物流地產正被多股力量“圍獵”。萬科近日發布了8月份銷售及近期新增項目情況簡報，稱8月份萬科新增物流地產項目5個，分別是蘇州普泰項目、杭州下沙項目、昆明浩源項目、廣州從化祥華項目、寧波中興項目。
據萬科公告披露，將聯合厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯潛在的私有化事項，交易總價約790億元人民幣。其中萬科投資占股21.4%，在各股東中占股最多。對此有評論稱，目前物流地產的投資市場才剛剛起步，考慮到電商和整個零售市場的發展規模及速度，物流地產還有巨大潛力，相信投資規模也會逐年提升。
據了解，除萬科外，綠地、越秀等房企均將物流地產作為業務拓展的方向，京東、阿里等電商早已涉足物流地產領域，而作為金融機構的代表，平安銀行也在積極搶灘物流地產市場。那么，物流地產到底是風口還是泡沫？
中國物流與采購聯合會公布的數據顯示，今年上半年全國社會物流總額為118.9萬億元，同比增長7.1%，增速同比提高0.9個百分點。如今物流地產也成了“香餑餑”，隨著城鎮化發展與B2C電商的快速拉動，物流地產的需求日漸旺盛，眾多企業紛紛將之視作下一個戰場。據世邦魏理仕發布的《2017年亞太區投資者意向調查》顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業以獲得更高回報（2016年為49%）。其中物流地產在今年占比達20%，受到了投資者比以往任何一年都更多的青睞。
據悉，物流地產包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，相比其他地產開發具有土地價格較低、政策支持多等優勢，就其回報而言，同時擁有土地增值、租金回報、服務費用等收益空間，因而成為房企爭相布局的戰場。廣發證券認為，從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率明顯高于其他商業類地產，目前我國一線城市的物流地產收益率在6.5%至7%之間，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%至5.5%。
而在房地產市場迎來強監管之際，不少房企已遇到了發展瓶頸，除了有著較高的回報率，物流地產的發展前景又是如何的呢？
據戴德梁行發布的報告稱，過去10年間中國物流地產市場迎來爆發式增長，整體市場規模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元。然而在強勁的市場需求之下是巨大的供應缺口，預計至2020年電子商務、消費品、物流服務和工業對高標準倉庫的需求將達到1.4億至2.1億平方米，而屆時供應量或只有5600萬至6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米。在相當長一段時期內，我國物流地產市場將維持供不應求的態勢，這將為資金實力雄厚并追求多元化業務布局的企業創造一片新藍海。
由此看來，市場廣闊、回報率較高、發展前景光明等特點吸引著多個領域的企業紛紛入局物流地產。但是被“哄搶” 的物流地產似乎并沒有想象中的那么美。
值得關注的是，物流項目屬于周期長、投資回報慢的重資產運營，至少需要3至5年的培育期，去規劃與運營物業產業鏈的生態，這將占用開發商較大的精力與資金，對后者實力是個深度考驗。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前國內許多物流園區處于閑置狀態，是因為簡單粗放的開發建設，更多的是一種簡單的倉儲功能用地，土地利用是建立在地價便宜的基礎上。這也說明當前對于物流地產的開發和產業發展等其實并沒有從實質抓起，后續需要開發商、運營商在專業度方面發力，尤其需要考慮產業聚集以及和電商資源進行整合等。
此外，據中國指數研究院發布的報告顯示，前些年物流地產在發展過程中普遍存在同質化情況，而近來土地成本提升較快，但物流地產的投資回收期通常在15年以上，這為其開發建設完之后的招商、運營等專業化運作帶來挑戰。
在中國社會科學院城市發展與環境研究所城市經濟研究室主任李恩平看來，物流地產面臨的挑戰和隱患主要還是防范泡沫。物流地產的主要特點是物業經營，客戶主要是物流企業，很難像住宅市場那樣存在很大的投機性需求。因此對開發企業來說，應做好每個項目的調研和可行性研究，比如所在區域物流市場規模和市場類型、已有的物流地產規模和使用情況以及所選項目是否具有較佳的地理區位等，只有具有區位優勢的項目才可能真正集聚物流企業。
