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困頓中的商業(yè)地產(chǎn)正在謀求轉(zhuǎn)型。
逆水行舟，不進則退。別人都在奔跑，止步即賠錢。對開發(fā)商而言，不賺錢的物業(yè)就是一顆顆既丑又硬的廢繭。破繭而出，還是繼續(xù)作繭，這場轉(zhuǎn)型游戲，終歸不太好玩。
增量趨緩，存量上場，市場撲朔迷離，內(nèi)外皆屬圍城。這是場“燒錢”又“燒腦”的“實力”之戰(zhàn)。老牌兒國企中糧起了個大早，拿自家產(chǎn)業(yè)玩起“商改寫”。這不僅是一場商業(yè)轉(zhuǎn)型的“自救”之策，亦是關(guān)乎城市更新大格局的探索與“互救”。
城市更新的觸手有多遠？環(huán)視全國，一二線城市有改造潛力的商業(yè)資產(chǎn)已達千萬平米量級，也有業(yè)內(nèi)稱，城市更新元年或已到來。如何盤活存量，實現(xiàn)資產(chǎn)增值，成為商業(yè)地產(chǎn)的核心發(fā)展路徑。
事實上，所謂的“城市更新”早已擺脫偶像包袱，存量業(yè)務(wù)實實在在擺在眼前，正成為諸多房企的思考與發(fā)力方向。前有北京“大地主”首開，它將自家寫字樓打造成眾創(chuàng)空間。如今中糧歷經(jīng)一番試水，又會給城市更新的明天帶來多少想象空間？
歷經(jīng)227天，5月26日，北京中糧廣場C座重裝開業(yè)。這個煥發(fā)生命“第二春”的項目，開業(yè)前樓內(nèi)招租率已超70%，被業(yè)內(nèi)稱作“商改寫”的成功樣本。同時，全新中糧廣場的商業(yè)配套也揭開神秘面紗，14%的商業(yè)配比給了行業(yè)一個驚喜。
“樣本”的“商業(yè)”模式
“我們把中國的寫字樓帶入真正的重運營時代。”開業(yè)現(xiàn)場，大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理、北京公司總經(jīng)理周鵬如是表示。39歲的他出身于工商背景，一向排斥“地產(chǎn)商”稱呼，更愿以“運營商”自居。與大悅城項目的成長模式類似，如今“運營”的基因正被注入到這座寫字樓的業(yè)態(tài)之中。
扔掉什么？留下什么？增添什么？這是一個令運營商頭疼而客戶幸福的時代。資料顯示，改造后的中糧廣場，將“商業(yè)”作為打造中糧廣場生態(tài)圈中重要的服務(wù)基礎(chǔ)，強調(diào)項目、產(chǎn)品、運營、生態(tài)之間的統(tǒng)一，其全新商業(yè)理念被概述為“以品質(zhì)帶動商務(wù)社交、以生活詮釋辦公體驗”。
“我們并不是去商業(yè)化，而是將商業(yè)精致化，讓商業(yè)更適合中糧廣場的同時，聚焦到寫字樓的空間。這樣讓我們的寫字樓更加純粹，讓商業(yè)也更加純粹。”周鵬曾如是表示。為此，中糧廣場招商團隊走訪了樓內(nèi)約3000多個租戶，從上百個資源中，篩選出6-7個符合定位的商戶。
據(jù)廣場工作人員介紹，在14%的商業(yè)業(yè)態(tài)配比中，COFCOBusiness（中糧商務(wù)）、COFCOLife（中糧生活）是兩個最重要的組成部分。其中COFCOBusiness以高端餐飲、知名銀行、西服私人定制等構(gòu)成商務(wù)社交功能空間，而COFCOLife則是集有機餐飲、進口超市、生態(tài)農(nóng)場、藝術(shù)畫廊于一體的生活空間。
一位熟悉中糧廣場招商工作的負責(zé)人介紹，中糧廣場在寫字樓的招商定位上，注重與兄弟企業(yè)大悅城商業(yè)綜合體的資源緊密結(jié)合，在COFCOLife中融入了移動大悅城概念。“將中糧廣場塑造成幸福價值的提供者，是中糧廣場想要呈現(xiàn)的全生態(tài)商業(yè)模式。”
據(jù)悉，該項目由KOKAISTUDIOS設(shè)計公司主刀改造。資料顯示，中糧廣場改造后，寫字樓體量增加到8.6萬平米，同時增加逾1萬平米聯(lián)合辦公空間，并配備1.6萬平米餐飲配套及1.8萬平米休閑配套。改造前，其寫字樓體量為6萬平米，商業(yè)為4.6萬平米，整體配套僅1.4萬平米。
轉(zhuǎn)型“陣痛”：機會與盈利
伴隨新興業(yè)態(tài)的全面綻放，身處建國門商務(wù)區(qū)的中糧廣場，其原有高端家居業(yè)態(tài)飽受困擾。諸如居然之家、紅星美凱龍等專業(yè)家居賣場，其打造整體家居產(chǎn)業(yè)鏈的模式全面崛起。曾經(jīng)輝煌的“世界家居花園”影響力正在萎縮。
現(xiàn)實嚴峻。市場壓力是主要方面，中糧不得不正視。此外，北京出臺五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地政策，核心區(qū)域項目價值隨之提升。政策趨向背后，或意味著，城市更新及存量升級市場正被打開。
利好消息。戴德梁行2016年底的一組數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓市場僅租賃型物業(yè)存量達900多萬平米，且在旺盛需求拉動下空置率一直持低位。事實上，與商場相比，寫字樓市場受電商沖擊很小、運營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。
去年底，北京中糧廣場總經(jīng)理孫天立表示，核心區(qū)域的競爭力在商辦物業(yè)方面將尤為明顯，而一線城市核心區(qū)域已不再允許新建商業(yè)圈，舊樓改造成為一個歷史發(fā)展的必然趨勢。地處長安街東，中糧廣場的潛在價值亟待挖掘。
商業(yè)項目向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型，此前已有先例。新近兩年，不斷有酒店或商場業(yè)態(tài)被改造為寫字樓，北京新聞大廈、盈科中心皆已完成“變身”。“商改寫”這門新開課，中糧不屬獨行俠，也不缺小伙伴。
相關(guān)負責(zé)人表示，中糧廣場的改造過程耗資近3億元。投入使用后，項目主要以租金為收益來源。租金方面，寫字樓為12元/天/平米（建筑面積），聯(lián)合辦公COFCO FANTASY按工位收取租金，價格為2400元/月/工位，包含所有能源費用。
此外，聯(lián)合辦公空間對辦公企業(yè)類別也有所“限制”。相關(guān)負責(zé)人表示，“中糧廣場A、B座的招租業(yè)態(tài)原本定位為貿(mào)易、金融，C座接收的企業(yè)在這兩類之內(nèi)或上下游之間，計劃承載人數(shù)在5500左右。”
業(yè)內(nèi)分析趨勢：“商改寫”集中一線 受地段影響大
統(tǒng)計顯示，“商改寫”目前主要集中在北京、上海、深圳等對寫字樓需求較大的一線城市，且已成為少數(shù)傳統(tǒng)商業(yè)尋求的轉(zhuǎn)型方向。
漢博商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理助理王迪分析認為，中糧廣場改造成寫字樓，通過適應(yīng)市場需求達到運營收益提升，從投資回報角度看，該區(qū)域商務(wù)需求大于商業(yè)服務(wù)需求。“商業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)，服務(wù)的對象是人。雖然中糧廣場進行了改造，但是其還是保留了相應(yīng)的商務(wù)服務(wù)需求部分。
王迪認為，目前北京更多商業(yè)進行的“改造”，是一種積極面對市場變化并且實施行動的過程。伴隨著城市整體規(guī)劃的調(diào)整，未來北京的商業(yè)地產(chǎn)會越來越“精細化、標(biāo)簽化、個性化”。
那么，以北京中糧廣場為樣本，“商改寫”會成為未來商業(yè)地產(chǎn)存量的轉(zhuǎn)型主流嗎？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此分析認為，隨著一線城市土地供應(yīng)萎縮及人口“郊區(qū)化”外溢影響，未來“商改寫”項目將增多。“地段決定企業(yè)品牌，租賃需求會持續(xù)往上走。”
“房企推行這種模式，符合市場預(yù)期。在現(xiàn)有條件下轉(zhuǎn)型，可使土地的使用更具效率和針對性。在電商沖擊和北京中央政務(wù)區(qū)建設(shè)下，寫字樓市場相對而言更有前景，很多企業(yè)會有所轉(zhuǎn)變，其他城市或產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較快地區(qū)，也會根據(jù)市場需求有所調(diào)整。”嚴躍進表示。
萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管David Ji紀言迅則認為，傳統(tǒng)商場在電子商務(wù)沖擊下難以找到定位，難免要尋求出路。“改寫字樓是一個途徑，但也要看一個城市那個地區(qū)寫字樓的供求。商改寫本身就是一個很困難的舉措，一定要看商場本身所在地區(qū)是否是城市中的CBD或者寫字樓供應(yīng)短缺的地方。如果不是，也不一定可以做成功。”
具備什么特征的商業(yè)物業(yè)，會成為“商改寫”的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)呢？David Ji認為，所謂的優(yōu)質(zhì)就是“地點”問題。“有地點就有人流，有租客，寫字樓項目才能成功，然后才是其他因素，比如設(shè)計、招商等。”
一言以蔽之。就目前而言，“商改寫”還僅算作“現(xiàn)象型”產(chǎn)物。
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