“為什么良渚這個項目到目前為止都沒能復制？因為萬科是講究快速現金流周轉的公司，而良渚的項目周期拉得太長。”杭州萬科良渚文化藝術中心館長沈毅晗對記者表示。
杭州萬科良渚文化村是浙江萬科南都房地產有限公司旗下的一個地產項目，位于杭州市西北遠郊約20公里處，占地面積約10000畝。良渚文化村由南都房地產集團于2000年啟動，2006年萬科并購南都后接手，其以“新都市主義人居場所”為定位，對良渚進行“城市配套服務商”試驗田打造，被業內稱作“四大神盤”之一，并被官方選為G20峰會參觀接待點。截止到2016年8月，良渚共交付9910戶，常住6600余戶，入住率超60%。
2016年以來 ，特色小鎮培育工程興起后，良渚一度成為樣本，被認為是城鎮化進程中地產轉型的方向之一。2013年6年，藍城集團董事長宋衛平在參觀良渚時曾表示，良渚模式是“國家城鎮化的未來”。
沈毅晗曾于2007年-2014年間任良渚文化村助理總經理，著有《走近夢想小鎮》一書，講述良渚的開發建設與社區營造。他對財新記者表示，小鎮培育需要慢慢“熬”，成本很高，在萬科內部都不具有可復制性。從這種意義上講，當前較熱的特色小鎮培育需要“降溫”。
1、開發商代行公共職能
沈毅晗在書中透露，中國國家大劇院設計者、法國建筑師設計師保羅·安德魯到良渚參觀時提的第一個問題就是：“這里的道路是你們維護的嗎？這里的居民向你們交稅嗎？”
沈毅晗答復，市政公路由萬科代為維護，居民只用交物業稅。保羅·安德魯繼續追問：“你們開發商不是有離開的一天嗎？如果當地居民不給你們納稅，你們怎么做到可持續呢？”
這正是良渚的開發運營中面臨的一個難點。
“一般這種項目都在遠郊，而遠郊的政府行政職能和項目開發水準往往是不匹配的。”沈毅晗表示，開發商一般會將遠郊小鎮項目往文旅方向打造，但小鎮在行政區劃下可能僅歸屬于縣政府，甚至鄉鎮政府，后者的組織架構和人員配套不足以支撐公共運營，只有由開發商代行。
以良渚為例，萬科在良渚村內執行了醫療、教育、宗教、交通等職能，興建了學校、教堂、寺廟、圖書館等一批公共設施，開通往返城區的業主班車，同時還組織編寫社區自治條例《村民公約》。當地沒有派出所，萬科還組建治安隊執行當地治安及城市管理功能。總體來講，成本巨大。
村民食堂
萬科良渚文化中心
“當時沒想這么多，就想著蓋房子，最多搞一點商業。后來交付了2000套后，發現沒辦法住，居民反映最大的問題就是配套，交通、醫療、教育、吃飯這種問題。”沈毅晗表示，特色小鎮涉及諸多民生問題，應由政府和開發商共同介入，否則后者將投資巨大。
他表示，因運營成本原因，萬科從2014年起開始逐漸放棄在良渚執行公共職能。“政府沒有過來接收，但因為我們前期已將其維護到一定狀態了，現在相當于是自治。”
2、九年現金流為正
良渚文化村于2000年拿地，2002年正式開發。沈毅晗表示，從拿地算起至今已16年， “估計已經超過100億了”。
至于營收，他透露，良渚在2009年才逐步實現正現金流，11年之后實現盈利 。“現在已經完全是利潤了，因為后續有100多億的銷售額。”
“良渚在萬科也是一個很奇葩的項目。”沈毅晗表示，一般來講，萬科的開發項目執行嚴格的時間表，講究快速現金流周轉。相比之下，良渚近十年的盈利周期太長，以至于萬科至今都未復制該項目，即使2016年的銷售額已經突破3600億元。
以良渚為例，他認為，一個小鎮的培育周期很長，不太適合由職業經理人進行操作。“職業經理人在做投資測算時，是以1至3年為一個周期的，但小鎮整體的開發，包括公共設施在內，都是以10至20年為一個周期的。”
從這個意義上講，他認為，現今較火的特色小鎮需要“降溫”。自從特色小鎮火起來之后，良渚每天都會接待上百人的參觀調研。一個內陸某縣的縣長告訴他，其所在縣有5個特色小鎮的“任務”，他覺得不可思議。
“小鎮要熬，但一個企業能熬得過10年不賺錢嗎？企業都是靠資本來推動的，什么樣的資本能熬十年不賺錢？”沈毅晗說，“很多人在問小鎮的盈利模式問題，但我覺得小鎮真的不存在模式——盈利周期長，模式沒有。”
3、產業如何立鎮
在國家發改委2016年10月印發的《關于加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》中，“產業建鎮”被擺在了突出位置。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令在新記者采訪時表示，特色小鎮要產業立鎮，一定要有房地產參與，但要防止房地產化。
“小鎮從0到1，啟動產業往往都是房地產。”沈毅晗對此表示認同，小鎮的先導產業建設需要大的現金流，后者只有房地產才能帶來。一般來講，多數開放商出售樓盤、收回現金流后，才開始進行項目的配套建設。
為了導入產業，良渚在2004年啟動酒店項目，2008年先后開設博物館與創意園區，2009年設立學校、醫院等等。“我們也有產業，但這種產業可能并不是政府目前想要的，其實我們的產業就是房地產。”沈毅晗說。
他在書中提到，2012年，萬科曾啟動良渚村內的新街坊招商，但到場80多商戶沒有一家最終在此開店。有商家表示，村內人流量太少，開不起來。最終，很多店鋪都租給了當地居民開設。
沈毅晗表示，衡量小鎮有兩個重要指標：常住人口與就業率。如果小鎮沒有給當地創造就業、財富以及吸引人來居住，這個小鎮就很難持續，二者之間需要有所匹配。“如果只創造了就業和財富，那也不能稱為小鎮，只是一個產業園；如果只是居住，消費貢獻很低，也不能給地方政府帶來持續稅收，而產業說到底往往就是稅收。”
他透露，良渚現在每年納稅額在10億左右。通過酒店、旅游、商業等，良渚已創造8000個就業崗位，大概70%-80%來自小鎮及其周邊。但如果按照當前常住人口15000余人來算 ，仍有提升空間。“我們研究了很多國外小鎮，如果是可持續發展的話，其就業人口和常住人口一定是相互匹配的，這代表這個小鎮不需要引進外部人口來支撐，能實現自我造血。”沈毅晗說。
按照規劃，良渚將開發15000套，未來仍有5000余套的開發任務。到2022年，良渚要入住4.5萬人。“良渚現在走了16年，但很多問題都還沒有答案。”沈毅晗說。
在采訪后的一個有關特色小鎮的會議上，沈毅晗羅列了6個問題，說這些問題自己也沒有答案。記者看到，其中就包括了“良渚‘新鎮模式’是否可以復制”，以及保羅·安德魯追問的“開發商走后誰來運營”的問題。
“這個是我們一直都在討論的問題，它總會是有一個方向的。”沈毅晗說。
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