輕資產(chǎn)樣本 愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)管理新征程

隨著存量時(shí)代到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)一步加快，更多的資本選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。從早期的大悅城、凱德到愛(ài)琴海、龍湖、新城，2017年的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了新一輪發(fā)展熱潮。

商業(yè)地產(chǎn)大時(shí)代中，資本和市場(chǎng)為管理輸出提供了機(jī)會(huì)，一個(gè)成熟的商業(yè)品牌成為許多企業(yè)迅速發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，品牌也是其最核心的價(jià)值所在。

作為紅星美凱龍旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購(gòu)物中心籌建、招商、運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)，2018年伊始，紅星商業(yè)正式更名“愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)”，明確其持續(xù)以資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為核心的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

事實(shí)上，過(guò)去一年也是愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)擴(kuò)張最快的一年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司全年新簽約項(xiàng)目18個(gè)，新進(jìn)入的城市包括合肥、貴陽(yáng)慈溪、煙臺(tái)、茂名、崇左等地，截至目前，集團(tuán)總簽約項(xiàng)目近50個(gè)，總管理面積突破500萬(wàn)平方米。

從2012年正式成立，短短五年間，愛(ài)琴海商業(yè)從首家購(gòu)物公園北京愛(ài)琴海，到如今近50個(gè)項(xiàng)目的簽約落地，成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的商業(yè)地產(chǎn)品牌之一，演繹了屬于愛(ài)琴海的速度。

此外，在大鱷林立的商業(yè)市場(chǎng)，早已不乏萬(wàn)達(dá)、凱德、華潤(rùn)等商業(yè)巨頭。作為后起之秀的愛(ài)琴海如何脫穎而出，迅速由點(diǎn)及面地占據(jù)一席之地？輕資產(chǎn)戰(zhàn)略和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力是其重要籌碼。

從0到40+的輕資產(chǎn)速度

雖然2012年才正式成立商業(yè)公司，但愛(ài)琴海商業(yè)并非毫無(wú)基礎(chǔ)，作為其母公司，紅星美凱龍本身就是一家做商業(yè)的公司，積累了豐富的商業(yè)和零售邏輯。

2013年在北京，愛(ài)琴海商業(yè)的第一個(gè)作品北京太陽(yáng)宮愛(ài)琴海公園正式開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)4年來(lái)保持年度銷(xiāo)售與客流的兩位數(shù)增長(zhǎng)，店鋪出租率始終保持在98%以上。

在競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體鱗次櫛比，而在愛(ài)琴海三公里的范圍內(nèi)，相同體量的綜合體大約有五到六個(gè)。然而，由于更貼近消費(fèi)者，加上商業(yè)空間的處理更加親民化，愛(ài)琴海逐漸成為附近居民主要的選擇，更成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)建筑。

標(biāo)桿項(xiàng)目的成功為愛(ài)琴海擴(kuò)張奠定品牌和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，2014年到2015年，昆明、天津、福州、蘭州等地的愛(ài)琴海公園相繼開(kāi)業(yè)。不過(guò)，作為典型的重資產(chǎn)模式，商業(yè)地產(chǎn)一向具有投資巨大，而收益周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，于是，以管理輸出為特征的輕資產(chǎn)模式應(yīng)運(yùn)而生，包括萬(wàn)達(dá)、凱德等紛紛試水，愛(ài)琴海則在這一波市場(chǎng)變化中，通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)迅速領(lǐng)跑。

2016年8月，愛(ài)琴海商業(yè)首個(gè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目唐山路北愛(ài)琴海購(gòu)物公園面市，意味著其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可。據(jù)悉，唐山愛(ài)琴海開(kāi)業(yè)當(dāng)天客流達(dá)到26.35萬(wàn)人次，刷新了唐山地區(qū)的多項(xiàng)商業(yè)記錄。

開(kāi)啟“輕重并舉”的路線之后，愛(ài)琴海的擴(kuò)張也開(kāi)始加速。其中，2016年先后有唐山路北區(qū)、重慶金開(kāi)愛(ài)琴海購(gòu)物公園開(kāi)業(yè)，使其已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目增至7座。年內(nèi)，愛(ài)琴海商業(yè)在管以及簽約的項(xiàng)目就已高達(dá)30個(gè)，遍及北京、上海、天津、重慶等城市。

及至2017年，愛(ài)琴海開(kāi)業(yè)項(xiàng)目已達(dá)9個(gè)，年服務(wù)消費(fèi)者超1.23億人次，總營(yíng)業(yè)額突破55億，簽約合作的品牌超過(guò)千家。全年新開(kāi)項(xiàng)目落戶浙江海寧、上海、重慶等地，全國(guó)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)入城市達(dá)40座，成為國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展最迅速的企業(yè)之一。

雖然資產(chǎn)管理為愛(ài)琴海的規(guī)模擴(kuò)張開(kāi)辟新的出路，但在商業(yè)的探索上，愛(ài)琴海并沒(méi)有因此而停下腳步。在愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)總裁張華容看來(lái)，愛(ài)琴海商業(yè)需要專注在“客戶”、“品牌”、“消費(fèi)者”三個(gè)層面重塑購(gòu)物中心服務(wù)。

2017年，位于吳中路的上海愛(ài)琴海購(gòu)物公園開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目是愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)打造的又一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。其眾多的創(chuàng)新體驗(yàn)場(chǎng)景與高水準(zhǔn)的空間設(shè)計(jì)引發(fā)了全行業(yè)的關(guān)注。

縱觀愛(ài)琴海商業(yè)的發(fā)展，一方面標(biāo)桿項(xiàng)目的打造是愛(ài)琴海在商業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域探索的又一次升級(jí)。另一方面，標(biāo)桿項(xiàng)目也可帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)資源聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)愛(ài)琴海在多個(gè)區(qū)域內(nèi)的快速落地。

2017年開(kāi)業(yè)的重慶綦江愛(ài)琴海購(gòu)物公園，正是依托于2016年開(kāi)業(yè)的重慶金開(kāi)愛(ài)琴海購(gòu)物公園的前期資源，僅用時(shí)170天即完成開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)率達(dá)95%，印證了業(yè)界矚目的“愛(ài)琴海速度”。

愛(ài)琴海為什么能成功？

如果說(shuō)品牌影響力是商業(yè)地產(chǎn)的外在表現(xiàn)，那么專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力則是品牌得以成功實(shí)現(xiàn)輸出的內(nèi)在支撐。

此外，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)管理模式也并非新鮮事物，上世紀(jì)90年代，賽特、翠微等都曾以輸出管理模式進(jìn)入其他地區(qū)，但真正能形成規(guī)模并非易事。

其中，在商業(yè)領(lǐng)域的積累、商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系的成熟、強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)、外部協(xié)作鏈條的配合都是不可或缺的條件。

對(duì)愛(ài)琴海商業(yè)來(lái)說(shuō)，在成立之初就建立了一個(gè)強(qiáng)大的總部，形成了自身獨(dú)特的體系化管理，無(wú)論是在規(guī)劃建設(shè)、項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)等方面，都建立有科學(xué)的管理機(jī)制和信息化的管理工具。

具體而言，經(jīng)過(guò)多年經(jīng)驗(yàn)累積，愛(ài)琴海形成了“介入式”的前期籌建管理模型，包括專業(yè)前期研判、計(jì)劃管控節(jié)點(diǎn)和ISO9000標(biāo)準(zhǔn)化管理等多個(gè)模塊，一站式解決商業(yè)地產(chǎn)籌備建設(shè)期難點(diǎn)問(wèn)題。

因此，在合作模式上，愛(ài)琴海有能力提供從拿地指導(dǎo)、策略咨詢、商業(yè)規(guī)劃，到商業(yè)運(yùn)營(yíng)、招商等的全流程服務(wù)。

為了最大化地幫助合作伙伴實(shí)現(xiàn)效益，愛(ài)琴海商業(yè)更傾向于前置型管理，即從項(xiàng)目拿地時(shí)開(kāi)始就形成合作，一直貫穿到項(xiàng)目的中后期，提高項(xiàng)目全產(chǎn)業(yè)鏈的能力。

在運(yùn)營(yíng)方面，愛(ài)琴海利用“大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”，通過(guò)實(shí)時(shí)的BI體系，愛(ài)琴海運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于全國(guó)愛(ài)琴海購(gòu)物公園運(yùn)營(yíng)狀況的感知與反饋，通過(guò)大數(shù)據(jù)的深度應(yīng)用，愛(ài)琴海已經(jīng)初步完成了自主云支付體系和會(huì)員體系的融合，為合作伙伴與消費(fèi)者提供更有想象力的消費(fèi)應(yīng)用場(chǎng)景。

商業(yè)地產(chǎn)向來(lái)都是環(huán)環(huán)相扣、而人才更是其中的關(guān)鍵要素。目前，愛(ài)琴海的高管在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里基本都有15年到20年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)大的高管團(tuán)隊(duì)，再加上科學(xué)高效的管理機(jī)制，讓愛(ài)琴海具備了快速拓展的經(jīng)驗(yàn)和體系優(yōu)勢(shì)，足以支撐公司輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

當(dāng)然，紙上談兵不如實(shí)戰(zhàn)操作，購(gòu)物中心的成功與否最終都是憑業(yè)績(jī)說(shuō)話，而愛(ài)琴海商業(yè)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)是可以保障合作項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，業(yè)績(jī)都能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步的提升，真正實(shí)現(xiàn)合作方對(duì)于資產(chǎn)盤(pán)活、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)增值的切實(shí)需求。