解讀：王健林剛說“旅游是最好的投資” 轉(zhuǎn)身就賣掉了13個文旅項目和76個酒店

        在2016年9月舉辦的廈門國際投資論壇上，王健林曾說過：“旅游是最好的投資”。此后他提出，到2025年萬達(dá)要在全球開業(yè)25座“萬達(dá)城”。然而話音落下不到一年，王健林就把13個文旅項目和76個酒店賣給了融創(chuàng)中國。

　　在文商旅正值風(fēng)口的時期，萬達(dá)為何急忙出售文旅項目？今后萬達(dá)的戰(zhàn)略又有改變？

       7月10日上午，一條關(guān)于萬達(dá)轉(zhuǎn)讓文旅項目和酒店的消息引爆了整個地產(chǎn)圈。萬達(dá)集團(tuán)官方宣布，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以總額631.7億元轉(zhuǎn)讓萬達(dá)集團(tuán)13個萬達(dá)文旅項目以及76個酒店項目。

　　其中，融創(chuàng)以295.75億元接盤萬達(dá)13個文旅項目的91%股權(quán)，并承擔(dān)項目的現(xiàn)有全部貸款，同時以335.95億元收購萬達(dá)集團(tuán)76個酒店。

　　雙方還達(dá)成“四項不變”協(xié)議：一是品牌不變，仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；二是規(guī)劃內(nèi)容不變，仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；三是項目建設(shè)不變，項目持有物業(yè)的設(shè)計、建造、質(zhì)量仍由萬達(dá)實(shí)施管控；四是運(yùn)營管理不變，項目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。

　　為此，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，此次交易完成后，萬達(dá)商業(yè)計劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降。

　　為回A股賣業(yè)還債

　　對于萬達(dá)這一舉動，業(yè)內(nèi)人士較為一致地認(rèn)為，這是萬達(dá)在為商業(yè)板塊IPO上市鋪路。

　　早在去年3月30日晚間，萬達(dá)商業(yè)發(fā)布公告稱，公司控股股東萬達(dá)集團(tuán)正初步考慮就H股進(jìn)行一項自愿全面收購要約。如經(jīng)落實(shí)，萬達(dá)商業(yè)將私有化，并將從香港聯(lián)交所除牌。2015年7月，萬達(dá)商業(yè)正式啟動回歸A股計劃。

　　今年4月，中國證監(jiān)會發(fā)布了IPO排隊企業(yè)情況，截至4月28日，萬達(dá)商業(yè)在主板排隊企業(yè)中位居60位，與3月2日的第89位相比減少29位。據(jù)深證晚報報道，以目前證監(jiān)會每周上會企業(yè)數(shù)量和預(yù)披露更新速度看，萬達(dá)商業(yè)的IPO很可能在今年能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　時間又過去3個月，IPO能否短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)仍不確定，但萬達(dá)私有化已整整2年。知名房地產(chǎn)專家、協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，萬達(dá)急需套現(xiàn)一部分資產(chǎn)來還債。

　　黃立沖對記者解釋說：“此前萬達(dá)為了回A股發(fā)了很多產(chǎn)品，綜合價格在10%-12%之間，對其產(chǎn)生極大的財務(wù)壓力。而隨后半年或一年內(nèi)，將是萬達(dá)還款的高峰期，他們的債務(wù)將異常沉重。如果回A股受阻，那么萬達(dá)還債就會出現(xiàn)問題。同時，當(dāng)下國家對地產(chǎn)的限制又非常嚴(yán)格，萬達(dá)想要在國內(nèi)或者海外發(fā)債是一件非常困難的事情。因此，萬達(dá)必須要套現(xiàn)一部分資產(chǎn)來還債。”

　　在萬達(dá)集團(tuán)的四大業(yè)務(wù)板塊中，萬達(dá)電影已經(jīng)上市不可能拋售，萬達(dá)金融還在投入發(fā)展階段賣不出價錢。因此黃立沖認(rèn)為，只有文化旅游項目可以很明確套現(xiàn)，而且文旅項目負(fù)載率比較沉重，賣出去可以降低負(fù)載率。

　　對于出售酒店物業(yè)，華美顧問集團(tuán)首席知識專家趙煥焱指出，萬達(dá)一直希望做大旅游業(yè)，但旅游業(yè)需要閉環(huán)、專業(yè)度和渠道，因此萬達(dá)將旅游業(yè)交給同程，有利于形成閉環(huán)和促進(jìn)酒店產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。從這些舉動來看，它們都是輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，至于重資產(chǎn)的酒店物業(yè)則采取剝離方式來去地產(chǎn)化，能更加突出文旅的輕資產(chǎn)品牌化特點(diǎn)。

　　同時趙煥焱還表示，融創(chuàng)中國并不會真的接管酒店運(yùn)營，萬達(dá)此舉是為了打包旅游業(yè)務(wù)，通過融創(chuàng)中國在香港整體借殼上市。

　　最好的投資，最無奈的收場

　　早在2016年9月舉辦的廈門國際投資論壇上，王健林曾說過：“旅游是最好的投資”。他表示，如今中國已經(jīng)到了“工業(yè)化”和“城鎮(zhèn)化”中后期，能獲得高收益的投資產(chǎn)業(yè)和地區(qū)越來越少。在這樣的背景下，旅游是能發(fā)財?shù)耐顿Y。

　　他舉了個例子，在吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，萬達(dá)建了一個長白山國際度假區(qū)。這個項目讓地處深山老林、巖石山溝的撫松縣，從吉林省GDP排名的倒數(shù)變?yōu)檎龜?shù)，同時也讓白山市的GDP增長、財政收入增長、服務(wù)業(yè)增長等核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速名列吉林省第一。

　　正是看中這個商機(jī)，王健林在2016年萬達(dá)集團(tuán)工作報告中提出：“文化旅游全球品牌只有美國三家，萬達(dá)要努力要成為第四家，也是中國第一家全球性的文化旅游品牌。若干年后，我們還要爭取后來居上。到2025年全球開業(yè)25個“萬達(dá)城”，其中海外開業(yè)5個“萬達(dá)城”。只有首先從規(guī)模上做到了全球第一，才有可能通過慢慢地積累，提升到品牌領(lǐng)先，甚至說品牌第一。”

　　雖然近幾年萬達(dá)發(fā)力文旅項目，但有業(yè)內(nèi)人士指出，“萬達(dá)模式”仍舊沒有改變。

　　所謂“萬達(dá)模式”，即是“銷售+自持”物業(yè)雙輪驅(qū)動的開發(fā)模式。其中，住宅、寫字樓和商鋪為銷售型物業(yè)，銷售額為收入和現(xiàn)金流的主要來源；購物中心和高星級酒店為自持物業(yè)，產(chǎn)生租金收入及物業(yè)增值收益，提升地段價值，促進(jìn)物業(yè)銷售，并能抵押貸款支持滾動開發(fā)。這些項目多選址為發(fā)達(dá)城市郊區(qū)或欠發(fā)達(dá)地區(qū)，利好輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　萬達(dá)文旅單個項目建筑面積約達(dá) 70 至 500 萬平方米，開發(fā)規(guī)模大，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，購物中心租賃情況較好，但銷售物業(yè)去化偏慢。

　　據(jù)興業(yè)研究房地產(chǎn)報告顯示，2016 年萬達(dá)商業(yè)住宅和商業(yè)的結(jié)算毛利率分別降至 30.67%和 45.02%，經(jīng)粗略測算，一旦公司住宅和銷售型商辦的毛利率降至25%和40%以下，業(yè)務(wù)模式將面臨較大挑戰(zhàn)

　　同時，受到2014 年以前開工激進(jìn)、銷售物業(yè)偏多的影響，萬達(dá)去化壓力逐漸加大。2014-2016 年存貨中開發(fā)產(chǎn)品占比分別為 16.52%、25.30%和 33.92%，2015 年存貨跌價損失達(dá) 10.55 億元，2016 年銷售金額已出現(xiàn)下滑。近兩年，新開工速度已放緩，但竣工物業(yè)壓力仍較大。

　　知名房地產(chǎn)專家、協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖分析說，文化旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)是投入大，資金占用長，現(xiàn)金流較差；雖然土地儲備多，但也為其帶來了沉重的財務(wù)壓力。

　　“加上萬達(dá)私有化后募集資金的困難，所以我覺得萬達(dá)是被迫的，這塊資產(chǎn)是萬達(dá)花費(fèi)的極大代價建立的，不到迫不得已他們是不會賣的。” 黃立沖向記者表示，未來萬達(dá)還有繼續(xù)出售物業(yè)的可能。