商場業(yè)態(tài)風(fēng)險高 西單商場十里堡店將改寫字樓

核心提示：在商場同質(zhì)化嚴(yán)重與競爭愈來愈激烈的大環(huán)境下，商場物業(yè)改為寫字樓經(jīng)營的案例不在少數(shù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一線城市寫字樓近幾年市場較好以及投資風(fēng)險更小是一些企業(yè)選擇投資的原因。商辦物業(yè)在核心區(qū)域的競爭力尤其明顯，一線城市核心區(qū)域飽和的現(xiàn)狀使得現(xiàn)有存量物業(yè)改造成為必然趨勢。

已經(jīng)關(guān)停的西單商場十里堡店近日更新動態(tài)，西單商場十里堡店物業(yè)被萬科收購，未來將改建為寫字樓。不管是今年5月重裝開業(yè)的北京中糧廣場C座還是早期的盈科中心，在商場同質(zhì)化嚴(yán)重與競爭愈來愈激烈的大環(huán)境下，商場物業(yè)改為寫字樓經(jīng)營的案例不在少數(shù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一線城市寫字樓近幾年市場較好以及投資風(fēng)險更小是一些企業(yè)選擇投資的原因。商辦物業(yè)在核心區(qū)域的競爭力尤其明顯，一線城市核心區(qū)域飽和的現(xiàn)狀使得現(xiàn)有存量物業(yè)改造成為必然趨勢。
         商改寫再增一例
         萬科集團(tuán)2016年年報中“境內(nèi)主要項目2016年開發(fā)情況和2017年開發(fā)計劃”當(dāng)中，北京朝陽區(qū)西單商場項目赫然在列。信息顯示，萬科集團(tuán)持有該項目82.5%的權(quán)益，項目中占地面積為9847平方米，規(guī)劃建筑面積31056平方米，于2017年開工建設(shè)。而與西單商場相關(guān)的北京朝陽區(qū)的項目，只有原西單商場十里堡店。北京商報記者也從萬科方面確認(rèn)了這一信息。據(jù)悉，未來該物業(yè)將被萬科改建為寫字樓。萬科相關(guān)工作人員告訴北京商報記者，未來該處物業(yè)不僅是寫字樓，還可能有其他業(yè)態(tài)，將是多種業(yè)態(tài)組合，具體方案還在制定中。
         去年1月5日，首商股份發(fā)布第八屆董事會第二次臨時會議決議，董事會一致決定關(guān)停西單商場十里堡店，西單商場十里堡店結(jié)束了五年的經(jīng)營。根據(jù)公告，西單商場經(jīng)營場地系首商股份承租的北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司位于北京市朝陽區(qū)朝陽路十里堡城市廣場地下一層至地上六層的商業(yè)經(jīng)營用房，建筑面積共計32093.89平方米，租賃期自2010年2月-2025年1月止。之所以關(guān)停，是因為租賃房屋部分樓層存在消防安全隱患，2015年北京市朝陽區(qū)消防支隊對十里堡店五層進(jìn)行了臨時查封處罰，導(dǎo)致十里堡店五層至公告發(fā)出日仍處于關(guān)閉狀態(tài)，影響整體經(jīng)營布局和調(diào)整。后雙方在協(xié)商當(dāng)中未能就合同解除條件達(dá)成一致、存在爭議和訴訟風(fēng)險，首商股份為控制經(jīng)營風(fēng)險減少損失選擇閉店。隨后首商股份向法院提起訴訟，要求京港物業(yè)返還履約保證金400萬元。在今年3月首商股份在關(guān)于訴訟進(jìn)展的公告當(dāng)中表示，3月2日，北京高院正式告知雙方，訴訟材料庭前送達(dá)程序已完成，雙方等待開庭時間確定。
         事實上，在北京市場，原來經(jīng)營商場業(yè)態(tài)后被改建為寫字樓的物業(yè)不在少數(shù)。今年5月底，北京中糧廣場C座以寫字樓的面貌重裝開業(yè)。在重裝之前，中糧廣場有4.6萬平方米的商業(yè)體量，為中糧廣場購物中心，改造之后寫字樓的體量進(jìn)一步擴(kuò)大，并留出了更大的餐飲配套和休閑配套空間。更早之前的案例是三里屯附近的盈科中心，太平洋百貨撤出后，原址改為寫字樓經(jīng)營。此外全國工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平介紹，北三環(huán)的原百盛百貨太陽宮店也將被改造為寫字樓。
         商場業(yè)態(tài)風(fēng)險高
         對于這些商改寫的案例，業(yè)內(nèi)人士看來，商場經(jīng)營如今的態(tài)勢和本身經(jīng)營的風(fēng)險性是商改寫案例一個又一個出現(xiàn)的原因。
         近年來，百貨購物中心競爭環(huán)境并不理想。一線城市購物中心競爭激烈且市場逐漸趨于飽和。尤其是體量相對較小、業(yè)態(tài)組合相對單一的百貨店，發(fā)展環(huán)境更是嚴(yán)峻。根據(jù)商務(wù)部7月3日發(fā)布的《中國零售業(yè)發(fā)展報告2016/2017》顯示，2016年百貨店銷售額增長較慢，增速在商務(wù)部重點流通企業(yè)涉及的業(yè)態(tài)當(dāng)中墊底，為1.3%。傳統(tǒng)經(jīng)營模式受來自業(yè)態(tài)組合更豐富的購物中心與網(wǎng)絡(luò)電商等渠道發(fā)展帶來的沖擊使得百貨業(yè)整體低迷。
         王永平告訴北京商報記者，一個經(jīng)營得比較好的商場，租金收入要高出寫字樓很多，但經(jīng)營得不好的商場則會出現(xiàn)租金收入趕不上同等區(qū)位寫字樓的狀況。加之近幾年，北京的寫字樓市場租金表現(xiàn)得比較好，因此對于經(jīng)營得一般的商場來說，都不如改成寫字樓。
         中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利對這一說法也表示認(rèn)同。相比于商場不同區(qū)域不同區(qū)位對應(yīng)不同管理方式的精細(xì)化管理，寫字樓的管理要簡單得多，對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化也帶來高效和較小的不確定性。而商場要在競爭環(huán)境當(dāng)中獲得競爭優(yōu)勢就要在個性化上下功夫，所面臨的困難不能一概而論，但對商場運營方的專業(yè)性要求比較高，對于運營能力比較強(qiáng)的商場來說，也能夠很好地體現(xiàn)物業(yè)的價值，但是經(jīng)營一般的話則很難說，總體來看，相對來說商場經(jīng)營的風(fēng)險更大，因此在一線城市將區(qū)位條件相對較好的項目改成寫字樓，是相對穩(wěn)妥的投資方式。
         區(qū)位環(huán)境使然
         包括整體的商場競爭環(huán)境，業(yè)內(nèi)人士也給出了前提——一線城市。也有業(yè)內(nèi)人士從一線城市的區(qū)位特點和競爭環(huán)境給出了原因。郭增利指出，在寫字樓的發(fā)展上，一線城市的區(qū)位條件還是非常明顯，寫字樓的發(fā)展對環(huán)境的要求比較高，在一般的區(qū)位市場上，總體需求和拓展的速度也會受到影響。也只有在一線城市才能有相應(yīng)的效益，但在二三線城市就未必有寫字樓租金收入超過經(jīng)營水平一般的商場的情況。二三線城市首先是商場還有一定的發(fā)展空間，其次，寫字樓的需求也跟商務(wù)發(fā)展的程度有關(guān)。
         而作為實踐者，公開資料顯示，北京中糧廣場總經(jīng)理孫天立此前曾表示，核心區(qū)域的競爭力在商辦物業(yè)方面將尤為明顯，而一線城市核心區(qū)域已不再允許新建商業(yè)圈，舊樓改造成為一個歷史發(fā)展的必然趨勢。
         根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)運營商戴德梁行今年初推出的《租戶研究：2017中國寫字樓核心趨勢》研究報告顯示，北京核心商圈甲級寫字樓市場將繼續(xù)受到租戶追捧。而根據(jù)戴德梁行去年11月發(fā)布的《2016年第三季度北京寫字樓市場數(shù)據(jù)報告》顯示，去年三季度北京全市甲級（含頂級）寫字樓季度凈吸納量高達(dá)39.7萬平方米，同比增長32.4%。截止到去年三季度，北京全市寫字樓總存量（單一業(yè)權(quán)）為1679萬平方米，其中中央商務(wù)區(qū)占比達(dá)到31.7%。旺盛的市場需求拉動市場租金環(huán)比上漲1.5%，五大核心商圈按建筑面積計算的有效凈租金每月每平方米價格環(huán)比上漲1.4%。在展望當(dāng)中，戴德梁行提到，截至2017年底，核心商圈新增供應(yīng)量僅為全市新增供應(yīng)的38.7%，由于目前市場成交租賃表現(xiàn)活躍，且尚未出現(xiàn)任何需求放緩的跡象，預(yù)計未來一年核心商圈租金將繼續(xù)保持上漲潛力。郭增利也介紹，北京的優(yōu)質(zhì)物業(yè)十分搶手，在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，一線城市物業(yè)的價值能夠有比較好的體現(xiàn)，可以看到的是，接下來一線城市如果有比較好的物業(yè)，區(qū)位、體量、價格等都比較合適的情況下，這類物業(yè)會受到多方面投資者的看好。

本文來源于北京商報，記者吳文治、郭白玉，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系刪除，謝謝！