今年上半年，全面而密集的調控政策給了當時正在瘋長的樓市當頭一棒。在后來的“限時代”背景下，房地產市場也以“平靜”的姿態交上了一個還算不錯的“中考”答卷。而隨著7月的結束，今年樓市的下半場也已經走完了六分之一。那么，在樓市調控花樣屢屢翻新的背后，下半年的樓市又將走向何方呢？
先是廣州提出租購同權，近日上海又開啟了只租不售模式，滬廣兩地樓市首開先河，會有一定的帶頭意義嗎？（圖片：CNSPHOTO提供）
多方發力“打開”租房市場
對于樓市而言，住房租賃市場成了7月的焦點。
7月17日，廣州市政府網站公布了《加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，從保障租賃雙方權益、增加住房供應、壯大現代租賃產業三方面提出了16條具體措施，其中提到符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，以保障租購同權。
而隨后，住房城鄉建設部又會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，該通知要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展。廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。
緊接著，在7月24日，沈陽市人民政府辦公廳官網又發布了《關于印發沈陽市住房租賃試點工作方案的通知》。通知顯示，在今年12月底前，沈陽市將出臺城市房屋租賃管理辦法；在2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規的規定在就業扶持、住房保障、養老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面享受公共服務，實現購租同權；在2019年12月底前，修訂完成沈陽市城市房屋租賃管理條例。
值得注意的是，上述政策中均明確提出了一些對于租房市場的要求。對此，業內人士表示，上述通知對于規范目前魚龍混雜的租房中介行業具有重要指導意義，還有助于對住房租賃市場現存的虛假房源、信息不透明、租賃交易稅收缺失等痛點和盲點予以清除。
新城控股高級副總裁歐陽捷指出，目前，政府對二手房的房價與租金的管控是比較單薄的。此次通過體系設計和制度設計，并引入了國有的住房租賃企業后，就可以打破住房租賃市場的原有模式了。相當于在這個以“散戶”為主的租賃市場里放進了“鲇魚”，這可能會導致租金定價模式發生根本性變化，即由“散戶”為主的定價變成了由企業為主的定價，再輔以租賃行為的法制化管理，這是行業模式的一個重大轉變。
面對多方發力“打開”租房市場這一態勢，在未來的一段時間內勢必還會有更多的城市跟進，而“住房租賃”也會成為接下來一段時間內樓市方面當之無愧的焦點。
上海開啟只租模式
先是廣州提出租購同權，近日上海又開啟了只租不售模式，滬廣兩地樓市首開先河，會有一定的帶頭意義嗎？
7月24日下午，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交，分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價獲得，兩家企業均為上海的國企。
被拍得的兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采用“只租不售”的模式，待項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。
據悉，這兩幅地塊于7月4日在上海土地市場掛出，浦東地塊被上海張江（集團）有限公司以7.24億元的底價獲得，成交樓面單價為5569元/平方米；嘉定區地塊土地面積約2.85公頃，可建建筑面積7.13萬平方米，該地塊被上海嘉定新城發展有限公司以底價獲得，成交樓面單價為5950元/平方米。
據悉，目前除了上海外，其他多地也已開展了類似做法。據不完全統計，截至目前，包括北京、天津、廣州等城市均已實施住宅自持模式。因此，未來以各種形式為主的自持模式或成為土地拍賣市場的新趨勢。
事實上，上半年在樓市“限”字當頭的背景下，各地主要是于需求端進行調控。而如今，在需求端調控效果逐漸顯現之際，以增加土地供應和發展租賃市場為主的供給端調控正在逐步展開。
根據最新發布的上海住房“十三五”規劃顯示，未來五年上海住房用地供應總量將明顯增加，預計會供應5500公頃，較“十二五”期間增加20%。上海城鎮住房供應總量預計新增約170萬套，其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。
此外，除了上海要增加供地以外，近半個月以來，北京、上海、廣州等一線城市紛紛加大了土地供應，而南京、福州、重慶等二線城市也不甘落后，開始了密集推地的進程。這一態勢延續了6月的火熱，萬科集團董秘朱旭表示，在萬科長期關注的27個城市中，6月的土地成交面積及成交金額均增長了超過100%。
中原地產首席分析師張大偉表示，截至7月18日，從出讓金規模來看，年內北京土地市場累計土地成交金額達到了1179.9億元，同比漲幅達到168%。從目前土地供應趨勢看，2017年全年北京市場的土地成交金額有望突破2000億元。
部分房企也在二三四線城市加緊“搶收”，成都、南京土地市場搶手態勢依舊。進入7月后，龍湖已開始全面提速進入到下半年的“面粉爭奪戰”中，龍湖于長沙、天津等多個城市拿地，其中僅7月12日一天，龍湖就將位于佛山、長沙、天津、嘉興四個城市的六宗地塊收入囊中，拿地代價64.97億元。
7月上半月樓市延續跌勢
由此看來，在廣州、上海等多地樓市調控花樣屢屢翻新的背后，面對新的樓市“氣象”，7月上半月的樓市表現情況如何呢？
據易居房地產研究院日前發布的報告顯示，7月上半月，易居監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1136萬平方米，環比6月上半月減少2%，同比減少了20%。
而從環比來看，50個城市中有30個城市出現了環比下跌的情況，跌幅最大的三個城市為安慶、廊坊和惠州，相比于6月上半月的市場成交跌幅分別為41%、37%和37%。從同比來看，50個城市中有33個城市出現了同比下跌的情況，其中跌幅最大的三個城市為北京、福州和廊坊，同比跌幅分別為74%、69%和66%。
值得一提的是，從成交面積的同比跌幅來看，北京為74%，領跌全國；從環比跌幅來看，北京為36%，也處于跌幅榜前五位。據了解，導致北京樓市降溫的原因，既有限制高價盤預售證審批的因素，也有購房需求急劇萎縮的因素。
易居研究院研究員賴勤分析稱，7月上半月市場交易總體表現為穩中有跌，這主要是由于調控政策在持續作用，使此前過熱的市場逐漸降了溫。“預計類似的市場行情還將延續一段時間，7月全月市場交易仍將保持穩中有跌的態勢。同時，城市分化現象較為明顯，部分政策寬松的城市，其市場交易熱度可能還將持續。”他說。
如今樓市持續降溫的態勢已十分明顯，那么未來樓市的調控政策又會如何呢？
據悉，中共中央政治局于7月24日召開會議。在關于房地產市場方面，該會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策的連續性和穩定性，加快建立長效機制。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，從市場走勢看，一二線城市漲幅回落的現象已經出現，整體市場的熱度從過去的一二線城市轉移到了三四線城市。各地新房和二手房市場的整體成交量環比均有所回落，表明各地限購政策的相繼出臺已令全國主要城市的市場行情受到了影響。
他指出，上述會議表明，進入下半年，各地樓市政策會繼續加碼細化升級，樓市調控不會“虎頭蛇尾”。從去庫存政策看，預計2017年的整體三四線城市的樓市政策將依然平穩寬松。但一二線城市已經基本完成了去庫存任務，預計后續政策有可能會在經濟企穩的情況下，將調控持續加碼。
