30億補(bǔ)倉 寶龍押寶上海商業(yè)地產(chǎn)

自2013年上海第一個(gè)項(xiàng)目落地之后，在城市外圍“徘徊”四年的寶龍地產(chǎn)成功殺入了市中心。

6月7日消息，寶龍地產(chǎn)透過間接全資附屬公司上海夏鋒，以29.8億元拿下楊浦區(qū)一宗商辦地，溢價(jià)率60.13%，成交樓面價(jià)2.72萬元/平方米。這是寶龍今年在上海拿下的第一宗地，也是其在上海的第16個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，上述地塊位于上海市中環(huán)線內(nèi)的楊浦區(qū)定海街道，南距地鐵12號(hào)線200米，距離黃浦江直線距離2公里，屬于東外灘板塊。根據(jù)上海的城市規(guī)劃，東外灘板塊將打造為以商貿(mào)商業(yè)、物流、生態(tài)為主導(dǎo)的江岸板塊。

寶龍表示，根據(jù)該集團(tuán)的預(yù)期發(fā)展計(jì)劃及該土地的預(yù)計(jì)總建筑面積，總建筑面積109469.4平方米當(dāng)中約74439.2平方米（即該土地約68%，土地成本約人民幣20.26億元）將持作投資，而該土地的余下部分將出售。用作投資的68%的土地中，約70.6%將發(fā)展為辦公樓，而29.4%將發(fā)展為商業(yè)設(shè)施（包括購物商場(chǎng)）。

在土地供應(yīng)越來越少的上海，處于市中心的商辦地塊成為房企的必爭(zhēng)之地。據(jù)悉，除寶龍外，該地塊還吸引了華潤、正榮、綠地等品牌房企。

寶龍首進(jìn)上海市中心

回到2013年，寶龍調(diào)整城市聚焦，提出“以上海為中心，深耕長三角”的戰(zhàn)略。

當(dāng)年年末，寶龍的第一個(gè)上海項(xiàng)目曹路寶龍廣場(chǎng)正式開業(yè)。隨后，寶龍?jiān)谏虾＜伴L三角的布局逐漸提速，短短三年后，寶龍已在上海擁有15個(gè)項(xiàng)目。

整理寶龍位于上海的項(xiàng)目，包括有上海七寶寶龍城、上海虹橋?qū)汖執(zhí)斓亍⑸虾＜味▽汖垙V場(chǎng)、上海奉賢寶龍廣場(chǎng)、上海寶山寶龍廣場(chǎng)、上海曹路寶龍廣場(chǎng)、上海臨港寶龍廣場(chǎng)、上海青浦寶龍廣場(chǎng)、上海吳涇寶龍廣場(chǎng)、上海寶山寶龍城、上海臨港寶龍世家、上海九亭中心、上海吳涇新城項(xiàng)目、上海國展寶龍城。

不難發(fā)現(xiàn)其中的兩個(gè)顯著特征：第一，15個(gè)項(xiàng)目全部都為商業(yè)性質(zhì)，只有上海虹橋?qū)汖執(zhí)斓睾蜕虾ＥR港寶龍世家含有部分住宅物業(yè)；其二，所有項(xiàng)目皆位于主城區(qū)外圍的副中心。

因此，此次以30億拿下楊浦區(qū)的商辦物業(yè)，成為寶龍?jiān)谏虾Ｖ行某菂^(qū)的首個(gè)項(xiàng)目。

在土地供應(yīng)越來越少的上海，房企拿地愈發(fā)艱難，處于市中心的優(yōu)質(zhì)商辦地更是房企必爭(zhēng)之地。不久前，凱德和旭輝就通過并購的方式分別獲得黃浦區(qū)新天地附近商辦地、楊浦區(qū)國正中心。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，在公開土地市場(chǎng)上，上海于5月24日剛剛出讓閔行區(qū)一宗商辦地塊，華發(fā)以22.3億元、樓面價(jià)2.57萬/平方米拿下；而在楊浦區(qū)，上一宗優(yōu)質(zhì)的商辦地要追溯到去年7月，科創(chuàng)以9.67億元的報(bào)價(jià)拿下，樓板價(jià)為48582元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士分析，近年來，上海商業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展以及辦公樓需求日益旺盛，預(yù)計(jì)到2020年，上海將超越香港成為大中華地區(qū)最大的辦公樓市場(chǎng)。

公開資料顯示，寶龍此次拿下的楊浦定海街道地塊周邊商務(wù)氛圍還處于發(fā)展前期，辦公聚集度相對(duì)偏低，但是地塊距離12號(hào)線隆昌路站僅250米，未來的交通優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯。公開規(guī)劃顯示，該地塊功能定位為建設(shè)國家級(jí)數(shù)字傳媒產(chǎn)業(yè)基地，屬于國家雙創(chuàng)示范基地重點(diǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)前，距離本次地塊3公里左右大連路附近的北美廣場(chǎng)等甲級(jí)寫字樓，租金預(yù)計(jì)在5-6元/平方米/天之間。

250億目標(biāo)的滬上角色

今年3月下旬舉行的寶龍2016年業(yè)績會(huì)上，寶龍集團(tuán)總裁許華芳曾指出，寶龍今年有400億貨值，銷售目標(biāo)是200億，其中三分之一的銷售來自上海。可見，上海在寶龍戰(zhàn)略中的地位。

據(jù)了解，在以上海為核心之前，寶龍?jiān)缦榷嗖季衷诙€城市郊區(qū)及三四線城市。雖然這些城市的土地成本較低，但對(duì)于以商業(yè)地產(chǎn)為主的寶龍來說，三四線區(qū)域的消費(fèi)水平有限，投資回報(bào)率并不理想。

經(jīng)歷了三四線的低迷后，寶龍及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，重回一二線，提出“1+6+N”的拿地策略，其中“1”代表上海，“6”代表南京、杭州、蘇州、廈門、福州、寧波的地鐵上蓋物業(yè)，而“N”則是“掙錢不持有”的項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢寶龍?jiān)谏虾８鱾€(gè)項(xiàng)目的拿地情況，發(fā)現(xiàn)其拿地成本較低，大部分地塊都是以拍賣底價(jià)或者低溢價(jià)率收入囊中。

2016年9月，寶龍以樓面價(jià)8033元/平方米，溢價(jià)0.44%，拍得青浦區(qū)西虹橋商辦地塊，該地塊緊鄰國家展覽中心，有2號(hào)線徐涇東站地下通道連接。相比之下，當(dāng)年10月，前海人壽拍得臨近商辦地塊，但樓面價(jià)達(dá)到21986元/平方米，溢價(jià)率264%。

2016年6月，寶龍從上海臨港南匯新城公司購買了3.1萬平米的土地，樓板價(jià)為4798元/平米，而萬科、綠地今年2月競(jìng)得臨近但位置更好的地塊，樓板價(jià)為2.1萬元/平方米。

寶龍副總裁兼首席財(cái)務(wù)官廖明舜也多次強(qiáng)調(diào)，低成本拿地是寶龍的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。寶龍2016年雖然只拿了13塊地，但看了200多塊地，其中在上海參加過40多次拍賣，只是最后沒成功。

此外，為增強(qiáng)在上海的競(jìng)爭(zhēng)力，廖明舜此前還透露，寶龍?jiān)谏虾Ｊ袌?chǎng)設(shè)立了第一事業(yè)部，而上海其他區(qū)域設(shè)為第二事業(yè)部。

根據(jù)寶龍的規(guī)劃，上海的銷售目標(biāo)是5年內(nèi)達(dá)到120到150億元，2020年公司50個(gè)購物中心中上海會(huì)超過20個(gè)。