聯商網：現在購物中心大家都在做創新嘗試，關于這方面凱德是怎么做的？
袁嘉驊：創新一直都有，我來中國20年，做的第一個項目民眾樂園，就是以創新的方式推出，當時并沒有創新這個詞的概念，只是想著怎么生存下去，然后就不斷做場景，很多都是在經營方面的創新，現在我們比20年前有優勢科技。凱德不發明技術，而更多的是把市場上做的好的集合在一起，整合起來，創新比之前多科技這方面，以前靠人做場景，現在靠技術，要解決顧客的一些痛點：怎么停車、怎么排隊、怎么消積分。
聯商網：凱德做購物中心做的比較細，在行業內大家比較認同。之前購物中心招商時候都是比拼差異化，現在可能已經過了這一階段，現在都在做一些創新的嘗試，凱德MALL與其他購物中心相比，在未來競爭中的優勢是什么呢？
袁嘉驊：招品牌在中國已經沒有強或弱之分了，高薪挖墻腳團隊過去也可以做，門檻很低，招商是一回事，占大約10％，剩下就是運營，要腳踏實地做起來，凱德就有這方面優勢，因為我們允許有3、5、7年的成長期。我們覺得好的商業是有一個成長期，凱德在經營方面就是穩健增長，顧客年齡、需求會變，商業都要不斷調整，要找到顧客的痛點。我們希望商城變成一個meeting point，希望解決顧客的痛點。有些商城不注意和地鐵的鏈接，覺得不在乎，但是凱德很在意這個地方，我們要不斷提升，給顧客好的體驗。
聯商網：您剛才說有痛點要調整，那么凱德調整的時候是有什么時間表嗎？
袁嘉驊：其實是沒有的，我們會累計顧客的反饋，看市場，看競爭對手準備做什么，也會看居民組成的變化，比如他們后面會開個大學，拆遷之后來了年輕人，至少我有2年時間可以把業態調的更年輕。如果來了很多年輕家庭，那么兒童業態就要進來了。因為我們要anticipate，要做好準備，力度大小，工程預算要申請下來然后明年后年做調整。我們調整更多是需求驅動，也是我們的經驗，我們的經驗還是比較準的，當然國家政策也很重要。所以沒有固定的時間，也沒有固定的數額，望京去年我們就把外立面改了，顧客群在望京還是挺年輕的，十年前以為是家庭，但后來發現年輕人很多的，于是我們就改了，很炫。最近我們還改了很多停車場和ETC合作，三道出庫(ETC\微信\現金)，用科技創新的東西方便顧客。望京、太陽宮、翠微都在改造，就像過高速一樣，凱德不是第一家和ETC合作的，但是在商城推這么多的我們應該做的最好。
聯商網：關于在建的北京大興凱德MALL，這個項目建成之后會對京南的購物中心格局有什么影響？
袁嘉驊：2小時之前我還在和團隊談這個購物中心的亮點。5年前拿下這個項目時還很擔心的，3年前開工，2年前在證照方面有些問題停下來，半年前又復工，明年底開業。停工期間旁邊開了龍湖、宜家、萬達，都開的不錯，所以南區不是商業死點，有人說有先發優勢，我們也有后發優勢，有些商家一聽大興都不去了，今年招商的時候發現南城可以考慮，有幾個還在競標，因為南城也有好幾百萬人口，一個地方商業起不來不是他們不消費，而是沒有一個地方給他們消費，沒人解決他們的痛點。目前我們在打造的天宮院項目，體量20萬平方米，很大，本來打算要做一個社區型的購物中心，最近我們收集了一些資料和大數據，把目標定在了20KM內的70萬人口，這其中有50萬人口是年輕人。這是我們想象以外，他們都是高消費人群，愿意為自己和小孩花錢，一個小孩能拖6個大人的消費，現在打算將其做成北長安街以南最好的購物中心，目前招商正在進行，我們的目標是開業之前達到90％的出租率。
聯商網：除了京南凱德MALL，還有沒有別的拓展計劃？
袁嘉驊：正在談，希望有好消息給你們。談有沒有一些收購項目，在建還沒被收購的項目，同時我們也知道有一些開發商不需要賣資產，所以我們在探討整租的可能性(20年)。很多時候管理包括整租叫輕資產管理，其實凱德之前十多年就在做。
聯商網：兒童和餐飲業態之后，未來什么樣的業態能拯救商場？
袁嘉驊：是共享，在新加坡拆了一個購物中心重新建，有寫字樓共享，還有酒店在里面，那個業態已經不是傳統的購物中心，以前不可能在購物中心出現的東西出現了。如果控制的好的話可以讓UFO、摩拜等進來，讓購物中心更開放，新加坡已經做到了。目前還在探討怎么和這些合作，以后應該是這樣的，商業不應該在畫框框，零售、兒童、電影、餐飲可能現在流行了就是體驗、創新。所以，以后有可能購物中心里引入一個雪橇，可以和美院合作，在MALL里設置一個課室等。所以現在有人想醫療是不是可以進入購物中心，現在寫字樓、服務公寓已經進來了，只要政策允許，我們希望購物中心是一個多元化的，不再是早10點到晚10點營業，可以的話希望24小時營業，所以現在可以用共享這個詞，可能到時候我們會想到一個更好的詞來形容。未來的各種業態應該互相合作和支持，這個可能是購物中心的一個趨勢。
