面對這幾年百貨凋零、電商沖擊以及消費升級的局面，中國商業地產開發商們正在各自探求新的路徑。預備要在3年后實現60億租金收入的龍湖，就是其中之一。
上個月，這家公司又有三家新商場開業。他們至今已在全國開張25個商場，總面積達250萬平方米。據龍湖集團商業地產部總經理李楠介紹，龍湖目前還有超過20個項目在建，這些項目會在2019到2020年集中呈現。
雖然龍湖早在2011年就提出要發展商業地產，但直到近年來，龍湖商業才算真正將它付諸實踐。而今天的環境已與幾年前不同，在百貨退潮和電商沖擊下，中國的商業地產公司正走向兩個明顯的極端。以萬達為代表的企業信奉規?；砷L之后依靠品牌輸出來稱霸市場，而以大悅城等為代表的企業則堅信精耕細作的差異化產品才是王道。
向來喜歡韜光養晦的龍湖，正在探索的卻是第三條路。與偏向于這兩個極端的大多數公司不同，他要找一種平衡。
龍湖正致力于讓旗下每個商場都呈現出不一樣的面貌。以新開業的這三家商場為例，第一個開張的重慶龍湖U城天街B館定位“成長”，他們用一個超過2500平方米的U+學院，來提供舉辦公開課、畢業作品展、科技發布會等年輕人喜歡的社交場合，以此迎合周邊14座高校學生，以及惠普，富士康等世界500強企業的年輕員工。位于杭州濱江區的天街，則主打“潮”文化概念，作為GDP增速領跑杭州9年的高新區，龍湖讓這個天街服務周邊大量商務白領和年輕時尚家庭。但同樣位于蘇州高新區的獅山天街，則被定義為“城市會客廳”，原因是這片區域有近100萬的常住客群，擁有幾乎全年齡段的購物消費需求。
這些定位，依托于一套復雜的客研系統，他們會詳細繪制所進入城市的區域、交通、需求地圖，尋找最適合項目所在區域的定位，并預判未來3-5年客群的增長率，鑒別客群種類，以此作為規劃設計和運營的基礎。
這套體系，最早成名于龍湖的住宅業務，如今卻成了商業地產的秘密武器之一。精細化定位和運營讓他們早年間開業的商場今天依然保持著較高的增長勢頭。而上個月開業的這三家，整體出租率平均達到99.5%，首日共有近80萬人涌入這三家商場，總銷售額達到4578萬元。各項指標均刷新了他們自己的開業記錄。
盡管沒有明確追求規模，但龍湖商業物業還是將在接下來的三年里迅速增長到40個以上，速度雖然遠不如萬達，但相比大悅城以及諸多港資商業地產開發商還是快了很多。
在任何一種商業模式里尋求兩邊都占，往往兩邊都做不到最好。萬達和太古、大悅城所代表的兩種極端，也詮釋了過去中國商業地產的兩種成功模式。
但龍湖顯然不認為這個市場只有兩條路可走。在李楠看來，今天國內商業地產的競爭，主要是總量上的競爭，但聚焦到每個城市，每個細分區域，真正能夠滿足需要的商業項目并不足夠。
“以北京為例，隨便采訪一些人都會發現，核心商圈就那么幾個。但對于這種非集中式的城市來說，實際上每個區域都有自己的潛力市場，需要做得的是尋找最能吸引他們的定位。”
這種觀點也與一些機構的研究不謀而合。仲量聯行近期一份研究報告顯示，雖然近年來，中國每年有100余家新購物中心開業，大有過剩之勢，但中國消費者的購物體驗期待值在急劇提高，他們認為符合新一代消費者口味的商超依然大有機會。
不過，為了在3年后就實現60億租金收入的目標，龍湖也要注重效率。據了解，他們目前也在探索一些類模塊化的系統。據李楠介紹，龍湖目前正建造一套商業一體化平臺，把從前期投資、拿地、評估、測算到規劃、定位、建筑設計，再到招商、推廣的運營階段整個貫穿，以此保證運營的精準度和質量。
2017年龍湖商業的租金目標是25億，截至上半年已完成11.4億。雖然速度穩健，但李楠還是反復強調，質量才是龍湖商業的重中之重。與地產業務不刻意追求規模一樣，龍湖商業也在遵循集團“有質量的增長”思路。不過，對于中國商業地產是否只能通過兩種極端模式做大市場，龍湖已經有了自己的判斷。
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