在近兩年的快速城市化發展過程中，隨著城市面積的增大、人口的導入、產業重心的轉移和商業中心的擴張，新的城市地標不斷涌現。而中心城區所代表的傳統核心商圈的相對重要性則在衰退，其面臨的問題主要表現在流量下降、成本上升、 吸引力減弱等方面。
衰退首先體現在商圈人流量和銷售額的下降上。而從銷售額上來看，情況更不容易樂觀。土地價格的狂飆及其引致的物業價格的快速上漲也減弱了中心城區的吸引力。從房地產的角度來看，中心城區很容易就與“稀有”、“保值”等概念相連。土地價值的增長固然體現了城市經濟發展水平的提升，但是過快增長所帶來的過度商業化開發反而不利于吸引人前來停留和居住。
在北京最新一次消費者調研中，三環以內的市區核心區域的整體評價略低于全市平均水平，說明三環以內區域吸引力開始下降。特別是由于置業與生活成本偏高，導致其在生活宜居性方面獲得的評價相對較低。最后，電子商務等新興商業發展形態也開始撼動了中心城區商業原有的地位。
中國的網絡購物市場連續 5 年保持近 100% 增速的爆發式增長。以淘寶為例，從 2005 年成文額 89 億增長到 2015 年的銷售額過3萬億，令傳統零售業望塵莫及，而移動智能終端的普及將加速這一差距。
網絡購物的快捷、低價和便利無不挑戰著傳統商業網點存在的必要性。這一現象，引起了各方面的思考。究竟是由于電子商務發展過于強勢，導致消費者都遠離了實體商業街區；還是因為實體商業街區自身發展難以滿足消費者的綜合需求，而把他們進一步地推向性價比更為合理的網絡？
中國中心城區發展現在面臨的這些問題有些已在美國、歐洲等地的城市化發展中經歷過。為了能夠使我們更好地看待并處理中國的問題，羅蘭貝格基于這些和歷史數據，結合中國中心城區的發展階段，設計了中心城區發展心動指數。該指數滿分為 100 分，以定量化的方式，從整體形象、商業發展、商務發展、旅游發展、文化發展和綜合配套等六個方面的 26 個指標，對中國和國際各大城市的中心城區的發展現狀進行了客觀、科學的評估。該指數不僅有助于中國各大城市的中心城區明確自身發展的優劣勢，也為未來提升發展效率、轉變發展模式、重塑心動魅力提供了富有啟發性的思考和建設性的發展方向。
中心城區發展的意義
中國經濟發展進入了轉型升級的關鍵階段，城市化發展亦是如此。而未來中心城區在城市化發展中具有重要意義，體現在發展效率、發展模式和發展內涵三個方面：
首先，中心城區的發展對提升核心商圈的利用效率，強化都市核心商圈集約發展能力和輻射密度具有重大意義。中國的大型城市現在幾乎不約而同地以“攤大餅” 式的模式進行發展,土地被很快占據，但利用效率并不高。以香港和深刀為例，香港（包括九龍、新界）雖然累積開發了 170 多年，但尚有 70% 的未開發區域，而一河之隔的深圳，開發開放 30 年中就已經把可建設用地開發殆盡了。過于快速的發展既無法對已開發區域進行有效利用，也會產生地產泡沫，不利于城市的健康發展。
其次，從發展模式來看，中心城區的商圈以其既有的消費群體認知度，具備釋放更大經濟能量的潛力，對于區域經濟擺脫投資依賴型的發展模式，具有良好的標桿作用。對于中國很多地區而言，土地和房地產市場在過去幾年的迅猛發展使得城市形態和經濟幾乎全盤地產化，而實體商業和零售業的發展相對而言則顯得較為薄弱。如果城市能夠以中心城區為依托,加大現代商業及體驗性經濟的發展力度，對于實現經濟發展模式轉型升級具有積極意義。
最后，從發展內涵來看，中心城區往往是城市發展歷史和文化資源最為豐厚的地方，具備提升城市文化建設水平，進一步集聚城市功能的作用。近兩年來，以城市獨特文化為基底的街區開發往往能夠獲得高度認同和成功，從成都的錦里、寬窄巷子，到上海的田子坊。經過精心的布局和改造，城市獨特的魅力從這些昔日不甚知名的街坊中散發出來，并且成為商業、旅游、文化得以綜合發展的新型商圈。對于已負有盛名的城市中心城區而言，挖掘城市文化內涵不僅是其自身發展未來的一大機遇，也對提升城市的可識別度具有深遠意義。
中心城區發展心動指數
為了系統化地評估全球中心城區的發展階段，并對中國中心城區未來的發展方向提供借鑒，羅蘭貝格構建了中心城區發展心動指數。心動指數的構建綜合考慮了以人為本，以定量為框架，以指標為表現形式三大原則：
第一、以人為本，圍繞潛在客群的感受構建評估體系：心動指數的出發點是客群，評判模型所有維度指標“好不好”的標準是 “客群是否喜歡”或者“對吸引潛在客群是否有用”，同時也間接覆蓋“是否對區域形象有益”、“對吸引商家是否有益”等與客群評價相關的問題。
第二、 以定量為框架，定性評估定量化：模型的指數化有賴于定量化體系的構建，其定量的標準來自于羅蘭貝格對全球主要城市中心城區各項表現的評估。對于定性化問題，如所擁有的資源質量，以及這些資源的開發和利用程度，也進行定量化的方式進行評估。
第三、 以指標為表現形式，確保指導性和可更新性：指標最終的選取將確保其是具有對現實舉措有指導意義，且易于更新的。這樣有利于對中心城區進行基于模型的定期回顧，以此動態評估中心城區心動的發展。
基于以上原則，我們構建了中心城區發展心動指數從整體印象、商務發展、商業發展、旅游發展、文化發展和綜合配套等六個維度設定了 26 個指標對全球城市中心城區標桿案例進行分析和評估，并深入研究其對中國城市中心城區發展的意義。
第一項：整體印象。整體印象將從消費者眼中解讀城市中心城區的整體形象，明確其整體發展水平。在評估過程中通過消費者調研考察中心城區的“人氣”以及中心城區在休閑氛圍、宜居水平、公共建設以及發展潛力四大方面的優勢及不足。
第二項：商業發展。商業發展是城市中心城區賴以發展的基石出，也是模型的核心要素。 在商業發展的評估過程中將首先考慮區域商業的經濟表現，全面考察各城市中心區的零售額、盈利能力以及增長情況，對區域的商業經濟發展現狀進行綜合判斷。同時，為明確城市中心區域未來的發展趨勢以及發展潛力，在商業發展的評估過程中還將重點明確其在業態多樣性、商業體驗性、商業全天性以及休閑娛樂配比各方面的能力，以判斷城市中心區域是否能通過多元的、 富有體驗性以及社文性的業態設計來應對來自于電子商務、郊區型商業中心的挑戰。
第三項：商務發展。對于中心城區而言，商務經濟的發展在區域影響力、經濟發展等方面扮演著越來越重要的作用，商務發展的評估也是“中心城區心動指數” 中的核心組成部分。為全面判斷商務發展的整體情況，在評估的過程中將不僅僅局限于樓宇經濟的稅收產出，對于樓宇的規模效應、樓宇產業聚集的主題性以及商業商務之間的協同發展能力也將進行綜合的評估。
第四項：旅游發展。中心城區普遍具有較長的發展歷史并留下了極具城市特色的旅游資源，與一般景區不同，中心城區的旅游景點大多小而分散，并與中心城區的商業設施、文化特質存在一定的依存關系，因此在對旅游發展的評估過程中將從配套能力的角度全面審視旅游資源與商業、文化之間的聯動發展能力。
第五項：文化發展。文化元素作為抽象的概念往往依附于景點、文化場館等載體而存在，文化元素對于區域的作用在于利用文化特征吸引人氣并幫助其轉化為商業行為。因此對于文化元素也是從配套能力的角度進行評估，重點剖析文化元素在城市文化特征提煉、文化宣傳、文化感知等方面的存在的優勢及不足。
第六項：綜合配套。在城市中心城區的發展中，綜合配套設施所扮演的作用也不容小覷， 便捷的、人性化的配套設施將有利于提升區域的人氣，應對外部變化趨勢帶來的挑戰。在評估過程中羅蘭貝格將從是否有利于區域人氣提升的角度對文通系統、城市景觀、專業配套、基石出設施、空間布局等要素進行重點評估。
以 “中心城區心動指數模型”為基石出，我們以 100 分為滿分，選取了國內外著名的城市中心城區的核心商圈進行了打分。國際案例包括香港銅鑼灣、紐約時代廣場和米蘭時尚四邊形街區。香港銅鑼灣和紐約時代廣場在改造升級過程中不斷強化自身優勢，目前在商業、商務、文化、旅游等各個方面都具有了顯著的優勢。而米蘭時尚四邊形街區更多依托于自身在時尚產業的優勢，從商務吸引力出發，并將其與商業端的消費需求融合，從而創造出獨具一格的“心動”魅力。
心動指數的國內案例包括上海徐家匯、北京王府井、廣州天河商圈、杭州杭百商圈、重慶解放碑、成都春熙路、沈陽太原街、武漢武廣商圈、深圳東門商圈和西安鐘樓商圈等十個具有代表性的中心城區。相較國際案例而言，國內各個中心城區目前尚未形成如香港銅鑼灣和紐約時代廣場具備全面領先性的核心商圈，也沒有像米蘭時尚四邊形街區那樣形成獨具一格的發展路徑。大部分商圈目前仍在基于“地理上是城市的中心所在，并且有一定文化旅游資源”的基礎進行發展，目前不少商圈已經開始升級轉型，我們認為其仍需思考三大核心問題：
第一. 人們為什么要來到核心商圈？城市中心城區存在的價值是什么？如何最大化的發揮這一價值？
第二. 互聯網對城市中心城區的核心商圈而言究竟是利是弊？如何“為我所用”， 將其融入傳統商業模式的優化中？
第三. 如何促使高端產業和產業人口回到城市中心城區？中心城區有哪些優勢對他們是有吸引力的？哪些方面是需要改善的劣勢？如何重塑中心城區的心動魅力？
針對以上三大問題，我們認為七大心動舉措可供中國各大城市的中心城區所參考：
舉措一：文化的自我發現和重塑創新。大多數城市中心城區既是傳統的商業中心，也是城市歷史文化的集中體現地和記憶承載區。無論是獨特的歷史，杰出的人物，還是卓越的非物質文化遺產，都具有鮮明的區域個性和烙印，也應當是城市引以為豪的文化歷史資源。中心城區的有機更新需要對這些資源進行重新挖掘，發現與現代審美需求和精神訴求有共鳴的接口，并對此進行放大，同時采用符合未來主流消費群消費習慣的營銷方式進行推廣，重新形成中心城區文化對于年輕客群的吸引力。
舉措二：吸引金融、專業服務、文創等高端現代服務業企業入駐。中心城區的復興發展歸根結底需要靠人。其中具有核心意義的則是產業人群。具有高價值創造能力和消費能力的新興產業從業人群逐漸遠離了嘈雜的傳統中心城區，遷往更具現代感和都市感的新興 CBD 地區。然而，高端產業人群的引入對于提升區域形象、升級消費人群具有核心作用。例如，香港銅鑼灣和紐約時報廣場在自身的提升過程中，通過提供優厚的投資條件、大量增加商業辦公面積、適當分流商務和商業人群吸引了金融業、專業服務業和文化創意產業的龍頭企業入駐，直接為區域帶來了發展活力，值得中國的城市中心城區借鑒。
舉措三：引入綠色、環保、低碳型業態。為了更好地吸引更年輕、更具消費力的客群，中心城區的業態必須實現主動升級更新，前瞻性地把握未來的發展趨勢，形成與一般城市綜合體迥然不同的業態組合。商業方面，需要積極引入更具體驗性、全天性的業態，并根據城市的消費水平適當引入倡導綠色、環保、 低碳等消費理念的業態。同時，商務方面的配套能力也需要大力加強，應設立全天性、高品質的印務中心對高端服務業、總部經濟形成更好的服務。
舉措四：增加文化休憩類體驗型業態。為了豐富中心城區的多元化價值，而不僅僅是購物場所，需要積極多提供能夠使人駐足、品味的綜合性業態和空間。書店、咖啡店等是其中的重要組成部分。國內發展較為成熟的中心城區潮流商圈已經在積極引入國際書店品牌，2012 年中誠品書店亮相香港銅鑼灣希慎廣場，2013 年初 PageOne 在北京三里屯 Village 的開張都體現了開發主體對于書店在區域未來發展中承擔角色的精明打算。
舉措五：增綠和縮路雙管齊下。在基礎設施建設方面，中心城區同樣需要體現能夠使人駐足、休閑的獨特意義。增加開放式的公共空間和綠化面積，添設全封閉式往來各主要商店、景點的步行廊道都是具有意義的舉措。此外，對于有條件的區域，還可以考慮在非主干道上增加路旁綠化空間，進行“縮路”，使其更適宜人的活動尺度。
舉措六：發揮中心城區醫療、教育等配套資源優勢。對于中心城區而言，“專業公共服務”的軟實力一直是較為集中，但卻又是很容易被忽視的地方。根據羅蘭貝格最新的消費者調研，學校、醫院的密集分布對于以企業高管、高產出產業從業人員的置業偏好具有顯著影響，并且對于形成區域名片具有積極作用，值得引起重視。
舉措七：協調多元化利益主體。在中國較發達城市中心城區的發展過程中，已經形成了包括區級政府部門、區域管委會 / 街道、主要國資企業、主要合資及外資企業在內的區域發展的多元化相關利益主體。不同主體出于自身經濟和社會效益最大化的立場考慮，往往會形成對區域核心價值大相徑庭的認識，從而也導致了南轅北轍的舉措。為了消餌這一偏差，中心城區需要形成由固定的行政單位或政府部門為主體的協調機帶，使得不同的利益方能夠形成對區域發展愿景的統一認識，并基于此采取一致、和諧的發展舉措。
案例：處于新一輪轉型升級過程中的上海淮海中路和南京西路商業街
淮海中路和南京西路是上海著名的商業街，也是自 1990 年代開始在政府的投入和推動下不斷進行商業業態的調整及轉型升級。淮海路的百盛、巴黎春天、新天地，以及南京西路的“梅恒泰”、久光等一系列商業和商務地標，都是國內商業街發展的典范。然而近兩年來，受到客源向周邊新興商圈外流，租金成本壓力與電商沖擊，淮海中路和南京西路商業街又面臨著發展壓力：淮海路萬得城、第一百貨、 二百永新等淮海路上多家傳統百貨公司和專賣店相繼關店；而南京西路的“梅恒泰” 也由于定位過于高端而造成單一性，在 2012 年下半年開始的奢侈品銷售下滑中遭遇了不小的沖擊。
淮海中路以“增加文化休憩類體驗型業態”為抓手，進行商業街的新一輪轉型升級。以藝術為主題的香港 K11 百貨進駐淮海中路 300 號香港新世界廣場。K11 率先把藝術、人文和自然三大核心元素融合，將藝術欣賞、人文體驗、自然環保完美結合和互動，帶出無限創意、自由及個性化的生活品牌，并為大眾帶來前所未有的感官體驗，因此成為周末匯聚大批的市民及家庭消費游憩的目的地。同時，由香港知名發展商新鴻基運營的環貿 IAPM 廣場開業即打出了 24 小時營業的概念，其中超過 10% 的品牌首次進入內地，引領滬上時尚消費潮流。IAPM 的“鰓魚效應”也帶動了周邊百盛、巴黎春天等傳統商業的裝修調整與品牌升級。
南京西路的轉型升級則更突出政府在協調多元利益主體中的作用。在近期南京西路靜安寺段百貨業態的升級發展中，政府相關部門對地上和地下商業空間的建設進行了綜合協調，保障商場地下空間和軌道文通換乘空間之間在基礎設施、業態特色和建筑風格上的一致性和連貫性。在充分發揮商場自我建設和升級的基礎上進行適當引導，并結合地鐵換乘的通道布局，打通了久光 - 越洋廣場 - 嘉里二期的地下連接通道，為接續地面商氣，放大商圈的人流乘數效應增添了精彩的一筆，也為南京西路打造了新的增長引擎。
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