5月，房地產成交和房企到位資金增速繼續(xù)回落，開發(fā)投資增速首次“剎車”。預計下半年，房地產調控政策難有明顯松動，市場成交同比持續(xù)放緩；到位資金增速將繼續(xù)縮窄，房貸利率可能明顯上調；開發(fā)投資增速步入下行階段，但跌幅不會太大。
市場成交持續(xù)放緩
庫存結構矛盾待解
當前調控政策呈現(xiàn)“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀態(tài)，各地收緊措施還在陸續(xù)推出。目前需求趨于觀望，市場成交增速大幅回落。1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。相比去年4月份的高點，兩項銷售指標增速回落幅度分別達22.2個百分點。和37.4個百分點。
5月份70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比增長0.75%，較上月漲幅微增0.02個百分點。其中一線城市增速繼續(xù)大幅下挫，二線城市與上月增速基本持平，三線城市漲幅繼續(xù)擴大。房價同比連續(xù)第五個月放緩，收窄至9.68%。
預計未來行業(yè)政策難有松動，熱點城市成交同比回落態(tài)勢將在下半年延續(xù)。交易量的萎縮也會帶來價格預期向下反轉，房價增速亦同成交類似，呈現(xiàn)一線、二線城市增速“低頭”、三線、四線城市相對平穩(wěn)的分化走勢。
如何評價當前的庫存水平，是表征上的緩解，還是結構性的扭轉？對此筆者認為前者多于后者。今年前5月商品房待售面積下降了3521萬平方米，若從去年初的最高點累計至今減少了7913萬平方米，確是取得了一些成效。但是結構性矛盾還沒有根本解決。以數(shù)據(jù)相對完整的22個重點城市和其他城市的庫存變化粗略對比來看，重點城市庫存自去年初一路下降，而其他城市則較基期多有所增加。銷售火爆的三線、四線城市更多的像是分布上“散點開花”，體量上“滄海一粟”。
除城市圈中心周邊的強三線城市以外，其他大多還未走出高庫存陰霾，并且對行政政策的依賴性較強，需要一些定力和耐心。下半年在政策驅動下三線、四線樓市還能維持階段性穩(wěn)增，對總體銷售形成一定支撐。
按揭規(guī)模占比雙降
房貸利率明顯上調
從開發(fā)企業(yè)到位資金來看，1-5月份同比增長9.9%，增速一年內縮窄了6.9個百分點。在各項資金來源中增速下降最明顯的當屬個人按揭貸款，1-5月份增速僅8.6%，較去年同期降幅多達約50個百分點。房企主要融資渠道均有不同程度的限制或收緊，到位資金增速將繼續(xù)縮窄。
去年銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上，新增個人房貸占新增貸款的比重曾一度高達39.2%，出現(xiàn)過度擴張傾向。今年金融端“去杠桿”扼住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度將在總量控制目標下大幅削減。同時疊加市場流動性趨緊下資金成本上升，倒逼銀行通過提高定價的方式重新調配資產。預計今年個人住房貸款規(guī)模和占比雙雙下降，重點地區(qū)首套、二套房貸平均利率將明顯上調。
地產投資先揚后抑
增速步入下行階段
2017年1-5月份，全國房地產開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.8%，是年初以來的首次增速回落。預計下半年房地產投資增速趨于下行，空間相對有限。
房地產投資增速下行趨勢確立。商品房成交同比增速下行已滿一年，這次開發(fā)投資相對成交的滯后期比以往更長，自年初起逆勢上升，直到5月才有“剎車”跡象。這其中有土地市場補庫存的原因，也有來自三四線棚改貨幣化安置的強支撐。然而在行業(yè)下行的小周期中，房地產投資在上半年出現(xiàn)的高增長難以為繼。銷售增速的大幅下滑必然拖累后續(xù)開發(fā)投資，金融監(jiān)管的加強和資金鏈的不斷收緊也將形成硬約束。預計房地產投資增速將呈現(xiàn)“先揚后抑”的局面，在二季度高點后即將見頂回落，結束與銷售及到位資金增速的背離走勢。
不過開發(fā)投資情況不會太差，增速為滑落而非跌落。這主要得益于土地供應規(guī)模的擴大。在熱點城市，土地市場的熱度主要取決于政府推地的數(shù)量。盯住消化周期調節(jié)用地供應的“以需定供”新政出臺，為緩解熱點城市供地“饑渴癥”提供了依據(jù)，其中也包括庫存下降較快的三線城市。今年以來，土地成交面積增速一改數(shù)年徘徊在零值以下的頹態(tài)，1-5月份同比增長了5.3%，強三線土地溢價提升。同時，與以往齊明齊晦的態(tài)勢不同，在抑泡沫和去庫存雙核并行的背景下，開發(fā)投資更似“東方不亮西方亮”，不少房企將目光轉向了以去庫存為依托的部分三四線城市。土地購置和去庫存政策的對沖，將減緩開發(fā)投資增速下降的速度，下行空間相對有限，預計全年增速在5%左右。
