面對上半年不太亮眼的成績單，華潤置地管理層開始反思，試圖從城市布局和土地儲備上進行突破。為此，公司一方面在公開市場加速獲取土地儲備，另一方面在其“銷售物業+投資物業+X”商業模式的指導下，宣布進軍現代農業領域。
2017年上半年，標桿房企華潤置地銷售排名跌出了前十。
作為長久以來的十大龍頭和品牌房企之一，華潤置地（以下簡稱華潤）近幾年的增速放緩，接連被融創、龍湖、金地超越。今年上半年，華潤銷售637億，增速落后于同類房企，排名11。
面對上半年不太亮眼的成績單，華潤置地管理層開始反思，試圖從城市布局和土地儲備上進行突破。華潤置地副主席唐勇表示，公司有能力維持在規模前十的位置。
不過，較早開始“住宅+商業+增值服務”的華潤，其優勢更在于投資物業和持有物業運營，旗下擁有萬象城等商業地產知名品牌，其持有物業租金收入也走在房企前列。
9月7日，華潤發布了新的農業消費品牌耕雨，正式進軍城市農業消費領域。通過在商場、寫字樓和社區構筑農業消費場景，與日常生活結合，打造田園綜合體、特色小鎮等，以業態體驗的方式將農業帶入到城市生活中。這可以看作是華潤置地在持有物業上的延伸。
力爭銷售規模前十
中期業績報告顯示，2017年1-6月，華潤置地累計銷售面積為437萬平方米，同比增長1.7%；實現合約銷售632億人民幣，同比增長13.8%。相比碧桂園、龍湖超過100%，融創、恒大超過70%的增速明顯落后，也落后于主流房企約30%的平均水平。
受增速緩慢影響，華潤置地已經掉出了房地產行業銷售排名前十。據克而瑞研究中心發布的銷售金額排行榜單，華潤置地今年上半年的累計銷售額排在第11位，而2016年上半年的排名為第9名。
觀察華潤的規模增速變化曲線可以發現，2011年華潤置地的銷售增速為62%，此后下滑，2014年降至冰點，僅有4%；在市場火熱的2015、2016年，華潤銷售增速也僅為15.3％、27%。
對此，唐勇透露：“我們內部在不斷檢討，戰略和管理需要調整和改善。”
檢討首先在城市布局上，唐勇指出，“華潤置地的投資策略一直比較聚焦一二線城市，對標同行中增長比較快的企業，他們在二線三四線甚至五線都有比較多的布局，正好在過去一兩年的城市化進程中受益，這是值得我們反思的”。
華潤置地試圖通過放大杠桿來擴充土地儲備。唐勇表示，如果過于約束負債比率會影響公司的增速。“應該考慮釋放一些空間，在合理的代價下補充土地儲備，讓公司能夠有長期增長的潛力。”
較低的凈負債率給了華潤加碼拿地的加杠桿空間。中報顯示，華潤置地的凈負債率從去年年底的23.8%升至今年六月底的41.5%，仍維持在行業較低水平。
此外，華潤置地擁有行業較低的資金成本，僅有4.1%，這為規模擴張、加杠桿提供了充足的籌碼。
實際上在這種反思之下，華潤已經加快了動作。公司上半年共斥資436.5億（權益地價274.6億）拿下24宗土地，新增建筑面積577萬平方米，這些土地幾乎都來自于公開市場。
截至2017年6月30日，華潤置地已布局全國57個城市，總土地儲備面積有4785萬平方米，一二線城市土地儲備占比達75%。管理層表示，這些儲備可滿足公司未來三年的發展需求。
對于未來的規模排位，唐勇給出的期望是“保住前十”左右的位置。中期業績投資者電話會議上，唐勇宣布華潤置地將2017年全年銷售目標，由原來的1200億元提升10%至1320億元。并稱未來五年可以做到每年10%的增長。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從華潤置地的開工項目和可售項目來看，下半年公司的推盤節奏可能會加快，但在大城市樓市調控政策繼續收緊的背景下，其在去庫存上會受到一定影響。
強化綜合體運營優勢
雖然在規模擴張上略顯疲態，但華潤置地近年來在商業地產、產業地產等領域卻活力十足。
9月7日，在其“銷售物業+投資物業+X”商業模式的指導下，華潤置地宣布進軍現代農業領域，推出耕雨品牌，分別規劃了“農夫計劃”、“農園計劃”、“田園計劃”三大產品線。
據華潤置地產業地產工作組執行組長、華南大區產業創新部總經理曉曼介紹，“農夫計劃”將農業融合到商業和寫字樓空間中，為白領、親子家庭和青少年提供可以親近自然的都市農場，其首個落地項目為深圳華潤城的屋頂農場。
“農園計劃”將打造新型住宅農業化社區，華潤小徑灣社群農園作為“農園計劃”的落地項目，將在社區內引入自然學校、農場、生態餐廳等業態。
“田園計劃”將建設農業特色小鎮，以現代科技打造高效農業生產系統；同時配套相關生活服務設施，首個項目為惠州羅浮山耕雨小鎮。
在操作模式上，華潤置地與中國農科院·中環易達成立了“城市農業研究院”，未來將共同研發高新農業技術，探索全新商業模式并積極孵化特色小鎮、田園綜合體等落地項目，進一步延伸城市綜合體運營。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，華潤置地的資金成本維持在行業最低水平，有實力來培育商業地產、特色小鎮等周期較長的項目。
中報顯示，上半年華潤置地包括酒店經營在內的投資物業共實現營業額港幣40.1億，同比增長13.2%，整體毛利率由去年同期的61.0%上升到年中的62.3%。
租金收入上漲主要源于上半年購物中心零售額的增長。期內，華潤旗下購物中心零售額達人民幣163.1億，同比增長33%，同店零售額同比增長27.8%。
據中報數據，華潤置地在營的投資物業總建筑面積合計574萬平方米，包含已開業的萬象城13個，五彩城/萬象匯8個以及其他購物中心2個。
嚴躍進認為，萬象城等自持型項目投資和經營表現較好，后續將為華潤增加更多現金流。
唐勇透露，到2019年，華潤置地在營的購物中心將增加到44個，單購物中心的運營面積就可以達到550萬平方米，整體租金收入將超過100億港幣。
華潤置地的自信來源于其充足的商業地產土地儲備，數據顯示，公司總土地儲備中有745萬平方米是投資物業儲備，與公司商業模式匹配度高。
