近日，合景泰富北京崇文門項目傳出最新進展，在該地塊上打造的M·CUBE摩方項目預計于今年年底開業。中國商報記者了解到，原定年中開業的摩方項目被再次推遲到第四季度，作為“新手”，摩方即將加入已漸趨飽和的崇文門商圈，與國瑞城購物中心、搜秀城、新世界百貨等“老手”展開競爭，崇文門商圈將帶給合景泰富的考驗可想而之。
作為商業地產典型代表的購物中心一度面臨業態組合相似度高、品牌重復率大、比鄰項目競爭激烈等問題，不少購物中心項目都在這樣的困局里徘徊。
軟肋：缺乏管理經驗
崇文門項目所處的核心城區位置以及“摩方”較精致的建造規模，對合景泰富來說在項目前期規劃定位及設計上遇到了挑戰。
據介紹， M·CUBE摩方項目位于崇文門外大街，地處崇文門商圈排頭。摩方建筑面積約為4萬平方米，共有地下二層到地上六層8個營業樓面，商用車位近300個。
近日，記者走訪發現，M·CUBE摩方框架已成型，只是內部還在裝修中，整個摩方看起來酷似一顆“水晶魔方”。據摩方招商部工作人員介紹，該項目建筑面積約有4萬平方米，招商面積約2萬平方米，共有地下5層（包括停車場在內）地上7層。定位偏時尚年輕化（18歲至35歲），主要引入品牌包括餐飲、娛樂、服飾、美妝等。
據了解，摩方是開發商合景泰富發力的商業地產項目。目前，合景泰富官網上該項目名稱為“合景摩方”，下方標注的一行小字還對摩方定位做了解釋，即這里將成為“都市潮圣地”。合景泰富商業板塊負責人表示，摩方預計第四季度開業，目前的招商情況良好。招商部工作人員也表示，招商率已超過50%，預計年底會開業。
其實，摩方項目從最初拿到這塊地到如今的建筑成型、即將開業，算下來已有近6年之久。資料顯示，2011年6月27日，合景泰富以7.1億元、140%的溢價率獲得了崇文門地塊，折合樓面價為4.32萬元/平方米。不過，在拿到地之后，該地塊卻擱置兩年遲遲未見動工。彼時，合景泰富商業地產事業部副總裁黃興齡對外解釋稱，“我們一直都在精細地做規劃，要找到適合的業態來適應商圈的發展。”崇文門項目所處的核心城區位置以及“摩方”較精致的建造規模，對合景泰富來說在項目前期規劃定位及設計上遇到了挑戰。
摩方開業后，將與崇文門商圈現有的國瑞城購物中心、新世界百貨、搜秀城等商業項目展開激烈競爭。但業內認為，相比較國瑞、新世界百貨在商場運作方面的成熟，缺乏管理經驗或許是摩方項目突圍的一個軟肋。其實關于這一點，早在5年前合景泰富拿到地塊遲遲未動工開建，就被業內質疑或因經驗不足項目上遇到了規劃難題。而合景泰富負責商業地塊的相關負責人也提及，相比住宅項目的眾人皆知，合景泰富的商業市場可能在消費者心目中的認知度并不高。
其實，之所有被認為經驗欠佳，與合景泰富商業起步晚不無關系。合景泰富在官網介紹區域發展戰略時就曾提道，自2014年初發布商業啟動會以來，集團通過近兩年的商業模式研究與探索，逐步組建了一支高素質的商業團隊，希望通過各具特色的商業項目引導消費者的個性化體驗。業內分析，合景泰富在商業上的起步并不算早，而打造一支成熟的商業團隊需要經驗及時間。此外，摩方是北京商業地產購物中心的首次試水，北京市場并無參照的范本。不過，摩方對此也有認知。早在此前，合景泰富相關負責人就曾對外表示，合景泰富在商業物業上的起步不是最早的，但現在還能趕上去，而合景泰富這幾年也引入了不少在商業地產方面有經驗的高管，就是希望能夠在更高的起點上出發。
關鍵：避免業態重合
作為商業地產典型代表的購物中心一度面臨業態組合相似度高、品牌重復率大、比鄰項目競爭激烈等問題，不少購物中心項目都在這樣的困局里徘徊。
分析認為，摩方項目地處北京繁華的崇文門核心商圈，恰好位于地鐵5號線、2號線崇文門的交匯站上，從商圈成熟度與交通來看，擁有得天獨厚的條件。但摩方面臨的另一個挑戰是，該商圈漸趨飽和，如何不與現有商業業態高度重合、打造獨一無二的店鋪組合是制勝關鍵。
作為商業地產典型代表的購物中心一度面臨業態組合相似度高、品牌重復率大、比鄰項目競爭激烈等問題，不少購物中心項目都在這樣的困局里徘徊。據了解，合景泰富崇文門項目將在充分結合崇文門商圈特點的基礎上，打造小巧、摩登、變幻、好玩的小型高效購物中心——合景摩方，以差異化營銷破局購物中心同質化困境。業內人士認為，合景泰富差異化發展的思路或將成為當下購物中心最關鍵的突破口，主打“體驗式消費”的合景泰富崇文門小型購物中心有望成為市場新寵。
摩方項目工作人員告訴中國商報記者，合景泰富崇文門項目創新性地以“體驗式消費”作為主打概念，立足小型購物中心突圍，在調整商業業態的同時，適當增加電影院、餐飲、兒童游樂場，甚至大型體驗館等業態的比重，能透過輕松愉悅的購物環境實現對客流的有效集聚，并以充分的吸引力留住顧客，無論是其差異化的業態規劃還是潮流時尚等元素在購物中心的應用，均值得業界參考。
北京京商流通戰略研究院院長、北京商業經濟學會秘書長賴陽表示，商業中心、逛街選擇性越多，對消費者的吸引力越強，輻射半徑越大。而增加新的商業項目，將會進一步增強崇文門商業中心區的影響力及輻射力。這個項目緊守著地鐵站口，區位條件也很好。但若想成功，更重要的因素是，里面店鋪的組合是否能夠有更多的時尚體驗性、更多的創意，而不是與現有購物中心業態高度重合。此外，賴陽認為，崇文門商圈目前文化藝術品質的項目還不夠多，與消費者追求的現代生活品質還有一定距離。因此，摩方也可在這一方面發力。
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