近年來(lái)，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在香港土地市場(chǎng)越發(fā)活躍。

統(tǒng)計(jì)資料顯示，自2015年以來(lái)，香港地政總署共推出46幅住宅地皮，其中16幅均由內(nèi)地地產(chǎn)商收入囊中。大部分內(nèi)地地產(chǎn)商于20世紀(jì)末樓市泡沫破滅后退出香港住宅土地市場(chǎng)，直至2011年逐漸重返。

“今年情況更加明顯，今年迄今為止推出的六幅住宅地皮，其中五幅由內(nèi)地開(kāi)發(fā)商中標(biāo)。以可建樓面面積計(jì)算，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商投得的土地面積占比高達(dá)95.9%，可見(jiàn)他們來(lái)港投地已成氣候，他們對(duì)香港樓市充滿信心。”中原測(cè)量師行董事總經(jīng)理黎堅(jiān)輝在8月16日的記者會(huì)表示。

相比香港本土老牌開(kāi)發(fā)商，內(nèi)地發(fā)展商主要聚焦香港特區(qū)政府的土地招標(biāo)。“十多年前，有內(nèi)地發(fā)展商咨詢?nèi)绾螌⑥r(nóng)地轉(zhuǎn)換用途，但這個(gè)過(guò)程十分復(fù)雜，涉及重新規(guī)劃、地權(quán)問(wèn)題等。其后，他們也曾有意參與舊樓收購(gòu)的重建項(xiàng)目，但這類項(xiàng)目通常耗時(shí)較長(zhǎng)，需要達(dá)到80%-90%的收購(gòu)比例才能進(jìn)行強(qiáng)拍。相比之下，政府招標(biāo)的土地業(yè)權(quán)清晰，而且一般的發(fā)展規(guī)模也較大，因此受到內(nèi)地發(fā)展商的追捧。”黎堅(jiān)輝坦言。

“香港房地產(chǎn)市場(chǎng)高度透明，比較少政府干預(yù)，很多內(nèi)地開(kāi)發(fā)商將香港市場(chǎng)視為海外發(fā)展的踏腳石，因此近年來(lái)在香港土地市場(chǎng)十分活躍。”高力國(guó)際高級(jí)分析師鄧仲楠向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。他并透露，目前香港住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率大約為30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出內(nèi)地市場(chǎng)約10%的利潤(rùn)水平。

內(nèi)地地產(chǎn)商主導(dǎo)港府土地招標(biāo)

隨著眾多的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商涌入香港市場(chǎng)“跑馬圈地”，香港本土老牌發(fā)展商在土地市場(chǎng)的壟斷地位正不斷面臨挑戰(zhàn)。

“近數(shù)十年來(lái)，由于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展孕育了一批建設(shè)能力、運(yùn)用資金以及管理效率均可以與香港本地大型發(fā)展商媲美的地產(chǎn)發(fā)展商，今年有些內(nèi)地龍頭發(fā)展商的樓盤(pán)銷售金額有望達(dá)到數(shù)千億元人民幣，而相比之下，香港龍頭開(kāi)發(fā)商每年的銷售收入仍徘徊在數(shù)百億港元。”中原集團(tuán)主席施永青8月16日接受媒體訪問(wèn)時(shí)坦言。

在施永青看來(lái)，以實(shí)力計(jì)，內(nèi)地發(fā)展商已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)香港本地發(fā)展商，而且前者更愿意冒險(xiǎn)借錢，及利潤(rùn)要求較低，變相運(yùn)用資金的能力相對(duì)更強(qiáng)，“香港大型發(fā)展商的負(fù)債比率通常在20%-30%左右。一般地產(chǎn)商去競(jìng)標(biāo)投地時(shí)以剩余法來(lái)計(jì)算出價(jià)，首先將建成后的樓盤(pán)銷售價(jià)格扣除成本、預(yù)期利潤(rùn)等，事實(shí)上各個(gè)發(fā)展商的成本差距不大，因此內(nèi)地開(kāi)發(fā)商寧愿放棄一部分利潤(rùn)，可以在購(gòu)地價(jià)格方面更進(jìn)取。”

“內(nèi)地發(fā)展商目前已主導(dǎo)香港政府的土地競(jìng)投，上半年超過(guò)八成的土地由內(nèi)地發(fā)展商購(gòu)入，銀行收緊對(duì)發(fā)展商的貸款，對(duì)內(nèi)地及本地大型發(fā)展商未必有大影響，最受壓的是本地中小型地產(chǎn)商。本地發(fā)展商在上半年加快農(nóng)地轉(zhuǎn)換用途，上半年轉(zhuǎn)換的土地可以提供約6000個(gè)住宅單位。“星展唯高達(dá)香港房地產(chǎn)業(yè)分析師研究部董事丘卓文說(shuō)道。

對(duì)于香港發(fā)展商應(yīng)對(duì)內(nèi)地同行投地的策略，丘卓文認(rèn)為，部分地產(chǎn)商將會(huì)考慮增加商業(yè)項(xiàng)目的比重，而且商業(yè)物業(yè)大多是長(zhǎng)期持有，更適合他們的發(fā)展方向，比如新世界發(fā)展，亦有發(fā)展商開(kāi)拓非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)。

然而，施永青指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體而言是一個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，“香港本土龍頭開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在香港大部分核心區(qū)域掌控大量的存量地產(chǎn)，而且他們持有大量的農(nóng)地儲(chǔ)備，因此未來(lái)仍將占據(jù)重要的地位。”

未來(lái)12個(gè)月樓價(jià)或微跌5%

“今年樓市仍將維持上升市的趨勢(shì)，全年的升幅大約在12%-15%，但進(jìn)入第三季度樓市可能有所放緩，但到第四季度將重拾升勢(shì)。”施永青表示。

不過(guò)，丘卓文認(rèn)為，香港住宅市場(chǎng)基本因素惡化，“住宅供款負(fù)擔(dān)比重升至57%-59％，家庭每年中位數(shù)收入對(duì)樓價(jià)比例升至1∶16，相當(dāng)于每個(gè)家庭要將16年的收入用作支付樓價(jià)，兩項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)10年來(lái)的高位。”

丘卓文續(xù)稱，由于缺乏經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素的沖擊，樓價(jià)大幅調(diào)整的機(jī)會(huì)微乎其微，目前住宅租金仍然上升，物業(yè)租賃收益率依然超過(guò)3%，綜合前述惡化因素，估計(jì)樓價(jià)在未來(lái)12個(gè)月的跌幅在5%左右。

“雖然香港樓價(jià)高企，我們相信單憑加息不會(huì)令市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)上仍積壓有大量住屋需求未能得到滿足。香港住宅成交量自2010年下半年開(kāi)始未能追上結(jié)婚及本地出生人數(shù)，目前比率為0.5，較歷史平均比率低45%。在目前的形勢(shì)下，我們預(yù)期樓價(jià)未來(lái)30個(gè)月上升15％。”仲量聯(lián)行研究部副董事車永筠向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。