商業(yè)地產(chǎn)急需“被消化”？“商改租”新政席卷全國

      近日，九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，以廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市為試點，推動人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，鼓勵借鑒德國、日本等發(fā)達國家在住房租賃市場的先進經(jīng)驗。

　　新政明確提出“商改租”，鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價格，并應具備消防安全條件。

　　筆者選取大家最關心的七大要點，全面解讀“商改租”新政。

　　“商改租”新政始末？

　　“商改租”政策并非首次提出。在2016年6月3日，國務院發(fā)布的《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，第十二條規(guī)定，允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。

　　去年，“商改租”政策，處試水階段。如湖南、福建、陜西等省，并未提及。值得注意的是，廣東省對于“商改租”政策，已是兩次重申。

　　可見，“商改租”其實是醞釀已久，前期做了深厚鋪墊，此次推出是水到渠成的事情。截至目前，租房新政已有廣州、武漢、沈陽，三個城市出臺，后續(xù)其他城市還會陸續(xù)跟進。

　　專家表示，“商改租”政策并不適用于所有城市。對一線城市和強二線城市，在商業(yè)地產(chǎn)庫存量不大的情況下，并不需要“商改租”來增加租房供給。

　　“商改租”的優(yōu)勢

　　首先，“商改租”可以降低商業(yè)地產(chǎn)空置率，利于滯銷的商業(yè)用房去庫存；其次，能降低商業(yè)地產(chǎn)的投資風險，即使不能用于商業(yè)，也能退而求其次地民用。最后，增加租賃房源的供應，平抑房租上漲，這是最主要的目的。

　　鼓勵“商改租”與限制“商改住”政策矛盾嗎？

　　北京326商辦新政明確規(guī)定，“商業(yè)、辦公類項目，應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?rdquo;該政策的目的是禁止炒房，從源頭入手，將炒房客徹底擋在門外，讓“住房的歸住房，商業(yè)的歸商業(yè)”。

　　租房新政，針對的是已經(jīng)存在于市場上的商業(yè)類項目，將其高效利用起來，增加租賃市場的有效供給。

　　因此，兩個政策看似相互矛盾，其實針對的是不同階段產(chǎn)生的問題。有一點尤其值得注意的是，國家大力支持的是“商改租”而并非“商改住”，二者不可混淆。

　　哪些商業(yè)適合改為住房？

　　新政規(guī)定，“鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等”。因此，適合長期空置，低效利用的商業(yè)用房，這就包括商業(yè)設施差，還有地處偏遠區(qū)域等，不適合商業(yè)運作的房屋。

　　商業(yè)改為住房后，租金如何？

　　商業(yè)類改建后，作為住房出租，租金肯定比商業(yè)用途要低。作為出租人，可以彌補租期空檔，降低損失；作為承租人，也可以滿足自身的生活需求，而不必擔心承擔高于市場價的租金。比如，成都的一個底商，作為商業(yè)出租的價格是5000元/月，作為住房出租的價格是3000元/月。

　　“商改租”應該注意的問題

　　首先，出租人要注意成本核算，包括改建成本、租金收益等，有的老舊商業(yè)用房，雖然長時間空置，但是改建成本相對也高；其次，如果一個商業(yè)項目，集中對外出租，其生活配套、學校資源等，是否能滿足居民需求，也是一個值得考慮的問題。

　　廣州、武漢，“商改租”的具體內(nèi)容

　　7月17日，廣州率先出臺實施細則，發(fā)布《關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》。第九條規(guī)定，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。

　　7月24日，武漢發(fā)布《武漢市關于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的實施意見(征求意見稿) 》，第五條規(guī)定，在符合城市規(guī)劃和有關規(guī)定的條件下，在不影響城市功能和城市整體風貌的前提下，允許通過規(guī)劃論證將賓館、酒店、寫字樓等商業(yè)用房改建為租賃住房，其土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后不再補交土地出讓金，經(jīng)改建的租賃住房不得分割產(chǎn)權出售。

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2017年底中國17個城市寫字樓累計空置面積將增加32%，超過1900萬平方米，平均空置率上升3.3個百分點至23.5%。預計未來三年，絕大多數(shù)中國主要城市將迎來寫字樓供應高峰，一線城市空置率將攀升，部分二線城市將創(chuàng)歷史新高。

　　由此可以見，商業(yè)地產(chǎn)也急需“被消化”，在住宅供應不足，房租和房價都高企的市場環(huán)境下，“商改租”是一個商業(yè)地產(chǎn)與住宅相互共融、共贏的利好政策。