近年來，跨界成為中國房地產行業較為亮眼的標簽。越來越多的房企都在加速進行跨界資源整合，進軍除地產開發、商品房買賣之外的新興領域。空間內容運營領域方面，如雨后春筍般涌現的新型創業企業，文創、聯合辦公、公寓運營等，已逐漸成為不少傳統開發商在去庫存時代十分青睞的戰略合作伙伴。
7月17日，花樣年集團與77文創、普雷資本在京達成戰略合作，未來三方將一起探索“地產+文創”的社區運營新模式，首個項目被命名為：幸福7和文創園。談及此次合作，花樣年集團董事局主席潘軍接受包含中國建設報在內的媒體采訪時表示：“經過多年來的實踐摸索，花樣年集團基于社區運營的商業模式，基本上都找到了，接下來需要拓展新的市場。77文創有很多不一樣的東西吸引著我，在77文創這里，我看到的是更多富有變化的文化以及情懷上的東西。我希望‘幸福7和’文創園這個項目可以做很多類型的文化活動，吸引很多活力群體共同來園區創作，為社區老百姓提供更多有內涵的文化服務。”
社區運營先行者的“困惑”進入利潤攤薄的白銀時代，越來越多的房企將目光投向社區運營。從某種角度而言，該領域確實是一塊大“蛋糕”，做好了幾乎可以把人們的“衣食住行游”乃至“生老病死”全部包攬。但從較早進入該領域探索的一些企業的實際運營情況來看，其實并沒有達到預期。
以花樣年集團的實踐為例，作為社區運營先行者，過去5年，花樣年集團一直在謀求構建“社區+”的產業叢林，加速朝輕資產運營方向轉型，這其中最突出的板塊便是社區運營服務。2016年，花樣年集團在物管服務板塊還進行了一系列并購，如收購了SunProp物業管理公司70%股權、花樣年集團旗下彩生活接管萬達物業、美易家收購航天物業股權成為其最大股東等。
轉型的益處是公司收入結構的確在優化。數據顯示，花樣年集團物業銷售占比已由2015年的80.4%下降至2016年的76.6%，而以租金、酒店及社區服務為主的經常性收入占比由2015年的19.6%上升至2016年的23.4%，達到25.55億元。
但從地產商到社區服務運營商的轉型，源于花樣年集團在輕資產運營方面大量的投入，以及前期來自于地產集團的補貼。潘軍曾表示，由于過去幾年在開發部分投入較少，所以才使得房地產銷售落后于競爭對手。
事實確實如此。2016年，花樣年集團實現合同銷售額122.1億元，同比增長8.3%，遠遠落后于行業平均35%的水平。按照克而瑞統計的2016年房企銷售排行榜，TOP10的銷售金額門檻是1100億元，TOP20的門檻也飆升到647億元，TOP100的門檻則提高至157億元。這意味著，花樣年集團的規模連前100都進不了。
另外，為了支撐收購與擴張，2016年花樣年集團在境外發行16億元人民幣及5億美元優先票據。利用融資杠桿，公司擁有了充足的現金流，2016年末銀行結余及現金超過了人民幣111.3億元。大量的投資和融資，也讓公司凈負債率由2015年的75.6%上升至2016年的83.0%。
對此，潘軍也在2016年業績會上坦言，花樣年集團銷售沒有大幅增加是因為2012年開啟轉型后的花樣年70%的精力都放在了輕資產業務中，住宅開發量少，2016年上半年就售完，下半年僅剩類住宅公寓和商業。好在花樣年集團已宣布開啟第二個“五年計劃”，重拾房地產業務，將公司戰略調整為輕重并舉、產融集合，致力成為以社區服務行業為支點的產業金融集團。
社區運營的“內容時代”到來
住宅類社區運營以及城市公共空間的社區運營盡管的確站在了時代風口上，但真正能找到社區“痛點”，做富有內容及內涵的社區運營目前并不多見。
77文創創始人王雷對此深有感觸，他表示“以國內的文創園區為例，雖然看似很火熱，但也存在著園區空置、簡易出租的現狀，它們的問題無疑都是缺乏內容。”
正是基于這一點，花樣年集團與77文創的此次聯姻，才一拍即合也非常應景：一方面是花樣年集團由傳統房企轉型“社區+”產業金融集團時存在現實困惑，另一方面是在文創產業園深耕多年的77文創也需要嫁接新的社區資源。
潘軍此前一直強調，2017年花樣年集團將繼續立足社區，成為具有用戶粘性的社區平臺，打造基于“社區+”的產業叢林體系。而成立于2012年的77文創，已成功投資、改造并運營了數個高端文創產業園區。且在不久前，王雷與普雷資本創始人、前央視主持人趙普，以及資深投資人汪之雄聯合創立了主投泛文創領域的“普雷資本”。至此，“文創園區平臺+文創產業運營+文創產業投資”這一垂直領域的生態鏈完成閉環。
拋去對傳統開發商轉型輕資產運營商能否成功的思維成見，我們會發現產業園也好，社區也罷，其運營的商業邏輯其實一直沒變，都是“內容、流量、轉化”，核心就是如何找到人們需要的內容，用什么方法吸引聚集流量，然后又如何將這樣的內容和流量轉化為真實的消費，產生商業價值。
基于此，據悉，上述“幸福7和”的功能定位是基于“社區+”的創新型產業聚集區。在這個產業園區中，補充了社區文化生活體驗、微型養老院、社區兒童成長樂園等多種業態，致力于以文化創意、運動健康、藝術生活的體驗為方向，作為多種文創業態的創作、體驗、交流基地，形成文創生態圈。
潘軍從他個人夢想的角度說：“我希望在我退休的時候，可以解決100萬人就業，可以服務1億人。我希望文化可以和社區老百姓的生活結合在一起。”在戰略展望方面，潘軍表示：“花樣年集團要從和77文創合作開始，探索和開啟一個創新產業的起點，依托花樣年集團的基礎融入特色文創產業基因，大力合作創新。通過這個項目，打造與社區相結合的產業新模式，以原來所尋求的藝術形式為呈現方式，以配套社區生活為核心，以一個新的產業模式激活社區潛力。” 深耕社區運營多年后，面對現實困境，花樣年集團的確應該作出戰略調整跟運營反思。
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