上半年全國賣地收入約1.9萬億 高地價仍集中在一二線城市

      雖然一二線城市樓市調(diào)控仍在趨緊，但全國土地出讓收入依然保持了較快增長，同時，正處于樓市“去庫存”狀態(tài)的三線城市住宅地價上升明顯。

　　土地收入大增超三成

　　國土資源部17日發(fā)布“2017年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告”稱，總體來看，今年第二季度全國主要監(jiān)測城市住宅地價仍較快增長，各線城市住宅地價環(huán)比增速均有所上升，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價增速仍處于高位運行，二三線城市的地價增速處于較快增長，三線城市上升態(tài)勢較為明顯。

　　報告稱，綜合來看，在2016年上半年房地產(chǎn)供需兩端均經(jīng)歷了一輪加杠桿周期的背景下，2017年上半年房企到位資金同比增長，信貸收緊對企業(yè)需求端的抑制作用尚有時滯。在主要城市土地市場中企業(yè)拿地需求依然旺盛，帶動房地產(chǎn)用地價格增速上揚。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地多，加上地價上漲，地方土地出讓收入自然水漲船高。

　　國家統(tǒng)計局17日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%；土地成交價款4376億元，增長38.5%。

　　此前的7月14日，財政部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入18836億元，同比增長34%。

　　而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到了13691.3億元，相比2016年同期的9891億元上漲幅度達到了38.4%，平均地價則同比上漲了27%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹稱，從土地出讓金高額度城市看，依然集中在一二線城市，北京、杭州、武漢、重慶、蘇州、廣州、南京、合肥等8個城市均超過了500億元。

　　但三四線城市賣地收入有非常明顯的上升，其中佛山423億、嘉興311億、溫州254億、寧波293億、另外徐州、常州、滄州、金、阜陽、鹽城、漳州、揚州、滁州、紹興、贛州等城市賣地也均超過了100億。

　　三四線城市土地出讓收入增多，與一二線城市樓市調(diào)控不斷加碼，樓市銷售趨冷，房企進而轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊市場相關(guān)。

　　我國房地產(chǎn)市場的一二線城市大多分布在東部地區(qū)，從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，中西部地區(qū)今年的房地產(chǎn)銷售狀況要明顯好于東部地區(qū)。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，東部地區(qū)商品房銷售面積33401萬平方米，同比增長11.7%，明顯低于全國16.1%的增速。

　　而中部地區(qū)商品房銷售面積19140萬平方米，同比增長19.9%；西部地區(qū)商品房銷售面積18746萬平方米，同比增長21.2%。兩區(qū)域樓市銷售面積增幅都要過于全國平均水平。

　　換言之，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點地區(qū)樓市銷售開始活躍，逐漸成為拉動房地產(chǎn)市場的主力。

　　國土部：避免三四線城市風(fēng)險集聚

　　三四線城市樓市銷售提振，地價隨之上漲正成為大概率事件。

　　張大偉稱，從全國市場看，隨著樓市調(diào)控深入，一二線核心城市的土地?zé)岢闭饾u轉(zhuǎn)移到三四線城市。從城市級別看，三四線城市的住宅類土地明顯升溫，一二線城市的土地市場則明顯平穩(wěn)。

　　上述國土部報告也稱，三四線城市作為價值洼地，繼續(xù)享受鼓勵去庫存的政策紅利，尤其是部分城市得益于交通建設(shè)、政策規(guī)劃等利好，城市預(yù)期價值提升，樓市投資性需求增強，成為房地產(chǎn)市場需求梯度轉(zhuǎn)移的承接區(qū)域，結(jié)構(gòu)性熱點地區(qū)域呈現(xiàn)。

　　近幾年的棚改貨幣化提速也為三四線城市房地產(chǎn)市場提供了銷售動力。從統(tǒng)計上看，我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%，幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

　　從今年的一些地方政府發(fā)布的計劃看，大多數(shù)地方政府將棚改貨幣化比例調(diào)升至50%以上。

　　華創(chuàng)證券宏觀研究部門近日發(fā)布的報告認為，自2016年一季度棚改貨幣化安置持續(xù)去庫存開始，三四線城市的房地產(chǎn)庫存已經(jīng)從高位30個月逐步下降到合理區(qū)間，甚至部分三線城市已經(jīng)進入到12個月以內(nèi)，而在此類城市的供需進入到合理區(qū)間、甚至是漲價區(qū)間之后，同時又在購房政策又相對優(yōu)惠的背景下，逐步推動住宅需求的進一步釋放。

　　上述國土部報告顯示，今年第二季度，唐山市、秦皇島市、邯鄲市、廊坊市、安陽市、新鄉(xiāng)市、蘇州市、嘉興市、汕頭市、佛山市順德、中山市、荊州市、株洲市、北海市等14個三線城市的住宅地價環(huán)比快速上漲，漲幅超過3%。

　　三四線城市地價快速上漲也引起外界的關(guān)注。

　　國土部報告稱，下一步要注重政策的靈活性和穩(wěn)定相結(jié)合。提高各類政策之間的協(xié)調(diào)配合，避免政過度“疊加 ”或“沖減”。熱點城市的調(diào)控政策要繼續(xù)保持穩(wěn)中微調(diào)，增強定力，著眼未來，避免后市反彈；要綜合權(quán)衡穩(wěn)預(yù)期、去庫存、去杠桿等政策，避免三四線城市的風(fēng)險集聚。