土儲，一直是橫亙在中型房企禹洲邁向千億的一道關(guān)卡。2018年剛開局，禹洲就打響了房企并購戰(zhàn)的第一槍。
規(guī)模躍入400億元量級的禹洲地產(chǎn)，剛剛簽訂了其史上最大的收購案。這一動作也表明，通過并購與全國化布局，或許是禹洲未來“做大規(guī)模，力爭2020年完成1200億元銷售”的最主要手段。
1月15日下午，禹洲地產(chǎn)（01628.HK）公告稱，其間接全資附屬公司已于2018年1月13日就收購事項與沿海綠色家園有限公司（01124.HK）訂立買賣協(xié)議，擬以38億元購買沿海家園出售的恒華集團有限公司全部股份。此次收購包括沿海家園七個未建及在建項目，涉及權(quán)益可售面積約313萬平方米，潛在總貨值約989億元，潛在權(quán)益貨值超400億元。
這次收購對于禹洲來說意義重大，至少在一定程度上彌補了禹洲土儲與布局兩大方面的不足。而對于沿海家園來說，由于在這一輪市場調(diào)整期中經(jīng)營業(yè)績不佳，出售項目后退出地產(chǎn)，進軍生物科技等行業(yè)，也是其不得已之舉。整個收購對雙方來說算是各取所需。
然而這場交易談判仍然歷時約4個月之久，最初交易總價在75億元左右，但談判后降至38億元。由此可見不斷虧損的沿海家園所面臨的艱難現(xiàn)狀。兩年內(nèi)，沿海家園已6次出售或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，共回籠83億元現(xiàn)金。
禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安在15日表示，公司剛與中國平安簽訂長遠協(xié)議，今年將加大收購力度，未來會陸續(xù)公布。在收購方面，平安也希望參與進來，因而收購資金上沒有問題。
這一場交易，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)門檻提升、競爭加劇后，洶涌的“大魚吃小魚”并購潮正在迅猛來襲。
林龍安曾強調(diào)，房企如果達不到千億以上規(guī)模，就基本沒有江湖地位和話語權(quán)了。此次收購后，林龍安也為禹洲定下了新的目標(biāo)，今年600億元，明年到800億元。
這家起家于廈門、2016年將總部搬遷到上海的福建房企，正在向1200億元的目標(biāo)沖刺。但它們的首要問題便是土儲。過去一直注重利潤、嚴(yán)控土地成本的禹洲，尚未積攢下足夠支撐其規(guī)模擴張野心的土儲。總部搬遷上海后，禹洲在公開招拍掛市場上非常積極，但這顯然不完全是林龍安想要的。定下千億目標(biāo)后，他曾多次表示，最重要的事情就是納儲，且他對并購表現(xiàn)出了更大的興趣。
2017年全年，禹洲地產(chǎn)新增土儲約300萬平方米，其中40%來自收并購，60%來自公開招拍掛土地市場，這一數(shù)據(jù)還遠不足以與房企中的“并購?fù)?rdquo;們相提并論。
2018年初的這場交易，首先是改變了禹洲的土儲結(jié)構(gòu)，抬升了禹洲并購?fù)恋厮急壤灰姿嫱恋孛娣e達到了禹洲總土儲面積的20%。
據(jù)悉，與沿海家園的交易完成后，禹洲地產(chǎn)總土地儲備從1200萬平方米增至1500萬平方米，總貨值從2400億元增至2800億元。當(dāng)然，這些貨值都是理論上的，需要在今后兩三年內(nèi)從處于嚴(yán)厲調(diào)控的市場中去兌現(xiàn)。
另一方面，禹洲多年來拿地集中在海西和長三角，截至2017年9月30日，禹洲的土儲各區(qū)域占比分別為：長三角經(jīng)濟區(qū)53%、海西經(jīng)濟區(qū)33%、環(huán)渤海區(qū)域6%和華中區(qū)域2%。而想要進一步規(guī)模化擴張，就必須進入更多新的城市和區(qū)域。
通過此次收購，禹洲地產(chǎn)將首次進入北京、沈陽，繼續(xù)深耕天津，并且在粵港澳大灣區(qū)再落一子，加速全國布局。
在北京，禹洲獲得了總占地面積約8550平方米，總建筑面積約3.92萬平方米的地塊，位于北京三環(huán)以內(nèi)的CBD區(qū)域，中國國貿(mào)中心旁，規(guī)劃未來建造高端寫字樓。
深耕京津冀區(qū)域是禹洲的戰(zhàn)略發(fā)展方向，禹洲2010年進入天津，通過此次收購，禹洲拿下政府主導(dǎo)的一二級聯(lián)動項目，緊鄰天津中心城區(qū)，總占地面積約292萬平方米，可售面積約332萬平方米，潛在總貨值約830億元，預(yù)估禹洲占30%的權(quán)益。
在2017年的中期業(yè)績會上，林龍安曾表示，布局粵港澳大灣區(qū)是當(dāng)年的重中之重。在這次收購后，禹洲落實了佛山項目，這是繼2014年進入香港及2017年開拓惠州后，禹洲再次在粵港澳大灣區(qū)落子。
惠州的項目此前早已浮出水面，禹洲與惠州五經(jīng)企業(yè)集團聯(lián)合開發(fā)山水大觀項目，占地面積達到4000畝，另有項目還在洽談之中。
除此之外，禹洲在粵港澳大灣區(qū)布局的重點城市其實還有深圳、東莞。東莞項目尚未浮出水面。而粵港澳大灣區(qū)的核心城市深圳，則是禹洲重點進駐的城市，目前也已經(jīng)有了眉目——禹洲在深圳并購的項目得益于信達資產(chǎn)牽線，標(biāo)的為曾是地產(chǎn)百強房企奧宸集團的深圳項目。
奧宸集團成立于1996年，由曾在政府工作的女董事長鄒健民“下海”創(chuàng)辦。2006年以后奧宸開始了全國拓展，次年在深圳設(shè)立總部，開始集團化運作。但全國化布局過程中資金斷裂，造成昆明多個項目爛尾停工，而深圳項目則引入信達資產(chǎn)進行債務(wù)重組。
奧宸位于深圳的項目“奧宸觀壹城”的開發(fā)主體為深圳市奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱深圳奧宸），信達資產(chǎn)介入之后，深圳奧宸的股東變更為北京同順益鑫資產(chǎn)管理有限公司（99%）、自然人王紅（1%），他們的股份全部被質(zhì)押給深圳信達資產(chǎn)，前者為信達資產(chǎn)設(shè)立的一個過渡公司。
半個多月之前，深圳奧宸的股東變更為上海煜瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（99%）、王紅（1%），同時深圳信達解除北京同順益鑫資產(chǎn)管理有限公司持有的99%股權(quán)質(zhì)押、保留對王紅持有的1%股權(quán)質(zhì)押。
對上海煜瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)進行穿透，最終控股股東為廈門泓澤達置業(yè)有限公司，這家公司的最終控制人為林益民（51%）、林麗云（49%）。接近交易的一位知情人士告訴界面新聞記者，林益民為禹洲集團董事長林龍安的親戚，目前項目尚未歸入上市公司。
奧宸觀壹城項目是一個建筑面積為32萬平方米的綜合體，包含住宅、公寓、購物中心等業(yè)態(tài)，其中大部分住宅、公寓已經(jīng)銷售完畢，目前只剩下6萬平方米的購物中心以及200多套公寓尚未出售。目前深圳奧宸還有數(shù)個城市更新項目在洽談之中，禹洲與奧宸還有繼續(xù)合作的空間。
長期參與并購，與不良資產(chǎn)處置公司以及相關(guān)人士保持密切聯(lián)系，從而獲得大量項目出讓信息，這就是林龍安口中“朋友圈里的項目”。
銷售規(guī)模決定著江湖地位，中小型房企謀求突圍，就必須大幅提高銷售目標(biāo)，禹洲便是其中的一個典型。
在喊出千億目標(biāo)后，增加土地儲備成為了最重要的事情，而受到土地價格飆升、限價調(diào)控政策影響，房企勢必將加大收并購力度。2018年并購市場的競爭將明顯加劇，群雄逐鹿，想通過并購控制成本的難度也將增大。而在收并購之后，如何完善房企各方面機制以及發(fā)揮自身優(yōu)勢，將不良資產(chǎn)變?yōu)槔麧欀矗愃朴碇葸@樣的中型房企只能在摸索中繼續(xù)向前沖。
