碧桂園顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式 新型城鎮(zhèn)化有3.0版

核心提示：在周春山看來，碧桂園的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展思路大體可分為3個階段，早期是順德碧桂園、廣州鳳凰城等傳統(tǒng)大盤，算是1.0版；2.0版是三四線城市中心區(qū)的高端項目；3.0版則是以科技小鎮(zhèn)為代表的產(chǎn)城融合項目。

    今年上半年，碧桂園集團共實現(xiàn)合同銷售額約2889億元，同比增長131%，領跑行業(yè)。繼去年合同銷售額超越3000億元大關后，碧桂園再度實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

    “碧桂園上市10年來業(yè)績的飛躍離不開公司早年確立的戰(zhàn)略定位——中國新型城鎮(zhèn)化進程的身體力行者。”房地產(chǎn)經(jīng)濟研究專家、中山大學嶺南學院副院長方建國表示，“對城鎮(zhèn)化的執(zhí)著讓碧桂園在旁人的猶豫中不斷創(chuàng)造佳績”。

    驚人的市場縱深

    “早在15年前，碧桂園就在這里開發(fā)了大型住宅小區(qū)廣州鳳凰城。可以說，沒有這個項目就沒有新塘鎮(zhèn)美麗的今天。”曾任廣州增城新塘鎮(zhèn)主要負責人劉觀估告訴記者：“2002年，新塘附近還是一片荒蕪。碧桂園卻選址于此，并不斷推動新塘與廣州市區(qū)‘同城化’環(huán)境建設。從這個意義上講，新塘其實早已是廣州的衛(wèi)星城了。”

    “這里民營經(jīng)濟發(fā)達，很多人致富后原本打算回鄉(xiāng)自己蓋房子。看到新樓盤和配套設施拔地而起，環(huán)境又如此美麗，大多數(shù)人都選擇直接在小區(qū)里買房入住。這樣做最明顯的好處是私搭亂建少了，環(huán)境治理的難度也下降了。可以說，碧桂園不僅改變了當?shù)厝说木幼∮^念，也節(jié)約了土地，是對新型城鎮(zhèn)化進程的巨大推動。”劉觀估說。

    綜合數(shù)據(jù)顯示，近年來碧桂園集團約50%的銷售收入來自于國內(nèi)一二線城市，另外50%均來自國內(nèi)三四線城市。按照知名地理規(guī)劃科學專家、中山大學地理規(guī)劃學院副院長周春山的說法，“今年以來，相當多的一線城市與強二線城市實行限購。在這一前提下，碧桂園的銷售業(yè)績?nèi)阅軐崿F(xiàn)跨越式增長，得益于多年深耕三四線城市形成的市場縱深。這使碧桂園能夠在最大程度上抵御市場波動”。

    統(tǒng)計顯示，今年上半年，碧桂園繼續(xù)強化在三四線城市的市場優(yōu)勢。截至6月30日，其城鎮(zhèn)化布局已經(jīng)遍及全國29個省區(qū)市，其中105個項目在當?shù)氐氖袌稣加新食^20%，11個項目市場占有率超過50%。

    碧桂園集團總裁莫斌在中期業(yè)績發(fā)布會上表示：“較為平衡的項目組合反映出碧桂園對處于城鎮(zhèn)化不同階段的市場均有充分理解。未來，公司將持續(xù)拓展一二線城市、鞏固三四線城市，以提高全國范圍內(nèi)的市場份額。”

    服務人的城鎮(zhèn)化

    “碧桂園對三四線城市市場的信心來源于集團早年在一線城市周邊積累并沉淀下來的商業(yè)模式，以及對中國新型城鎮(zhèn)化建設前景的樂觀態(tài)度。”碧桂園集團副總裁、新聞發(fā)言人朱劍敏介紹說，追溯碧桂園的發(fā)展歷史可以看到，碧桂園的第一個項目“順德碧桂園”就是一個小城鎮(zhèn)項目。該項目是25年前開發(fā)的，目前占地面積超過萬畝，住宅、酒店、辦公樓、學校、交通、醫(yī)院等一應俱全，儼然已經(jīng)成為一個生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的小城鎮(zhèn)。

    在廣東省委黨校新型城鎮(zhèn)化研究中心主任陳述看來，碧桂園以城市開發(fā)和運營著稱，受益于新型城鎮(zhèn)化建設，公司業(yè)績進入爆發(fā)周期是很自然的事情。陳述表示，在碧桂園的600多個項目中，有相當多的社區(qū)已經(jīng)實質(zhì)上形成了小城鎮(zhèn)。這樣的規(guī)模在國外很多地方已經(jīng)堪比小城市，因此要按照城市理念來運營。

    “幾年前，我們的居住環(huán)境還不太好，周邊很多地方臟亂差問題嚴重。自從碧桂園進駐開發(fā)以來，城鎮(zhèn)環(huán)境得到巨大改善，現(xiàn)在很多在市區(qū)工作的職工都在碧桂園置業(yè)了。這樣的改變對于我們這樣一個縣級城市來說無疑起到了風向標作用。”廣東省肇慶市高要區(qū)委辦公室主任鄒干豪告訴記者。

    “推動新型城鎮(zhèn)化建設，房地產(chǎn)企業(yè)負有義不容辭的責任。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，國內(nèi)已經(jīng)成長起一批包括碧桂園在內(nèi)非常成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)能夠調(diào)動大量資源，在推動新型城鎮(zhèn)化建設方面具有先天優(yōu)勢。”莫斌表示，碧桂園應該發(fā)揮這些優(yōu)勢，為中國的城鎮(zhèn)化，特別是人的城鎮(zhèn)化作出貢獻。

    促進產(chǎn)城融合發(fā)展

    在周春山看來，碧桂園的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展思路大體可分為3個階段，早期是順德碧桂園、廣州鳳凰城等傳統(tǒng)大盤，算是1.0版；2.0版是三四線城市中心區(qū)的高端項目；3.0版則是以科技小鎮(zhèn)為代表的產(chǎn)城融合項目。

    傳統(tǒng)小區(qū)是以居住為核心的，科技小鎮(zhèn)則是以產(chǎn)業(yè)為先導，帶動居住與人口、商業(yè)集聚。從這個意義上講，碧桂園正在從造“居城”向建“產(chǎn)城”轉(zhuǎn)型。

    2016年4月份，碧桂園開始籌備科技小鎮(zhèn)項目。同年8月份，集團響應頂層設計關于建設特色小鎮(zhèn)的號召，發(fā)布“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”。

    2017年5月17日，碧桂園首個產(chǎn)城融合的科技小鎮(zhèn)標桿項目——潼湖科技小鎮(zhèn)破土動工。該項目坐落于廣東惠州，毗鄰深圳，目標是以思科數(shù)據(jù)中心為依托，打造世界級的物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)基地。碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)產(chǎn)城事業(yè)部總監(jiān)王騰介紹說，目前小鎮(zhèn)已經(jīng)吸引了一批科技企業(yè)入駐，在未來5年至8年內(nèi)，項目總投資將達到300億元。

    朱劍敏表示，對于碧桂園來說，這不是一次簡單的試水，而是戰(zhàn)略性的選擇。目前，碧桂園已在珠三角、京津冀等區(qū)域初步布局了多個科技小鎮(zhèn)，今年將有20個左右的科技小鎮(zhèn)項目落地。同時，碧桂園已與思科、富士康、李開復創(chuàng)新工場、浪潮集團及清華大學、中科院綜合研究中心等一大批公司和機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作。

    “碧桂園要求每個科技小鎮(zhèn)一定要有一個主導產(chǎn)業(yè)，并引入一兩家世界級或國內(nèi)龍頭企業(yè)。”碧桂園集團助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波表示。

    對于在傳統(tǒng)住宅開發(fā)領域以“高周轉(zhuǎn)”著稱的碧桂園來說，產(chǎn)城融合的科技小鎮(zhèn)是對其傳統(tǒng)商業(yè)模式的一次顛覆。“住宅不著急開發(fā)，先把產(chǎn)業(yè)做起來。有了人氣，再賺未來的錢。”向俊波表示，對于科技小鎮(zhèn)，碧桂園寄予厚望，它不僅寄托著企業(yè)對未來業(yè)績的期待，更承載了帶動地方產(chǎn)業(yè)升級的深層次思考。





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