6月13日，龍湖集團副總裁袁春出席了經濟觀察報主辦的第十四屆中國藍籌地產年會。
袁春的演講題目是《千億時代的增長驅動：守正與出新》，他說，千億時代可能有點過時了，現在已經有企業有萬億的提法了，其實，千億時代還是萬億時代不重要，它更多是指新房市場，這塊蛋糕是有天花板的，房地產企業應該思考如何在做好主營業務以外還能做什么？
守正
作為一個有著21年地產從業經歷的地產老人，袁春談了他的思考，他認為，房地產企業創造價值的方式不外乎四點：時間，空間，頭寸，創新運營。
能夠做到這四點，一個項目基本上就成功了90%，特別是2008年之前，基本處于買方市場，拿到一些項目只要不太折騰，基本都能掙錢。
這幾年市場波動比較大，對企業來說，對頭寸的管理、對創新運營的態度可能是更關鍵的競爭力，頭寸管理包括了資產負債率，包括資金成本。
“大家都清楚，規模的加大，跟資產負債率有很大的關系，想做大的話，把負債表放大一點，適度激進一點可以拿到更多的錢，背后對應的要承擔一定的風險，取決于一個企業對市場下一步的預判，到現在大家的選擇都不會有太大錯誤。”袁春說。
因為從城鎮化率角度看，中國房地產還處在大周期內，雖然局部市場會出現一些資源錯配，但總的來說，機會依然存在，只是對房地產企業的主動預判和應對能力要求更強了。
在大周期背景下，袁春表示，龍湖非常堅定未來的機會屬于一線和二線城市，會兼做銷售型和持有型項目。龍湖未必會是短周期的贏家，但要做長周期的贏家，因此會嚴格管控頭寸，管控負債率，堅持降低融資成本，哪怕因此可能損失一些速度。截至去年底，龍湖拿到了境外三大評級機構的投資級評級。
而在地點選擇上，堅定核心布局環渤海、長三角、華南、華中和西部五大板塊，在城市生根，并據此深耕客戶價值。
從龍湖的實際情況看，客戶群體也在發生著變化，年齡層呈現年輕化，以前做客戶分析時，客群在30-50歲，40歲以上的偏多，現在特別是在一線二線城市，客戶的年輕化非常普遍，30-40歲居多。
客戶面貌發生了變化，消費習慣也在變化。所謂地產黃金十年，解決的是住的問題，這一輪更多的是上一輪需求的改善，針對這些變化，龍湖的產品會相應地更新，堅守產品邏輯，以此應對未來五到十年的市場變化。
出新
隨著市場的成熟，租金收入也應該成為開發企業的重要收入來源。對龍湖來說，為了收割未來1500億-2000億元的商業租金市場份額，龍湖提出了網格化商業布局概念；而為了切入千億長租公寓市場，龍湖還推出冠寓品牌，長租公寓今年會開出1.5萬間。
袁春認為，從長周期看，寫字樓在一些核心地點是有價值的，但對抗周期能力略差于商業，酒店的營業收入非常高，只是一塊收入是被管理公司吃掉了，這個問題需要解決。
從傳統的做新房開發向新業務延伸，創新非常重要，對龍湖來說，低權力距離、簡單直接、操心員工、匠人文化、結果導向和企業家精神是創新的基因。
面對宏偉愿景，龍湖希望有統一的數字化運營平臺，將底層數據打通。打通過程是很痛苦的，但這是趨勢必須要做，不論是工程、成本、營銷、運營。底層數據就是客戶，上面對應著地產、商業、物業、創新業務，這是龍湖為未來不可預計的市場變化周期做的準備。
