樓市政策一直以來都是熱門話題，以前大家談的是房價蹭蹭往上漲，而如今談的則是房貸蹭蹭往上漲。近期，銀監會向各銀監局下發了《2017年信托公司現場檢查要點》(簡稱“檢查要點”)，其中將違規開展房地產信托業務列入到了檢查要點中。據了解，除了房地產信托外，房地產開發貸、公司債甚至是表外融資的地產基金和資管計劃等房企“輸血”管道均受到了限制。
有分析人士指出，在不斷從嚴的房地產調控政策下，房地產資金鏈正全線收緊，房企要在優勝劣汰中“勝出”，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括資產證券化在內的新型融資渠道。
資金鏈全線收緊
“在短短半年間，房地產融資環境就變得非常嚴峻了。”一家知名房企融資負責人表示，在貨幣收緊的大趨勢下，房企的各個融資渠道都受到了限制，融資成本相比以前也上升了2-3個百分點。
克而瑞研究中心近日發布的數據顯示，今年5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌了45.3%。在融資結構中，銀行貸款環比下降了29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%；同期海外發債額為零。
在樓市調控和去杠桿的背景下，發債難、資金成本高已成為擺在房企面前的大問題。
不可否認的是，近幾年來，金融監管部門對于房地產開發貸也一直維持著“高壓”態勢。房地產融資今年以來就一直處于嚴查收緊的環境。
根據規定，房地產信托業務被列為了檢查要點之一。是否通過股債結合、合伙制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信托業務；“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款等，都將成為監管部門的排查重點。
而以往銀行業金融機構借助于一些通道向房企“輸血”的違規行為，也成為了近期銀監會的排查重點，比如信貸資金是否借道建筑業或其他行業投向房地產；是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式，向房地產行業提供融資等。
一家股份制銀行華中地區分行負責人透露，該行去年下半年以來沒有發放過一筆房地產開發貸，而以往通過發行銀行理財產品、資管計劃等給房企融資的渠道也受阻。
廣發證券分析人士認為，房企的存量債務兌付風險需要警惕：一方面，房企資金端在銷售逐步下行以及融資環境持續收緊的背景下將繼續承壓。另一方面，據債務端統計顯示，過去兩年房企存量債務的期限在2-3年，未來幾年將迎來集中兌付期。
房企債務壓力變大
在房企拿地和融資需求緊迫的當下，信托、貸款、發債渠道等資金鏈監管卻全線收緊，如今看來，這個寒冬可能會無比漫長。同策咨詢研究部研究員認為，由于公司債渠道收緊，房企融資環境發生了變化，新興的股權再融資方式將受到房企的追捧。
來自同策咨詢研究部的數據顯示，2017年5月監測的40家上市房企實現的股權融資總額折合人民幣為125.92億元 ，股權融資占總融資金額比重為20.82%，相比4月的78.08億元增長了61.29%。監測顯示，融資渠道與4月相比有所增加，境內銀行貸款仍是金額占比最大的融資方式，境內股權再融資的金額占比提升至第二位，其他債權融資退居第三。中期票據、信托貸款、海外銀行貸款、公司債、委托貸款、海外配股融資依次位列其后。
盡管房企可以增加“輸血”渠道，但從整體來看，房企現金流壓力仍然遭遇了拷問。據Wind統計，107家上市房地產企業2015-2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元，而在2010-2014年5年間的新增有息債務總和為8200億元。顯而易見，2015-2016年有息債務規模擴張得非常快。同時，負債率也不斷攀升，并達到了歷史高值。從上市房地產企業的數據看，整體資產負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。
分析人士認為，按照目前的形勢，房地產海外融資也有所降溫，房地產企業債務融資情況不容樂觀。由于境內和境外的雙重擠壓，房地產企業需要加快去庫存節奏，同時回歸主要向銀行貸款的融資方式，以獲得流動資金支持，保證資金的周轉。
前期由于火熱的房地產銷售情況，短期內房地產企業的資金壓力不會太大，但隨著房地產銷售降溫的效果逐漸顯現，疊加房地產融資困難，從中長期來看，房地產企業的資金壓力會逐步凸顯。
