物流地產正在成為地產行業的新盈利增長點。日前，萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）宣布，擬在成都新增投資2000億元人民幣，開展包括中西部總部基地、智慧物流城等在內的產業新城投資建設。
值得注意的是，在與成都簽約的前兩天，萬科已經決定投資設立物流地產投資基金。在業內看來，這似乎意味著物流地產業務將作為萬科發展的重點來運作。多位行業專家表示，萬科在物流地產上動作頻頻，體現了公司當前的多元化轉型考慮，與此同時，與成都的巨額簽約，符合萬科產業運作的導向，中西部地區已成為其全國化布局的重點市場。
對此，《中國經營報》記者多次聯系了萬科相關部門，試圖了解萬科在物流地產方面的具體規劃及成都在其全國化進程中所處地位，截至發稿時間未獲正面回復。
加碼物流地產
按照成都市人民政府與萬科集團的戰略合作框架協議，未來幾年，萬科集團擬在成都新增投資2000億元人民幣，開展成都產業新城投資建設。在該協議下，簽約項目包括新建萬科集團中西部區域總部基地、天府國際金融中心、空港新城萬科智慧物流城、簡州新城萬科生態夢想城和雙流區萬科創新夢想城等。
其中，空港新城萬科智慧物流城是萬科在物流地產方面的又一落地舉措。隨著住宅市場觸及天花板，以及各項降溫政策限制，低地價、高租金、電商帶動需求、運營模式簡單的物流地產成為如今較為火熱的板塊。
事實上，在與成都簽約的前兩天，萬科就發布公告稱將投資設立物流地產投資基金，用以加持物流地產業務的發展。公告顯示，基于公司物流地產業務的發展戰略，公司下屬企業萬科產業園、乾元晟投資、江蘇信托、博裕物流、飛虹壹號擬共同投資設立一只專業物流地產投資基金——珠海市坤元興投資發展合伙企業。該基金認繳出資總額達60億元。
三個月前，萬科還參與了亞洲最大物流地產巨頭普洛斯的收購。在這筆由厚樸、高瓴資本、中銀集團、萬科集團和普洛斯管理層組成的中國財團進行的約790億元人民幣收購交易中，萬科持股21.4%，出資額約為169億元。
依據以往開疆拓土的精神，萬科在物流地產也擺出了攻城略地的架勢。截至8月25日，萬科物流地產業務累計獲取32個項目，總建筑面積（指可租賃物業的建筑面積）256 萬平方米，另已簽約鎖定項目總計 35 個，總建筑面積為 250 萬平方米。獲取項目中已建成運營項目共 11 個，其中穩定運營項目共 9 個，穩定運營項目平均出租率達到 98%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，物流地產選擇在西南市場進行投資，是看中此類區域消費能力較高以及土地成本相對低的優勢，后續在全國市場的投資預計會分為西南、中南等區劃，進而形成幾個較大的物流地產和樞紐。當然成都市場依然會是投資的重點，類似的投資也有助于其“潛心”發展物流產業，后續對于中南市場和西北市場的物流產業發展有較為直接的影響。
欲謀多元化轉型
受房地產政策降溫、市場融資渠道逐漸收緊等影響，全國商品住房銷售增速放緩。國家統計局數據顯示，上半年全國商品住宅銷售面積為 6.48 億平方米，銷售金額為 4.93 萬億元，同比分別上升 13.5%和 17.9%，同比增速較第一季度分別下降 3.4 和 2.3個百分點。而這，也促使房地產企業尋找其他盈利增長點。
“從萬科當前的一些合作看，物流地產、文化地產等都可能會成為其投資的重點，所以從這一點來說，其多元化的趨勢是越來越明顯了。”嚴躍進表示，該投資符合萬科產業運作的導向，充分說明了萬科當前轉型的考慮。
對此，萬科集團董事會主席郁亮也曾公開指出，萬科可以做很多方面的配套服務，從房子的售賣到租賃以及物業服務，還有軌道物業、小孩讀書、物流業務等等，并希望萬科能夠在更多領域參與成都發展。
在此背景下，萬科將自己定位為城市配套服務商，主營業務包括房地產開發和物業服務，并同時涉獵物業服務、商業開發與運營、物流地產及長租公寓。此外，為拓展商業物業，萬科還通過下屬子公司參與組建兩支專業商業地產投資基金。在地鐵集團成為本集團基石股東后，“軌道+物業”的提法在萬科的多元化發展中也開始頻繁出現。
不過，就目前發展來看，多元化的轉型還未給萬科盈利帶來明顯效果。根據2017年上半年財報，上半年公司實現營業收入 698.1 億元，同比下降 6.7%；分業務來看，全部營業收入中，來自房地產業務的結算收入為655.2億元，營收占比高達93.9%，相較之下，作為拓展業務的物業服務、商業開發與運營、物流地產及長租公寓，營業占比還不足10%。
多位業內人士向記者表示，萬科過去以住宅為核心業務，在行業內發展還算穩健，然而，隨著逐漸進入諸多新領域，轉型時代的萬科無疑會迎來更多風險。既然萬科要在未來10年做到萬億大市值，其中住宅、新業務各占50%，那么如何有序將房地產業務從九成占比下降到四成，很考驗公司經營者的管控能力，以及新業務的版圖拓展能力。
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