房企找錢屯糧過冬：海外發(fā)債創(chuàng)年度新高 信用風險上升

       一名資深券商人士說，現(xiàn)在的房企分為兩種，能發(fā)債的和不能發(fā)債的。

　　據(jù)同策咨詢研究部監(jiān)測，7月上市房企完成的融資金額共816.15億元，其中債權(quán)融資額度占比達88.08%，在6月的基礎(chǔ)上有所增加。

　　二季度起，多家房企積極找錢，包括發(fā)債，以及通過銀行貸款、中票、私募、信托貸款、定增、期權(quán)等多種方式進行融資。其間，新型的融資方式也被解鎖以及更靈活地運用，譬如，榮盛發(fā)展獲批成立購房尾款ABS，這是行業(yè)自2017年3月以來的第一筆。

　　融資環(huán)境改變，房企融資花樣增多，一定程度上是個被動選擇。調(diào)控深入，而冬季漫長。

　　房企獲得流動性資金的主要途徑有銷售回款和企業(yè)融資兩種。目前，行業(yè)主流觀點認為，今年下半年，房地產(chǎn)銷售速度放緩，而融資渠道亦有被進一步收緊的趨勢。企業(yè)的資金狀況和信用風險值得關(guān)注。

　　多渠道找錢

　　雖然上半年的銷售業(yè)績不差，但華南一家順利通過融資獲得發(fā)展資金的房企還是有種松一口氣的感覺。

　　并購、拿地、建設(shè)、運營都需要錢，在房地產(chǎn)下行周期，現(xiàn)金流尤其可貴。

　　協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對第一財經(jīng)表示：“房企永遠都在尋找低成本資金。現(xiàn)在企業(yè)普遍感受到國內(nèi)資金池的收緊，包括發(fā)債、銀行貸款、影子銀行等。不管目前是否缺錢，為了屯糧過冬，有條件發(fā)債的房企都在發(fā)債。”

　　在過去的7月，首開、金科、萬科在集團或子公司層面均進行了境內(nèi)銀行貸款;而華夏幸福、泰禾、陽光城、金科、首開亦在集團或子公司層面尋求信托貸款;出現(xiàn)委托貸款行為的，包括首開、金科、雅居樂等。

　　發(fā)債的公司相對更多些，萬科、世茂、龍湖、碧桂園、金地、綠地、雅居樂等房企也先后發(fā)行了公司債。而華潤置地、龍湖、中天金融、泰禾、富力地產(chǎn)均在同期發(fā)行了中票。此外，萬科、當代置業(yè)也嘗試了海外銀團貸款。

　　綠城甚至發(fā)行了永續(xù)債。永續(xù)債的實質(zhì)是明股實債，前期的利息較低，但使用的時間越久，利率會越高，素有企業(yè)“利潤黑洞”之稱。

　　7月13日，綠城宣布，發(fā)行4.5億美元永續(xù)三年可贖回高級證券。綠城打算將募集的資金用于提前贖回公司一筆利率為8%的高級債券，此外，還用于償還部分銀團貸款。

　　據(jù)綠城公告，新發(fā)行的這筆永續(xù)債，公司需要每半年支付一次利息，首個計息周期的利率為5.25%，初步利差為3.655%，每三年重設(shè)一次利率。如果綠城債第三年未能贖回，綠城的付息利率將升至8.905%，下一個三年將升至12.56%。

　　據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計，2017年7月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計816.15 億元，環(huán)比2017年6月的1131.66億元降低了27.88%。其中，債權(quán)融資額度占房企融資總量的88.08%，環(huán)比上月的63.86%有所增加，股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重為11.92%。

　　7月融資金額比6月環(huán)比降低近三成的部分原因是，上月恒大簽訂第二輪投資協(xié)議，獲得一筆395億元股權(quán)融資，大幅拉高融資總額，這也是7月股權(quán)融資占比下降的原因。

　　海外發(fā)債創(chuàng)年度新高

　　具體到債權(quán)融資，從房企公開披露的數(shù)據(jù)看來，7月房企通過銀行貸款獲得資金的總量大幅下降，發(fā)行公司債(包括海外發(fā)債)成為融資金額占比最大的融資方式。

　　穆迪企業(yè)融資部副總裁、高級信用評級主任梁鎮(zhèn)邦告訴第一財經(jīng)，“因監(jiān)管收緊的原因，發(fā)行境內(nèi)公司債并不容易，更多企業(yè)傾向選擇海外發(fā)債，特別是美元債。不少房企抓緊窗口期進行海外發(fā)債，以達到調(diào)整、優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，節(jié)約財務(wù)費用的目的。”

　　同策咨詢研究部監(jiān)測到的數(shù)據(jù)顯示，主要監(jiān)測的40家上市房企海外發(fā)債總額創(chuàng)本年度新高，達到157.80億元人民幣。其中包括世茂、龍湖、碧桂園、寶龍地產(chǎn)發(fā)行了共計17.5 億美元優(yōu)先票據(jù)，綠地發(fā)行了1筆2億美元的債券。在房企融資預案中，金地、陽光城、泰禾計劃發(fā)行共計17億美元的債券。

　　在已公開披露的數(shù)據(jù)中，7月房企融資成本最低的一筆是龍湖地產(chǎn)發(fā)行的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，5年利率低至3.88%，遠低于同期境內(nèi)銀行貸款基準利率。

　　相比之下，世茂股份和碧桂園各發(fā)行6億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)成本為4.75%，等于同期境內(nèi)銀行貸款基準利率。

　　整體而言，7月海外發(fā)債成本相比6月份的1年期利率6.5%有所降低。

　　在境內(nèi)公司債方面，萬科、世茂和金地發(fā)債成功。具體來說，3年期公司債平均成本4.95%，5年期平均成本4.68%，7年期平均成本5.05%。但相比2015和2016年公司債不到4%的年利率，2017年的公司債利率明顯上升。

　　值得注意的是，這三筆成功發(fā)行的境內(nèi)公司債都是在2016年11月之前獲得批準的。為配合金融去杠桿，2016年11月，監(jiān)管層加強對企業(yè)融資的管理和限制。

　　最新的公司債獲批信息來自招商蛇口。招商蛇口是招商局集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺，于2015年底合并吸收招商地產(chǎn)，重組上市。

　　據(jù)招商蛇口7月27日公告，公司已獲得證監(jiān)會出具的《關(guān)于核準招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司向合格投資者公開發(fā)行公司債券的批復》，核準發(fā)行150億元公司債券。

　　目前，這筆債券并未發(fā)行。但行業(yè)還是在招商蛇口身上看到了希望。同策咨詢研究部在報告中指出，“監(jiān)管層面對房企發(fā)債并沒有一刀切，對于符合條件的房企發(fā)行公司債仍會給予通行。”

　　今年上半年，招商蛇口累計實現(xiàn)銷售面積288.4萬平方米，同比增加47.83%;銷售金額為536.95億元,，同比增加74.07%。截至2016年底，招商蛇口的有息負債余額為602億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為90.8億元。

　　信用風險上升

　　整體來看，由于銀行信貸收緊、公司債渠道仍未完全放開，房企融資環(huán)境發(fā)生變化，除了尋找創(chuàng)新的債權(quán)融資方式外，傳統(tǒng)的股權(quán)融資和新型的股權(quán)融資方式也受到房企追捧。

　　7月10日，華夏幸福宣布通過國通信托、平安信托、英大國際信托的三個信托計劃增資子公司，融資總額達到56億元，是7月里，股權(quán)融資總額最高的房企。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，7月，其監(jiān)測的40家上市房企實現(xiàn)的股權(quán)融資總額折合人民幣97.25億元，相比6月份的409.01億元大幅下降，主要原因如上所述，是6月恒大的一筆395億元股權(quán)融資拉高了融資總額。

　　另外，平安集團斥資19.07億港元認購旭輝新股，平安認購的股份占旭輝擴大后的已發(fā)行股本73.66億股股份約7.40%，增持后，平安持有旭輝股份的比例達到10.12%。除此之外，97.25億元的股權(quán)融資中，僅剩少量小額的港股股票期權(quán)計劃。

　　華夏幸福、旭輝不是少數(shù)。房企作為資金密集型企業(yè)，近半年來，隨著房企對資金的持續(xù)渴求，而又因為監(jiān)管環(huán)境的收緊，在債權(quán)融資之外，企業(yè)尋求股權(quán)融資的身影更加頻繁，出讓項目權(quán)益，或者發(fā)行新股引入戰(zhàn)投均是不得已而為之。

　　今年中國企業(yè)美元債券規(guī)模持續(xù)攀升，難擋年度數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史新高的步伐。但是窗口轉(zhuǎn)瞬即逝，市場上有了新的擔憂。近幾個月來，監(jiān)管層整頓、引導房地產(chǎn)等企業(yè)的海外發(fā)債行為，不排除房企海外融資將進一步收緊。

　　無論是境內(nèi)還是境外，企業(yè)融資環(huán)境均不寬松。

　　另一方面，從各家上市房企逐漸披露的盈利預告和業(yè)績快報來看，經(jīng)過2016年的銷售狂歡和2017年嚴厲的調(diào)控后，行業(yè)還在走出新的高峰，龍頭房企完成定量銷售額的時間更短，全行業(yè)銷售規(guī)模增大。

　　行業(yè)普遍認為，相比上半年，今年下半年，房地產(chǎn)銷售速度將有所放緩。7月，房企銷售成交量價均出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑的現(xiàn)象，而部分房企也出現(xiàn)同比下滑。這充分說明，房企7月銷售放緩不僅僅是受淡季影響，而是受調(diào)控因素影響。

　　梁鎮(zhèn)邦表示：“開發(fā)商上半年銷售強勁，資金回籠較多。如果開發(fā)商能保持良好的現(xiàn)金流管理，不必過于擔心行業(yè)寒冬的問題。”

　　但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看法更謹慎，“企業(yè)也在跟政策面博弈，拿地、大宗收購導致企業(yè)負債不斷增加。如果調(diào)控持續(xù)，今年下半年到明年上半年，加杠桿高的民營房企，不排除信用風險會逐漸爆發(fā)。”