以L+Mall天津陸家嘴中心為例 看天津零售業(yè)發(fā)展趨勢

       不知何時，業(yè)內(nèi)開始流傳“傳統(tǒng)零售將死”，門店即將消失的觀點。

　　大錯特錯！

　　沃頓商學院市場營銷學教授大衛(wèi)·貝爾認為，無論零售業(yè)如何變化，其本質(zhì)不會改變——始終是滿足消費者購物、社交和娛樂三方面的體驗需求。實體零售一定不會消失，只是存在的方式需要改變。

　　根據(jù)支付寶數(shù)據(jù)顯示，在去年天貓狂歡節(jié)節(jié)點：

　　• 有4900萬客流被引導(dǎo)到實體店消費；

　　• 并有百萬店鋪線上線下打通；

　　• 天貓銷售TOP20商家有18家為線下品牌的線上旗艦店。

　　而這類判斷，對于天津商業(yè)市場而言同樣適用。沒有不景氣的實體店，只有沒找準定位、沒把握好進場時機和進場商業(yè)類型的實體店。下文將以下半年即將開業(yè)的L+MALL天津陸家嘴中心作為案例，深入分析。 

　　區(qū)域型購物中心是發(fā)展趨勢

　　研究表明，隨著天津市級商圈與區(qū)域商圈逐步差異分化，區(qū)域型商圈將承擔更多日常生活消費功能，分流區(qū)域消費者日常生活消費，對于解決消費者“最后一公里”需求至關(guān)重要。

　　據(jù)對天津各商圈內(nèi)各購物中心項目的空置率監(jiān)測，城市級商圈購物中心平均空置率達14%，區(qū)域級商圈整體經(jīng)營相對樂觀，平均空置率約6%,，競爭環(huán)境優(yōu)良。

　　位于天津西站副中心的L+MALL天津陸家嘴中心，定位為區(qū)域型購物中心。體量達11萬平方米，是所在商圈內(nèi)面積最大、硬件實力最強的購物中心。

　　據(jù)統(tǒng)計，天津已開業(yè)的商業(yè)項目中，5-10萬㎡的中型購物中心占主導(dǎo)，10萬㎡以上中大型購物中心比例不足1/4，實屬稀有。大的商業(yè)體量可以融合多業(yè)態(tài)，也是品牌首選。

　　據(jù)了解，L+MALL天津陸家嘴中心主體分為地上七層、地下一層，集精品零售、特色餐飲、兒童體驗、主題娛樂、生活家居、服務(wù)配套等多元業(yè)態(tài)功能于一體，項目自建設(shè)以來就備受青睞，目前已與多個優(yōu)質(zhì)品牌簽約。

　　G-Super精品超市

　　此外，區(qū)域型購物中心的收益能力日益凸顯，滿足特定區(qū)域內(nèi)消費者的需求就是實現(xiàn)了差異化，這是區(qū)域型項目所具備的最強定位優(yōu)勢。對于零售品牌來說，差異化也是至關(guān)重要的。

　　位置、商圈研判始終是零售的核心

　　想要讓你的零售品牌在天津開花結(jié)果，需提前做好區(qū)域位置和商圈的研判。

　　1、區(qū)域位置。

　　首先，由于線下交易的場所僅限于門店，所以門店所選的位置就顯得很重要。L+MALL天津陸家嘴中心坐落內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線、快速路等環(huán)狀交通動脈，10余條主干道環(huán)繞，項目地處地鐵1號線上蓋，46條公交線路穿行。各區(qū)域客源可源源不斷輸送。

　　2、消費者位置。

　　當零售進入1.0時代，電商爆發(fā)、線上交易集中，對于線下門店有一定的沖擊。不同位置的消費者在偏好上有很大不同。

　　上圖可以看出，天津各商圈購買力指數(shù)有明顯差異，L+MALL天津陸家嘴中心背靠排名前三的熱門商圈，借力虹吸效應(yīng)，消費者消費力高，數(shù)量多。

　　項目所在商圈消費者，對于服飾、零售和兒童親子需求最大，人均消費最高。因此，我們建議服飾、零售類品牌進駐此商圈，接納區(qū)域消費者的消費力。

　　L+MALL天津陸家嘴中心所在商圈各業(yè)態(tài)人均消費

　　3、商圈位置。

　　如今，零售已進入線上、線下結(jié)合的時代，更需要關(guān)注商圈的選擇和商圈內(nèi)業(yè)態(tài)、品牌的比例。

　　上圖顯示，天津新興區(qū)域型商圈經(jīng)營效益更好。新興區(qū)域型商圈雖坪效不及市級商圈，但各業(yè)態(tài)租售比平均為13%，對于商家的租金壓力較低。

　　L+MALL天津陸家嘴中心所在區(qū)域，就是正在崛起的新興商圈，對于零售業(yè)態(tài)需求高，吸納力強。

　　消費升級的核心是消費者的升級 

　　隨著新零售的爆發(fā)，對實體零售業(yè)來說，是機遇和挑戰(zhàn)并存的。

　　營銷學家大衛(wèi)·貝爾建議實體零售企業(yè)管理者從“消費者—社區(qū)—國家”的邏輯來思考“誰是企業(yè)的目標消費者”，并研究其性別、年齡、居住區(qū)域等人口統(tǒng)計學特征，然后再深入探究該如何吸引消費者。

　　L+MALL天津陸家嘴中心3公里范圍內(nèi)有中高檔小區(qū)28個，5A級寫字樓10幢，五星級酒店3家，知名中小學校4所，直接輻射的常住人口達近39萬人。項目5公里范圍內(nèi)擁有近300萬萬常住人口。

　　周邊已識別高頻到訪人群資產(chǎn)水平如圖，消費水平較高、復(fù)購率最高的中產(chǎn)階級比例高達53.37%，對于一些中高端零售品牌有很好的消費能力。 

　　從項目所在商圈的高頻到訪人群消費行為偏好比例來看，購物服務(wù)和餐飲占絕大比例。因此，零售、餐飲、和兒童教育、娛樂類品牌在此商圈發(fā)展?jié)摿Ω蟆?/p>

　　當然，最重要的是，線下零售要與消費者建立一種情感連接，比如可以通過視頻、評論、在線社區(qū)等數(shù)字化手段提高消費者黏性，形成一種親密關(guān)系。

　　在這一點上，L+MALL天津陸家嘴中心走在天津商業(yè)前列，運用移動、社交、云和大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)，打造商業(yè)智能管理中心網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)多種便利功能。并通過線上和線下極具創(chuàng)意的營銷互動，實現(xiàn)項目—品牌—消費者之間的良性互動和親密關(guān)聯(lián)，并推進三者之間的互利共贏。

　　結(jié)語：

　　通過以上分析可以看出，無論進入哪個城市，零售品牌只有做好門店選址、商圈研判和消費者分析才能長久的發(fā)展下去。

　　今年即將開業(yè)的L+MALL天津陸家嘴中心，把控新零售發(fā)展趨勢，在促進區(qū)域內(nèi)消費升級的同時，高層次客源也會帶動項目、品牌和所在區(qū)域商業(yè)良性發(fā)展。