三四線城市商業(yè)“大有可為” 新碧園商業(yè)“以未來定義現(xiàn)在”開始發(fā)力

        自新碧園商業(yè)正式發(fā)布第一個產(chǎn)品線品牌——鳳凰薈后吸引了眾多媒體的關(guān)注。

　　 新碧園商業(yè)總經(jīng)理劉繼濱女士與贏商網(wǎng)華東副主編進行交流，共同探討了未來商業(yè)發(fā)展的方向、新碧園商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等話題。

　　2017年10月成立公司；

　　2018年3月28日推出商業(yè)產(chǎn)品線；

　　2019年首個項目——蘇州盛澤鳳凰薈開業(yè)；

　　2020年預(yù)計新增商業(yè)體量超100萬方，上海、蘇州、無錫、南通、徐州、泰州等將是購物中心重點布局城市；

　　未來5年內(nèi)，將通過自持或輕資產(chǎn)輸出模式實現(xiàn)核心城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)化布局，成為受人尊敬的商業(yè)地產(chǎn)運營商；

　　這就是上海新碧園商業(yè)的速度。依托于碧桂園集團的支持，新碧園商業(yè)將全面運營碧桂園集團滬蘇區(qū)域旗下商業(yè)項目。目前除了蘇州盛澤鳳凰薈之外，新碧園商業(yè)已經(jīng)成功布局南通啟東、無錫江陰、昆山等多個城市。

　　三四線城市商業(yè)“大有可為”  

　　碧桂園集團滬蘇區(qū)域進入商業(yè)是“天時、地利、人和”

　　據(jù)大數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)體量3萬㎡以上的商業(yè)體已經(jīng)超過8000個，商業(yè)存量市場巨大，隨著開發(fā)速度的加快，未來幾年還有大量新增商業(yè)入市，商業(yè)市場的競爭將更加激烈。在這樣的大環(huán)境下，2017年10月，碧桂園集團滬蘇區(qū)域成立了新碧園商業(yè)，正式進入商業(yè)領(lǐng)域。

　　碧桂園集團滬蘇區(qū)域為何會在競爭愈發(fā)激烈的當(dāng)下去做商業(yè)？

　　對此，上海新碧園商業(yè)總經(jīng)理劉繼濱有自己的見解，作為擁有20余年商業(yè)高管從業(yè)經(jīng)歷的業(yè)內(nèi)資深人士，劉總經(jīng)歷并見證了這二十余年商業(yè)的變遷，她認為目前一二線城市商業(yè)已經(jīng)趨于飽和，未來商業(yè)會往三線乃至四線城市下沉，三四線城市的商業(yè)將“大有可為”。

　　“商業(yè)歸根結(jié)底都是跟著人走，人在哪商業(yè)就在哪。隨著中國城鎮(zhèn)化進程的加快，商業(yè)也逐漸從一二線城市往三四線城市滲透。未來的商業(yè)一定是圍繞著這幾個核心詞展開的”。劉總說，“第一個關(guān)鍵詞是‘便捷’，讓消費者能更便捷的消費是趨勢，“三公里半徑，甚至一公里半徑”的社區(qū)商業(yè)將有巨大潛力；第二個關(guān)鍵詞是‘舒適’，要給消費者提供不一樣的、舒適的感受，要開心的消費”；第三個關(guān)鍵詞是‘個性’，當(dāng)下商業(yè)同質(zhì)化嚴重，個性化凸顯的商業(yè)可能會慢慢成為趨勢。在這種情況下，伴隨消費升級時代來臨，碧桂園集團滬蘇區(qū)域進入商業(yè)領(lǐng)域算是“天時、地利、人和”。　 

　　天時：商業(yè)往三四線城市下沉滲透，恰恰與碧桂園集團滬蘇區(qū)域的發(fā)展軌跡相吻合。碧桂園作為中國城鎮(zhèn)化進程的身體力行者，開發(fā)、在建的項目以三四線城市居多，目前碧桂園滬蘇區(qū)域已有近80萬㎡的商業(yè)存量，其中自持商業(yè)體量達40多萬方，隨著項目的開發(fā)，商業(yè)體量還會不斷增加，所以從時間點上切入，算是“天時”。 

　　地利：隨著城鎮(zhèn)化進程不斷加快，碧桂園集團滬蘇區(qū)域原先在很多在三四線城市并不是很好位置的存量商業(yè)，逐漸成為三四線城市的核心位置。項目周邊的入住人口越來越多，產(chǎn)生了大量的商業(yè)需求，存量資產(chǎn)的盤活有了充分必要條件。

　　人和：集團以及區(qū)域?qū)ι虡I(yè)的重視度加大，給“五星級的家”一個“五星級的配套”，經(jīng)過審慎的考慮成立專業(yè)的商業(yè)管理公司，運營滬蘇區(qū)域商業(yè)資產(chǎn)；同時商業(yè)公司的市場化運作也將成為碧桂園集團滬蘇區(qū)域新的業(yè)務(wù)增長點。隨著碧桂園集團的迅猛發(fā)展，越來越多的優(yōu)秀人才加入其中，商業(yè)管理公司的核心成員全部來自行業(yè)內(nèi)知名企業(yè)，擁有超過15年以上的專業(yè)操盤經(jīng)驗，大家因為共同的商業(yè)夢想?yún)R集在新碧園商業(yè)，是為人和。

　　

　　新碧園商業(yè)總經(jīng)理劉繼濱女士

　　以未來定義現(xiàn)在  打通商業(yè)地產(chǎn)全鏈條  

       新碧園“1+N”構(gòu)建專業(yè)商管團隊

　　多年以前，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，很多地產(chǎn)商拿地之后并不重視商業(yè)的規(guī)劃與布局，項目的商業(yè)往往成為閑置的裙樓、底商，時至今日，也很難盤活。新碧園商業(yè)成立之后，會在拿地階段就介入商業(yè)規(guī)劃，以運營的角度對地塊指標進行研判，對商業(yè)用地的面積、商業(yè)形式、建筑形式、定位、體量、業(yè)態(tài)、品牌進行考量。

　　“很多商管公司只做運營管理，但是商業(yè)地產(chǎn)完整環(huán)節(jié)包含投資、融資、管理、退出，運營管理只是一方面，只解決了中端的管理問題，并沒有解決前端和后端的問題。”劉繼濱向贏商網(wǎng)透露，新碧園商業(yè)是從“投”的角度做商業(yè)地產(chǎn)，用“退”的理念來設(shè)計、運營商業(yè)產(chǎn)品。新碧園商業(yè)和其他的商管公司最大的差別是要把“融”和“退”納入到“管”的范疇內(nèi)，在最大限度的考量租金、收益率等指標的同時，考慮如何利用產(chǎn)品更好的滿足融資的需求，同時通過良好的“管”使商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)的保值增值，繼而將整個商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈貫通。”

　　“未來，新碧園商業(yè)將依托碧桂園集團滬蘇區(qū)域這一平臺，通過我們強大的運營實力，打通整個商業(yè)地產(chǎn)的上下環(huán)節(jié)。我們要以未來定義現(xiàn)在，用結(jié)果來約束過程。”劉繼濱說，“新碧園從成立到現(xiàn)在，將房地產(chǎn)商關(guān)心的問題與市場的消費需求進行全方位的融合，設(shè)計符合市場需求的商業(yè)產(chǎn)品，完全進行市場化運作，為未來新碧園商業(yè)更長遠的運營奠定了堅實的基礎(chǔ)。”

　　目前，新碧園商業(yè)采用“1+N”的方法構(gòu)建團隊。所謂“1”是指新碧園商業(yè)管理平臺，這個平臺在不同的階段承擔(dān)著不同的職責(zé)，對各個項目進行管控，所謂“N”就是下屬的各個分公司，如：盛澤鳳凰薈、啟東鳳凰薈、江陰鳳凰鄰里、昆山鳳凰薈等N個具體項目。

　　據(jù)了解，目前新碧園商業(yè)“1”的平臺已經(jīng)搭建完畢，核心的管理團隊成員全部到位，所有團隊成員都是來自凱德、萬達、首創(chuàng)等國內(nèi)外知名企業(yè)，平均從業(yè)時間十五年左右。各個項目公司團隊也已陸續(xù)搭建，盛澤鳳凰薈項目的核心成員已到位。

　　打造“鳳凰”系列產(chǎn)品線  

　　蘇州盛澤鳳凰薈預(yù)計2019年開業(yè)

　　劉總向贏商網(wǎng)介紹，通過對未來商業(yè)發(fā)展的考量，根據(jù)區(qū)位、體量、周邊消費層次、區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭狀況的不同，新碧園商業(yè)將打造“鳳凰MALL”、“鳳凰薈”、“鳳凰鄰里”三條產(chǎn)品線。

　　鳳凰茂：“鳳凰”系列里面較高端的產(chǎn)品線，選址在城市的核心商圈，主要布局在一二線城市，或者三線城市的核心地帶。它的輻射半徑廣、品牌級次高、全客層定位，項目體量大，一般體量會在10萬㎡以上。

　　鳳凰薈：新碧園商業(yè)目前主推產(chǎn)品線，體量在5萬㎡—10萬㎡之間，一般選址一、二線城市次核心商圈，或者三四線城市主核心圈，周邊輻射的人口達到20萬左右。產(chǎn)品定位和品牌的選擇更接地氣，硬件條件上會重點打造，營造舒適的消費環(huán)境，以滿足三四線城市消費需求，同時促進地方的商業(yè)升級。

　　鳳凰鄰里：布局城市的非核心商圈，以滿足周邊老百姓的生活需求為主。項目輻射半徑在1—3公里之間，體量會在5萬㎡以下。在建筑形態(tài)上會比較多樣，有可能是盒子商業(yè)，也有可能是小盒子商業(yè)帶一個商業(yè)街區(qū)。超市、農(nóng)貿(mào)市場、洗衣店、房屋中介、家政服務(wù)所、社區(qū)活動中心、文體服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)食堂等業(yè)態(tài)都會在鳳凰鄰里中得以體現(xiàn)。

　　據(jù)了解，目前新碧園商業(yè)的首個項目——蘇州盛澤鳳凰薈，預(yù)計在2019年開業(yè)。項目主力店意向達成率已經(jīng)達到了80%，整個項目的意向達成率達到了60%—70%。至于為何選擇蘇州盛澤鳳凰薈作為第一個項目，劉繼濱說這是順勢而為。

　　盛澤常住人口50萬，2016年蘇州盛澤GDP達到385億元，占吳江區(qū)總GDP的1/4，人均GDP達4萬美元，超過部分歐美國家，是全國人均值的6倍，位列全國中小城市百強鎮(zhèn)排行第10位。“但是盛澤畢竟是一個鎮(zhèn)區(qū)，它的商業(yè)形態(tài)是跟不上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，現(xiàn)在迫切的需要一個商業(yè)綜合體出現(xiàn)，能夠承載這種一站式購物、休閑、娛樂的消費需求，盛澤鳳凰薈的出現(xiàn)將填補這個空白，整體拉升盛澤鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)等級。”

　　

　　結(jié)語：目前新碧園商業(yè)在建的項目具有相同的“基因”，體量均在5—8萬㎡之間，都屬于“鳳凰薈”產(chǎn)品線，選址也都是在三四線城市，且都以地級市和經(jīng)濟發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)為主。蘇州盛澤鳳凰薈的成功推進也將會為后面的項目集聚經(jīng)驗，接下來南通啟東、無錫江陰、昆山等項目也將依次面世，大部分集中在2020年開業(yè)。