2017中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城出爐 上海躍居第一、北京排名第二

核心提示：10月27日，2017《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城》榜單正式出爐，上海躍居全國(guó)第一，北京排名第二，成都位列第三，其中北京、上海已成品牌孵化地。

　　2017年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)融合有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，一方面體現(xiàn)在大型知名開發(fā)企業(yè)經(jīng)過幾年摸索，運(yùn)用大數(shù)據(jù)算法精準(zhǔn)匹配項(xiàng)目需求有了各自的成功樣本；另一方面，是包括京東在內(nèi)的龍頭互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)布局十年后終于宣布正式進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。在此背景下，10月27日，由RET睿意德與德勤中國(guó)、新加坡南洋理工大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的2017《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城》榜單在北京正式出爐，這是全國(guó)首份在三大機(jī)構(gòu)聯(lián)合堅(jiān)持多年持續(xù)跟蹤40個(gè)城市活動(dòng)指數(shù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行技術(shù)與文化交叉分析的研究報(bào)告。作為活力城市排頭兵的北京和上海，今年與包括廣州、深圳等在內(nèi)的第二梯隊(duì)城市拉開了難被超越的距離，得益于一線城市人才集中的聚合效應(yīng)，如今這兩大城市已是國(guó)內(nèi)外零售商打開中國(guó)市場(chǎng)的品牌孵化地。

　　40城裂變?nèi)筇蓐?duì)  商業(yè)新格局已定

　　北京、上海成為代言中國(guó)活力的標(biāo)桿城市已是共識(shí)。尤其在技術(shù)驅(qū)動(dòng)和共享經(jīng)濟(jì) “迸發(fā)”的背景下，2017《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城》，從零售指數(shù)、消費(fèi)力指數(shù)、購物中心指數(shù)和休閑指數(shù)這四大維度看，上海已經(jīng)躍居全國(guó)第一，排名第二的北京各項(xiàng)指標(biāo)也都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過第三名——成都。RET睿意德董事索珊認(rèn)為，在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，上海和北京的商業(yè)化程度都很難被國(guó)內(nèi)其他城市超越，例如快閃店、買手店、明星店、文創(chuàng)書店均以北上最為集中，事實(shí)上追趕本身也需要時(shí)間的沉淀。提到原因，索珊指出：“上海和北京是中國(guó)時(shí)尚的發(fā)生地，經(jīng)過多年的沉淀在消費(fèi)市場(chǎng)上已形成規(guī)模效應(yīng)，品牌和消費(fèi)者雙向買單。不僅國(guó)外品牌進(jìn)入內(nèi)地首選城市是上海、北京，新業(yè)態(tài)、新品牌的孵化和市場(chǎng)化通常也集中在這里。”

　　值得關(guān)注的是，雖然與北京、上海還有一定的差距，但今年登上第三名的成都零售和購物中心指數(shù)突出，排名超越廣深，成為第二梯隊(duì)中殺出的一匹黑馬。成都屬于典型的消費(fèi)流入型城市，且高凈值人群龐大。至2016年底，成都可投資資產(chǎn)超過1千萬的人群總數(shù)已經(jīng)達(dá)到 5-10 萬人，為城市的零售型商業(yè)發(fā)展提供了良好的需求基礎(chǔ)。索珊建議，位于第二梯隊(duì)城市的項(xiàng)目可加強(qiáng)對(duì)北上消費(fèi)熱點(diǎn)的追蹤和洞察，以尋找調(diào)整方向，引領(lǐng)所在城市消費(fèi)熱點(diǎn)。

　　榜單顯示，休閑基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)發(fā)達(dá)的徐州、長(zhǎng)沙、合肥等成為活力城市第三梯隊(duì)的中堅(jiān)力量。這一梯隊(duì)城市在咖啡、健身類白領(lǐng)型休閑業(yè)態(tài)上整體偏弱，品牌開發(fā)商的下沉將為縮小這一差距提供助力。此外，三梯隊(duì)城市數(shù)量龐大，人口眾多，未來出現(xiàn)的亮點(diǎn)項(xiàng)目有機(jī)會(huì)帶動(dòng)城市消費(fèi)升級(jí)。

　　行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇   一二線城市大宗交易活躍

　　房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。隨著土地和融資政策的雙重收緊，大環(huán)境對(duì)企業(yè)的資金管理能力、土地儲(chǔ)備、周轉(zhuǎn)效率提出了更高的要求，房地產(chǎn)大宗交易活躍，行業(yè)聚集度提升。購物中心因資產(chǎn)價(jià)值高、退出渠道多而成為了大宗交易的重要標(biāo)的。一方面，強(qiáng)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通過收并購擴(kuò)大市場(chǎng)布局，特別是在一二線城市**區(qū)新增土地增加有限的市場(chǎng)預(yù)期下，項(xiàng)目交易成為了企業(yè)布局市場(chǎng)的重要舉措；另一方面，入場(chǎng)資本類型更加多元，保險(xiǎn)、人民幣基金開始更多地參與到商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)交易中來。在2016年已披露的購物中心大宗項(xiàng)目交易中，1線和1.5線的購物中心數(shù)量占到47%的比例；一二線的購物中心占比總量達(dá)到77%。

　　2016年購物中心開店數(shù)量大幅度增長(zhǎng)。其中，萬達(dá)2016年在國(guó)內(nèi)新開業(yè) 52 個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，多數(shù)集中于三四線城市；其中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目 21 個(gè)，占比 40.38%。

　　RET睿意德預(yù)測(cè)，未來幾年，即將開業(yè)的外資項(xiàng)目同樣大部分集中于1線和 1.5 線城市。43%的項(xiàng)目將亮相于上海，其余將在沈陽、重慶、大連、 蘇州開業(yè)，同時(shí)二三線城市的比重略有提升。一線城市中，新增項(xiàng)目主要集中在北京，未來3年開業(yè)項(xiàng)目中北京占比七成。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及品牌的進(jìn)駐是城市商業(yè)活力的直接反映。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在2013-2016年市場(chǎng)布局的動(dòng)態(tài)跟蹤、對(duì)零售業(yè)態(tài)的代表品牌布局的數(shù)據(jù)可以看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及品牌商最青睞的活力城市。榜單顯示，開發(fā)商青睞的最新活力城市排名前十分別是上海、北京、成都、重慶、武漢、廣州、杭州、深圳、蘇州和西安。

　　輕奢品牌強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)  電商挺進(jìn)線上線下大融合

　　大眾消費(fèi)品牌(含快時(shí)尚)開店速度持續(xù)放緩，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，變革創(chuàng)新成為關(guān)鍵詞。ZARA 推出尺碼預(yù)約功能、MUJI 進(jìn)軍酒店行業(yè)、H&M 推出第三個(gè)高端副牌 Arket、MO&CO 推出男裝品牌。二三 線城市成為品牌新增門店的主要目標(biāo)市場(chǎng)?？鞎r(shí)尚品牌中，MUJI 的門店數(shù)增長(zhǎng)勢(shì)頭最猛，在華門店總數(shù)突破 200，漲幅達(dá)到 25.47%。門店數(shù)最多的優(yōu)衣庫突破 500 大關(guān)，2016 年新增 72 家門店,但整體增速放緩。

　　榜單顯示，從各類零售品牌的分布來看，武漢屬于輕奢斷檔型市場(chǎng)。雖然進(jìn)駐武漢的知名開發(fā)商不少，但商業(yè)市場(chǎng)缺乏有亮點(diǎn)的項(xiàng)目，購物中心的整體規(guī)劃水平和品質(zhì)、品牌豐富度有限。未來幾年，隨著K11、歸元寺太古里、恒隆廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬象城等標(biāo)桿項(xiàng)目的開業(yè)，武漢市場(chǎng)將迎來新一輪的生活方式升級(jí)，值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　索珊指出，國(guó)內(nèi)以快時(shí)尚為代表的大眾品牌拓展速度趨緩，輕奢品牌強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，為品牌市場(chǎng)帶來了新的活力。**企業(yè)正式布局線下，線上線下實(shí)現(xiàn)大和解、大融合。新的技術(shù)已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)，正在顛覆人們的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣。

　　2017《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城》研究旨在通過代表城市在零售市場(chǎng)、休閑娛樂市場(chǎng)、購物中心市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，透析我國(guó)各類型城市購物中心發(fā)展的新機(jī)遇，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的項(xiàng)目布局與調(diào)整提供啟發(fā)。索珊表示：“在經(jīng)歷2016年整體市場(chǎng)震蕩調(diào)整期后，商業(yè)地產(chǎn)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)能力和盈利水平的提升成為戰(zhàn)略重點(diǎn)。



本文轉(zhuǎn)載自樂居，如牽涉版權(quán)問題，請(qǐng)與管理員聯(lián)系刪除，謝謝！