果風(fēng)險(xiǎn)和資金成本相對比較合理，會考慮拆分以及其他資產(chǎn)證券化方式，但目前仍在研究中。

關(guān)于拆分上市的時(shí)間，華潤置地投資關(guān)系部向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前為時(shí)尚早，“內(nèi)部并沒有時(shí)間表，主要在于成熟的商業(yè)不多，大多數(shù)還是開業(yè)和培育中，價(jià)值還未得到釋放”。

同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，“商業(yè)地產(chǎn)資金回收比較緩慢，現(xiàn)金流壓力很大，而華潤置地作為央企，又必須保證負(fù)債率水平和規(guī)模，其中的難度顯而易見”。

事實(shí)上，華潤置地曾于2014年公開過其于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，唐勇提出，希望到2017年，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)剝離的估值達(dá)到千億。但就目前而言，整個(gè)華潤置地的市值也不到2000億元。

隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭的白熱化，行業(yè)正走向“拐點(diǎn)”。在全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平看來，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從過去重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營、重內(nèi)容。

2017年，華潤置地成立了影業(yè)公司，自營“萬象影城”。2018年4月26日，首家萬象影城拉開幕，華潤置地表示，未來新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目都將使用自有的“萬象影城”。

與此同時(shí)，華潤置地商業(yè)地產(chǎn)也搭乘上互聯(lián)網(wǎng)的快車，自建購物APP“一點(diǎn)萬象”，將線上線下購物場景進(jìn)行結(jié)合。






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