雖因中糧地產重組停牌引發的諸多猜測還未揭開謎底，大悅城卻搶先飲下了商業地產并購基金頭啖湯。
8月17日，大悅城地產有限公司公告指出，公司與包括新加坡政府投資公司（GIC）在內的多家知名投資機構共同成立境內、外基金（簡稱“并購基金”），投資金額約為114億元。
根據協議，境外基金投資額將為62.7億元，其中大悅城承擔22.8億元，占境外基金權益的36.36%；境內基金51.3億元，大悅城承擔11.4億元，占境內基金權益的22.22%。
“境外基金及境內基金將單獨或共同尋找位于中國境內潛在物業項目的收購機會，從而升級改造為大悅城自有旗艦品牌‘大悅城’商業項目或商業綜合體項目。”大悅城公告指出。
關于這筆114億的投資大單，大悅城意圖達到的目的有兩個：一是進一步提升“大悅城”的品牌質量；二是通過“資產管理”實現公司資源效益最大化。
隨著上述基金業務的逐步展開及落實，大悅城表示，未來公司將計劃利用更多的基金模式加速業務發展。
當然，大悅城并不是國內唯一提出成立商業地產并購基金的房企。早前7月，已有媒體報道稱，新成立的華潤置地的產業基金事業部計劃在2018年完成商業地產投資并購基金的設立，并開展購物中心REITs的前期準備工作。
盡管萬象城與大悅城的“商場之王”對決賽尚在進行中，但不得不說，在并購基金這塊蛋糕上，大悅城顯然已經先行一步，華潤會否以及如何奮起直追充滿懸疑。
撇開“商業地產”這一限定詞，綜觀國內并購基金市場，不難發現綠地、綠城、首開、德信、紅星美凱龍等傳統或非傳統房企扎堆的身影。
對于背后原因的探究，有市場人士如是分析，通過聯合相關專業投資機構的專業優勢及各種專業金融工具放大公司的投資能力，投資公司產業上下游企業，整合產業資源，提升公司價值。
大悅城114億投資大單
公告顯示，大悅城附屬公司Hengxin已于公告日與深圳市明誠金融服務有限公司、GIC旗下的Reco Joyrepo Private Limited及投資方（公告未透露相關信息），就以下三點內容訂立最終境外有限合伙協議：
Hengxin（作為境外普通合伙人）與Reco Joyrepo，及大悅城附屬公司耀動有限公司（作為境外有限合伙人），成立一筆境外基金。
深圳明誠、投資方的一間附屬公司與大悅城一間附屬公司，成立一間作為境內普通合伙人的實體公司。
境內普通合伙人與投資方、大悅城的一間附屬公司（作為境內有限合伙人）成立境內基金。
這項涉及境內、外的并購基金總投資金額為114億元，其中大悅城就成立基金的總承擔將約為34.2億元。
其中，境外基金的存續期將為8年，經雙方一致同意，可延期1年。境內基金年期將根據境外基金條款而定。同時，境外基金名稱將為Garbo Commercial Property Fund L.P。
按照公告，該基金的運作方式是，尋找位于中國境內潛在物業項目的收購機會，輸出“大悅城”旗艦品牌，對商業或綜合體項目進行重新改造和升級。
“依靠投資者豐富的物業投資經驗，基金將通過先進的管理經驗及整合戰略資源，進一步提升‘大悅城’的品牌質量，提高集團資源的有效性。”大悅城董事會認為。
基于基金可能帶來的各項利好，大悅城通過官方微信表態稱，未來公司將計劃利用更多的基金模式加速業務發展。
值得注意的是，此次與GIC等機構合作并非大悅城第一次與“基金”搭上關系。早在去年9月，大悅城首創了中國第一個房地產核心基金，基金規模達人民幣93億元。
這也是亞洲（除日本外）第6大以股本規模計算的房地產基金。“首次將商業地產投資發展普遍采用的基金模式引入中國境內，并從傳統的開發運營模式，向基金合作與管理輸出邁進。”大悅城官方指出。
同樣是在2016年，提出“大資管”戰略后，大悅城在魔都上海成功踏出了“并購”商業項目的第一步。去年11月23日，大悅城地產公告稱，擬以最多16.35億購上海長風景畔廣場。交易完成后，該項目正式更名為“上海長風大悅城”。
相較用自有資金支付并購對價方式，大悅城未來通過并購基金并購、改造商業項目無疑將面臨著更小的資金壓力，亦將為其“加速戰略擴張提供充足資金保障”。
今年年初業績會上，大悅城董事會主席周政高調表示，對2020年建成20個大悅城的目標信心滿滿。信心來自大悅城從2016年開始的“提速”，即通過輕資產方式拓展的項目數量翻番。
房企扎堆并購基金背后
隨著去年以來重組新規、再融資新規及減持新規陸續發布，通過設立并購基金方式拓寬收并購之路正成為越來越多房企的不二選擇。
華潤置地當屬其中一例，只不過，“商業地產并購基金”這碗頭啖湯其還沒做卻已被大悅城嘗鮮。今年7月，分手萬科后，有媒體爆出，華潤置地設立了新的產業基金事業部。
住宅領域之外，華潤置地的產業基金事業部預計今后還將包括寫字樓與商業地產方面的專業基金。其中，“2018年將完成商業地產投資并購基金的設立，并開展購物中心REITs的前期準備工作，力爭在2019年實現華潤置地購物中心REITs上市，募資預計為100億元”。
在剛進行商業地產事業部調整后，華潤置地的上述基金動作被媒體解讀為，未來商業分拆或是獨立運作的前兆。“如果能和產業基金事業部聯動，將使華潤置地旗下大規模商業項目盡早變現成為可能。”
雖然上述說法并未得到華潤置地的官方確認，但無論背后算盤為何，不可否認的是，借力基金平臺將拓寬公司的融資渠道，并未公司騰出資金去發展更多業務。
無疑，在“商業地產并購基金”領域，大悅城、華潤置地稱得上是先行者，但撇開“商業地產”這一限定詞，“并購基金”對于國內上市公司，特別是房企而言并不是陌生面孔。
贏商網查閱公開資料了解到，參照東方財富Choice數據，去年上市公司成立并購基金出資總額約為1073.55億元，規模約為8980.92億元。
今年截至到8月16日已經有231家上市公司公告稱設立并購基金，出資總額約為638.6億元，規模約為5089.43億元。
統計表中不乏萬科、綠地、綠城、首開、德信、紅星美凱龍等傳統或非傳統房企扎堆的身影。去年8月29日，紅星美凱龍與高和資本在上海正式對外宣布，將共同發起設立國內首支家居商業地產并購基金。
上述雙方作為該基金的聯合GP（普通合伙人，即管理人），資金規模為50億元（將根據需要隨時擴募），前期將以紅星美凱龍在一二線城市的委托管理商場為主要資產標的。
而綠城資產集團官方微信在今年6月28日發布消息，公司與中國信達浙江分公司簽署了戰略合作協議，將合作共同發起設立房地產并購基金。
“通過聯合相關專業投資機構的專業優勢及各種專業金融工具放大公司的投資能力，投資公司產業上下游企業，整合產業資源，提升公司價值。”探究房企扎堆背后，有市場人士如是分析。
的確，無論是大悅城還是綠城，或是在商業地產開發的專家，或是住宅領域的操盤手，通過與基金等金融機構合作設立并購基金，可以實現“錢”與“才”的高效嫁接。
看起來是一樁雙“雙贏”的生意，但既然是投資必然有風險與之并存。對此，有業內人士總結了“并購基金”可能面臨的三大難題，即：募資難、找項目難及退出難。
“甚至還有一些存在管理難題，這也是很多并購基金成為‘僵尸基金’的癥結所在。”上述人士對媒體如此評論。
