香港商業(yè)地產(chǎn)突圍：未來(lái)進(jìn)軍中國(guó)大陸高端消費(fèi)市場(chǎng)

       “未來(lái)十年，即使中國(guó)的GDP增長(zhǎng)只有6%，也會(huì)遠(yuǎn)高于世界上大部分國(guó)家的水平，比如美國(guó)、日本、歐洲等，中國(guó)依然是世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的國(guó)家，是最值得投資的地方。所以我說(shuō)，內(nèi)地還是有很多機(jī)會(huì)的，我們也一直愿意加大在中國(guó)內(nèi)地的投資。”這是在日前舉行的上海恒隆廣場(chǎng)大型資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃新聞發(fā)布會(huì)上，恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗的表態(tài)。

　　近年來(lái)，由于外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)波動(dòng)，加上自身周期等原因，香港零售市道一度表現(xiàn)低迷，并拖累香港商業(yè)地產(chǎn)也陷入困境。如果你現(xiàn)在走在香港最繁華的商業(yè)區(qū)銅鑼灣一帶，可以看到，即使香港零售行業(yè)已稍見(jiàn)回暖起色，也依然可以見(jiàn)到有不少臨街商鋪在待售、待租和轉(zhuǎn)讓。

　　據(jù)香港仲量聯(lián)行發(fā)布的7月份報(bào)告稱(chēng)，香港的核心購(gòu)物區(qū)商鋪?zhàn)饨鹱?014年的市場(chǎng)高位回落了41.2%，有部分零售商則預(yù)期市場(chǎng)將見(jiàn)底；另外，逾60%的香港零售商計(jì)劃于2018年開(kāi)新店。仲量聯(lián)行建議投資者留意港股市場(chǎng)中的商場(chǎng)收租股板塊，野村也調(diào)高了部分香港本地商業(yè)地產(chǎn)股的目標(biāo)價(jià)。

　　如果說(shuō)香港零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的觸底反彈還處于“將來(lái)時(shí)態(tài)”，那么內(nèi)地的情況就是“現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)態(tài)”——與香港的情況不同，隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中向好，城市居民的消費(fèi)能力和需求持續(xù)提高，各類(lèi)shopping mall、大賣(mài)場(chǎng)也應(yīng)運(yùn)而生、快速冒起，且發(fā)展態(tài)勢(shì)喜人。

　　那么，當(dāng)今內(nèi)地高端消費(fèi)市場(chǎng)潛力究竟有多大？《2017中國(guó)奢侈品報(bào)告》顯示，在2016年有760萬(wàn)戶(hù)中國(guó)家庭購(gòu)買(mǎi)了奢侈品，超過(guò)了馬來(lái)西亞或荷蘭的家庭總數(shù)；其中，家庭年均奢侈品消費(fèi)達(dá)7.1萬(wàn)元人民幣，是法國(guó)或意大利家庭的兩倍。另?yè)?jù)胡潤(rùn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，國(guó)際知名奢侈品牌路易·威登LV在全球的銷(xiāo)量有一半都是中國(guó)人買(mǎi)的；生產(chǎn)卡地亞首飾和萬(wàn)寶龍筆的Compagnie Financière Richemont公司，其銷(xiāo)售額的1/4來(lái)自中國(guó)內(nèi)地和香港。

　　由此就容易理解，近年來(lái)多個(gè)國(guó)際奢侈品名牌紛紛搶灘內(nèi)地市場(chǎng)的情景。例如：香奈兒（CHANEL）在中國(guó)內(nèi)地已開(kāi)設(shè)13間門(mén)店（其中兩間進(jìn)駐到恒隆廣場(chǎng)）；LV僅在上海恒隆廣場(chǎng)一處，一口氣就租下四層樓面開(kāi)設(shè)門(mén)店。當(dāng)然，他們?cè)趦?nèi)地市場(chǎng)也取得了不俗的業(yè)績(jī)。據(jù)悉，上海恒隆廣場(chǎng)一年的零售額可達(dá)40億元，早已成為恒隆集團(tuán)手下最賺錢(qián)的商場(chǎng)之一；而恒隆廣場(chǎng)商場(chǎng)和寫(xiě)字樓一年的租金收入可達(dá)14億元，占了公司總租金收入的1/5。

　　恒隆最新公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自?xún)?nèi)地的租金收入已經(jīng)超過(guò)香港，貢獻(xiàn)了80億港元中的53%，公司在上海的兩個(gè)項(xiàng)目（另一個(gè)項(xiàng)目為港匯恒隆廣場(chǎng)）的租金收入就占公司總租金收入比例高達(dá)37%。目前，恒隆廣場(chǎng)已成為上海首屈一指的高端消費(fèi)商場(chǎng)，陳啟宗曾多次驕傲地表示，上海最早單月稅收過(guò)億的“月億樓”，就是恒隆廣場(chǎng)。

　　恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事陳文博表示，公司近年積極拓展內(nèi)地投資物業(yè)，2019年將是恒隆的重要轉(zhuǎn)折時(shí)間點(diǎn)，多個(gè)在內(nèi)地的大型項(xiàng)目將同時(shí)落成，其中包括面積逾400萬(wàn)平方英尺的武漢恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)酒店、無(wú)錫寫(xiě)字樓二期項(xiàng)目等，屆時(shí)，公司相關(guān)的收租物業(yè)總面積便會(huì)由目前約3200萬(wàn)平方英尺增加三分之一，至約4300萬(wàn)平方英尺。

　　就此，外資大行星展唯高達(dá)在最新發(fā)表的研究報(bào)告中稱(chēng)，看好內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，認(rèn)為目前市場(chǎng)上有過(guò)度高估了供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，并預(yù)計(jì)內(nèi)地零售市場(chǎng)將受到一線(xiàn)城市樓價(jià)上升及二孩政策帶動(dòng)，因此看好周邊商場(chǎng)的租售前景，預(yù)期如果營(yíng)運(yùn)得較好的商場(chǎng)在今年的租金回報(bào)率將會(huì)超過(guò)一成。

　　由此看來(lái)，抓住時(shí)機(jī)布局并進(jìn)軍內(nèi)地高端消費(fèi)市場(chǎng)，或許是香港商業(yè)地產(chǎn)突出重圍、扭轉(zhuǎn)困局的一條捷徑。