在傳統房地產市場發展遭遇瓶頸的背景下，各大房企撕去“地產”標簽，在多個產業積極發力，擴大業務邊界以尋求新的利益高地，產業地產開始成為各路資本和開發商們激烈爭奪的焦點。
不斷開拓創新的星河控股便是其中之一。在全國傳統房企行列中，星河率先轉型產業地產。2014年，星河旗下首個產業項目—160萬平方米產融聯盟新城深圳星河WORLD問世，揭開了星河產業運營的序幕。今年1月，產業地產業務正式從置業集團中獨立出來，由此集團業務板塊也由“地產、商業、金融”三輪驅動演變成“地產、產業、商業、金融”四輪驅動。
星河產業的迅猛發展也得到了行業內的認可。10月31日晚，2017火花S-Park“中國產業地產30強”榜單在上海發布，星河產業榮獲 “2017中國產業地產19強”，和萬科成為本次榜單上僅有的兩家轉型房企。
星河到底是如何做到的？在中國產業地產不斷革新發展的過程中，星河能否在下半場競賽中贏得決勝籌碼？
產投融模式發力
實際上，意圖在產業地產的“大蛋糕”上分一杯羹的并不止星河控股一家。
在加碼產業地產的開發商中，既有萬科、綠地、碧桂園這樣的規模型房企，也有首創置業、保利、遠洋這樣的品牌國企央企，各家切入的模式也不盡相同。產業地產涉及融資、開發、服務、招商等多重元素，這對各團隊提出了更高的要求。
星河產業集團提出的“產投融”的發展路徑，為產業地產的發展提供了助力，成為星河在產業競爭中的籌碼。具體而言，就是以地產為載體，以產業為基礎，以金融為紐帶，以資本運作為目的實現以產促城、以城興產、產城融合、融投并舉，并最終實現“產城融人文”的和諧發展與共贏。
產投融模式的發展離不開星河集團在金融投資領域多年的經驗資源沉淀。星河金融同產業一樣都是公司多元化發展的重要板塊。早在2009年星河就開始布局金融領域，目前自有資金投資超200億元，投資超過90家企業，其中31家成功在主板、創業板上市或新三板掛牌，實現了在金融領域的先行一步。
星河產業集團對記者表示：“星河多年來在金融投資領域的積累，讓我們能夠游刃有余地為中小企業量身打造金融解決方案。”
除了集團本身的金融實力之外，對外的股權投資也是星河金融早就布局的方向。星河先后成為深圳創新投資集團、深圳福田銀座村鎮銀行第二大股東，同時也是前海母基金、國家中小企業發展基金有限合伙人。
憑借著股東近水樓臺的優勢，星河聯合深圳創投，以星河WORLD為試點，率先試水“產權換股權”地產金融計劃，這是星河在產投融創新運營模式的最初嘗試。星河從房東搖身變成股東，在鼓勵了有發展潛力的企業的同時，也分享企業成長的紅利。這一運營模式在招商和變現過程中都顯示出了獨特的優勢。
此后，星河產業在“產權換股權”的基礎上繼續推動產投融模式落地，例如星河產業為扶持園區內入駐的初創企業，專門設立了1.5億元規模的創客扶持基金，主要用于企業的前期投資。
今年初，紅土星河創業投資基金的啟動是產投融模式的又一次嘗試。此次基金是由星河產業集團聯合深圳市龍崗區政府、深創投共同發起，發行規模5億元，其中首期7500萬元將定向投資于深圳星河WORLD園區內。
星河產業集團副總裁閻鏡予在接受媒體采訪時提到：“深圳星河WORLD園區有7500萬元投資，只有入園才能拿得到。很多園區也想做股東加房東，但是這并不容易，做不好可能顆粒無收，但我們過去做了這么多的投資，有這么多行業內的資源，所以我們有信心。”
多輪產投融模式的發力，星河WORLD取得的成績擺在眼前，截至今年6月底，星河WORLD簽約企業超500家，30家為上市企業，其中10家為世界500強企業，園區運營一年時間后，實現稅收10億元，產值100億元；預計全部建成后，實現稅收100億元，產值1000億元。
同時，產投融模式帶來的積極效應也在顯現，星河WORLD運營2年來已經不需要集團額外注入資本來維持運營，從長期來看，“產權換股權”的運營模式也發揮著積極作用。據悉，2016年星河WORLD的寫字樓招商成交面積位列深圳第一。
星河產業的加速度
據星河產業集團透露，未來五年，星河產業將立足深圳，深耕珠三角地區，繼續探索多元優質園區項目。產品線方面，將會以產城綜合體星河WORLD為主導產品線，雙創社區、特色小鎮為次產品線。
產城綜合體星河WORLD被定義為“園區+金融”雙閉環總部基地，承載著星河控股從租樓售房向金融投資、產業孵化、大資產管理轉變的產業升級重任。園區占地約63萬平方米，主要以創新金融、高科技、文化及創意三大核心產業為主。根據相關數據，目前深圳星河WORLD園區中這三大行業的集聚度達到73%。規劃顯示，到2020年，星河WORLD將實現全面運營，屆時年產值將達500億元，納稅額超50億元。
作為產融聯盟新城的代表作，星河WORLD模式未來將在全國范圍內進行復制。據悉，星河產業與佛山、天津、南京、成都政府簽訂了戰略合作協議，將打造更多的類星河WORLD項目。
除了業務形態相對成熟的星河WORLD之外，雙創社區以及特色小鎮的發展也被提上日程。
星河產業積極布局創新創業領域，其打造的星河·領創天下一站式創新創業創投平臺，能夠提供辦公場地、孵化配套、產業管理、路演指導、項目融資等多項雙創服務。目前已成功在深圳、成都、南京、佛山等地布局，其中深圳星河?領創天下以2萬平方米的總面積成為全國單體面積最大的創客空間，為上百家創業企業提供加速服務。
2016年以來，特色小鎮利好政策接連出臺，各個企業紛紛布局，星河也加快投資具有國家級戰略優勢的特色小鎮，并將其列為產業集團三大產品形態之一。從2016年至今，星河已經先后布局了惠東巽寮文旅小鎮、中山港口科創小鎮、東莞黃江互聯網小鎮等項目。未來也將聚焦珠三角地區持續拓展具有鮮明產業特色的潛力小鎮。
談到特色小鎮的發展規劃，星河集團總裁姚惠瓊表示，特色小鎮應該有別于傳統產業園區，其不僅僅是提供一個空間載體，更重要的是通過提供全方位的服務和配套，營造一種新的生活生產方式。
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