中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化呈爆發(fā)式增長 ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模漲幅迅猛

       中國樓市存量時(shí)代正在來臨，一種將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方興未艾，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化正爆發(fā)式增長。

　　近兩年占據(jù)中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場半壁江山的戴德梁行最新發(fā)布“三季度上海樓市及中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化數(shù)據(jù)報(bào)告”，揭示中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場近年呈現(xiàn)出三方面特點(diǎn)：

　　因應(yīng)存量時(shí)代輕資產(chǎn)化需要，中國房地產(chǎn)抵押債券(Asset-Backed Securities，簡稱ABS)產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模漲幅迅猛。今年1月至9月，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行18單，發(fā)行金額417億元，相較去年同期增長約300%。這主要得益于超過半數(shù)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目單筆發(fā)行規(guī)模大于25億。商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款(CMBS)和房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)類產(chǎn)品為盤活存量商業(yè)地產(chǎn)起到了積極有效的作用。

　　隨著今年資金面收緊，發(fā)行利率走高。受債券市場利率持續(xù)震蕩走高的影響，前三季度資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行利率也隨之上行。

　　租賃住宅REITs前景明朗、蓄勢待發(fā)。在國家鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政、加大金融支持的大背景下，租賃運(yùn)營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs成為政策鼓勵(lì)的方向。

　　中國REITs聯(lián)盟理事、戴德梁行董事及華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管顧悅?cè)鐚γ襟w表示，通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，可以有效幫助房企盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)和資源配置效率，為企業(yè)轉(zhuǎn)型提供資金支持。

　　他介紹，根據(jù)相關(guān)報(bào)告，在中國一、二線城市，大型房企在拿地階段的自有資金監(jiān)管收緊及銷售端均遇到了新挑戰(zhàn)：各地政府對高端商品住宅的限價(jià)措施、對商辦類物業(yè)或是不準(zhǔn)予銷售轉(zhuǎn)讓，或是需開發(fā)商持有運(yùn)營10到20年限制等，均加大了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，越來越多的房企嘗試通過資產(chǎn)證券化等系列手段，從存量資產(chǎn)，尤其是從成熟運(yùn)營的商業(yè)房地產(chǎn)中尋找新機(jī)會(huì)。

　　中國二、三線城市房地產(chǎn)業(yè)去庫存的壓力不容小覷，政府為促進(jìn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，鼓勵(lì)推進(jìn)資產(chǎn)證券化。中國資產(chǎn)證券化交易場所已由原先單一的證券交易所，拓展至銀行間市場和機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)等。這也使得中國今年來的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，無論是單數(shù)還是發(fā)行規(guī)模，均已明顯超越2016年全年的發(fā)行總數(shù)。

　　顧悅?cè)缯J(rèn)為，在可預(yù)期的未來，中國資本市場將迎來公募類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)性落地，資產(chǎn)證券化發(fā)展的又一個(gè)重要里程碑值得期待。