隨著一線城市購物中心的飽和，商業(yè)地產的空間開始外延到社區(qū)商業(yè)。這些看起來客單價不高的社區(qū)商業(yè)，正在開始升級。
“社區(qū)商業(yè)主要服務周邊居民的日常生活，我們要做的就是在盡可能有限的空間里面創(chuàng)造更多的服務內容，滿足周邊居民的日常需求，讓居民有一站式的服務體驗。”瀚立資產管理有限公司創(chuàng)始人兼總經理馬莉告訴第一財經記者。
事實上，對于生活在大城市的居民而言，每天的日常消費都是在家門口的社區(qū)完成，如何足不出戶即可解決日常消費問題是決定生活品質和營造人氣的重要因素。參考很多成熟市場，社區(qū)商業(yè)消費占到整個商業(yè)消費超過60%份額，而對于目前國內的商業(yè)地產市場而言，這一塊業(yè)務才剛剛起步。
共享空間的社區(qū)商業(yè)
社區(qū)商業(yè)是以地域內和周邊居民為主要服務對象的零售商業(yè)形態(tài)，以提供日常生活需要的商品和服務為主的屬地型商業(yè)。“社區(qū)商業(yè)利潤并不高，重要的是深挖客戶需求，讓他們常常來，就可以提高效益。”馬莉說。
第一財經記者參觀“萬有集市”位于上海陸家嘴板塊的社區(qū)商業(yè)發(fā)現(xiàn)，在這個并不大的兩層空間里面容納了非常多生活的內容。底層的菜市場是按照目前上海第三代菜市場標準進行建造，所有商品均使用了電子化可溯源標簽。圍繞菜市場的沿街店鋪均是各類小吃，每個店鋪裝修非常文藝，但是面積均只有18平米。
值得一提的是二樓的共享空間，在二樓空間里面融入了中央廚房、咖啡館、早教中心、理發(fā)館、健身房、舞蹈房等內容，每一個板塊有一定的獨立空間，所有板塊又共享一個中央區(qū)域的大空間。
“我們在這個大空間做過很多社區(qū)的活動，還幫社區(qū)小朋友做過生日趴，中央區(qū)域可以實現(xiàn)共享，更高頻效的提高空間的使用效率。”馬莉說。
更多的空間內容可以滿足更多社區(qū)居民的日常需求，社區(qū)居民可以預約免費使用舞蹈室、健身房，咖啡館不管點不點咖啡都可以來坐坐。“只有預約教練需要花錢，其他時間我們都可以對社區(qū)居民免費。我們就是希望他們可以來這里坐坐，這里就像一個會客廳一樣。”馬莉說。
可以想象一個場景，一家三口都來到這個不大的社區(qū)商業(yè)，男主人在健身房里揮汗如雨，女主人就在理發(fā)店剪頭發(fā)，而小朋友可以在早教中心上課。一個家庭的需求都可以在這里滿足，那么這個家庭也會選擇將這里作為消費目的地。而回家路上去菜市場買點菜，再買點面包和牛奶，整個消費閉環(huán)就可以產生。
相比于別的社區(qū)商業(yè)而言，更加豐富的內容可以滿足更多居民的需求，因此居民來這個地方的次數(shù)也會變多，間接也導入了客流。ret睿意德此前一份報告指出，社區(qū)商業(yè)占購物支出比例不足30%，目前還有很大的消費空間沒有被挖掘。
萬有集市的共享廚房
擴大規(guī)模
雖然社區(qū)商業(yè)充滿潛力，但是目前社區(qū)商業(yè)的發(fā)展并不可觀。“利潤非常低，投資周期很長，很多社區(qū)商業(yè)定位不清晰，成功的并不多。”一位從事商業(yè)地產招商人士說道。
馬莉也坦言，萬有集市雖然盈利，但是利潤率并不高。“我們主要盈利來自兩方面，第一就是租金溢價，第二就是我們自己投資了很多餐飲等業(yè)態(tài)，這些餐飲本身也帶到了我們的社區(qū)商業(yè)里面，我們可以在自己投資的餐飲中賺錢。”馬莉說。
但是真正要實現(xiàn)更大的發(fā)展，還是需要有一定的規(guī)模，目前萬有集市不到十家，前期開店很慢主要是在進行經驗摸索。而未來她將加速門店的擴張步伐，通過合作等方式將自己的管理進行輸出。
“有了規(guī)模利潤才有所上升，未來我們才能實現(xiàn)采集會員數(shù)據，并通過會員數(shù)據實現(xiàn)O2O。目前我們已經和京東到家合作，附近居民已經可以通過線上進行下單。但是我們還是會注意線下的體驗，因為購物有時候也是一種樂趣，在這樣干凈舒適的環(huán)境購物可以讓居民體會到幸福感。”馬莉說。
克而瑞指出，模塊化和服務集成是規(guī)模擴張的基礎，萬有集市的模塊化非常強，它會因地制宜，它根據各個社區(qū)需求不同，相應產品的業(yè)態(tài)組合性會非常強。作為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)，可與其他業(yè)態(tài)共存、互補。根據不同服務半徑、不同目標受眾，不同存在形式，提供適合的服務內容。與此同時，這種模塊化還表現(xiàn)在根據不同物業(yè)形態(tài)，提供特色及個性化解決方案，具備快速復制能力。
世邦魏理仕認為，社區(qū)型商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿薮?。在報告追蹤?7個城市中，社區(qū)型商業(yè)存量僅為優(yōu)質購物中心總存量的8%，但這一數(shù)字預計將穩(wěn)步上升。
“下一步我們將開放投資，并尋找更多的合伙人，希望快速復制我們的社區(qū)商業(yè)，并實現(xiàn)一個發(fā)展過程。”馬莉說。
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