上海本月首次掛出兩幅“只租不售”宅地，明確引導房企進入長租市場，未來“拿地-開發-銷售”這種快周轉模式或將式微，業界再一次將目光投向REITs（Real Estate Investment Trust，房地產投資信托基金）。
盡管已被討論了十幾年，REITs在國內仍舊“猶抱琵琶半遮面”。18日，一場主題為“地產股權投資和REITs”的年會在上海召開，在房企傳統融資渠道日益困難、大城市樓市逐步進入存量時代、國家鼓勵開發商自持住房用于租賃的背景下，房企和投資機構都按捺不住對REITs的期待。
追求輕資產發展路徑是不少房企當下的共識，長期自持經營住房則是一種重資產模式，在長租市場能否實現盈利對房企來說考驗巨大。
第一太平戴維斯估價部董事甘啟善認為，關鍵在于如何理解“只租不售”的潛在價值：一方面可以拓寬融資渠道，借助REITs、CMBS或私募基金等渠道緩解資金壓力，獲得現金流將變得更加容易；另一方面是可以創造更多增值收益，通過資產管理長期提升物業收益，獲得市場機會和溢價。
“在存量時代還依靠新房開發和資金快周轉的開發商，最容易被市場淘汰。”甘啟善對界面新聞記者說，未來房地產業往金融化方向發展，開發商必須從過去的開發銷售模式轉向資產管理營運持有模式。
某大型房企區域副總裁告訴界面新聞記者，他們一定會試水長租市場，并且對REITs的發展抱有信心，“租賃住房的特點是有穩定、長期的現金流，為REITs發行提供了良好的基礎，我們期待資本進入這個市場”。
投資機構也在摩拳擦掌。“從國外的成熟經驗來看，REITs已經是一個非常成熟的品類，兼具股票和債券的特性，透明度和流動性高，有非常好的收益分紅表現，過去20年間，美國整個REITs平均收益超過10%。”東方證券資管結構與另類投資部總監鄭宇說。
更讓投資機構看中的是“強制分紅”制度，以美國為例，法律規定REITs產品稅后凈利潤的90%必須強制分紅。春山資本國際投資部辛威廉認為，一直以來在中國買賣房子產生的收益遠遠大于投資地產公司的收益，很多地產商身家豐厚，但是他們公司的市值相比而言都不高。然而在美國情況則相反，投資機構配置地產類可流動資產投資可以獲得穩定可觀的回報，例如耶魯大學校友基金會等大型基金，有19%-23%的配置都放在了長期持有的地產項目上。
在投后管理上，專注于不動產投資的贏翰資產已經投入了近半人力資源和財務資源，成立了研發中心和成本控制中心，對地產行業進行專業而深入的研究。“我們在用其他方面賺的錢貼補投后管理這一塊。”贏翰資產總經理謝萍說。
盡管一直被認為已處于REITs市場崛起的前夜，中國實際上還從未出現標準REITs，此前僅有過“類REITs”產品。監管層雖有鼓勵推進REITs試點的政策，但是道路一直曲折，這一輪的降杠桿對房地產信托發展產生了影響。目前國內尚無法律法規對REITs強制分紅比例及投資者稅費安排給出統一標準。
“現實障礙主要在稅收這一塊，土地增值稅、契稅如何解決？投資者在投資階段面臨著雙重稅收的問題。但不必著急，反觀亞洲其他地區，日本、新加坡、香港的相關法律也是近十幾年陸續出臺的。”鄭宇說，隨著國內法律法規的完善，REITs未來可能迎來爆發性增長，現在需要做的是對類REITs產品持續探索，打好基礎，靜候風起。
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