同一天，龍湖叩開了深港兩城的大門。
5月16日，龍湖先是在深圳以4.82億人民幣競得沙頭角地塊，隨后又以聯合體形式斥資72.3億港元在香港取得啟德地塊。在布局了全國20余座城市后，龍湖終于進入深圳、香港市場，從而將其華南版圖進行了深拓，又及時對應了粵港澳大灣區的發展規劃。
區域深耕一向是龍湖的公司戰略，在城市群和都市圈的背景下，華南和粵港澳大灣區板塊自然也成為龍湖發展的重中之重。龍湖廣州公司高層透露，從兩年前進入廣州開始，龍湖在整個華南的擴張便已開始，公司力爭三年內實現廣州份額進入前五名。
深耕華南
“未來，華南將成為龍湖的下一個增長極。”兩年前進入廣州時，龍湖高層就曾公開表達過對華南市場的倚重。
自2012年開拓華南板塊以來，龍湖先后進入廈門、泉州、佛山、廣州四地。加上本次拿地的深圳、香港，目前龍湖的華南版圖已擴至六座城市。
龍湖地產官網顯示，目前龍湖華南地區的在售項目包括廈門新壹城、春江酈城、春江彼岸及嘉譽，泉州的嘉天下，廣州的天宸原著和佛山的春江名城等七個項目。
當前，龍湖的華南業務正在快速增長。2016年財報顯示，龍湖華南的7個在售項目銷售額為107.4億元，占總銷售額的12.2%，同比增幅達121%。記者統計發現，僅今年1-4月，龍湖在華南區域的簽約額已達67.8億元，相當于去年全年的63.1%。
銷售額快速增長的同時，龍湖在華南的拿地動作頻頻。目前，龍湖在華南的土地儲備主要分布在廈門和廣州兩地，以及深港新競得的地皮。據龍湖官網數據，其在華南地區的土地儲備約為346.23萬平方米，占總土儲比重約8.35%。
作為在華南的重倉地，近年龍湖在廣州和廈門的拿地節奏也在逐漸加快。
去年11月，龍湖與首開合作取得的廣州開發區及白云新城的兩地塊，共占地13.19萬平方米；去年12月，龍湖與首開合作取得的廈門翔安及集美兩地塊，共占地11.46萬平方米；今年3月，龍湖取得廣州中新知識城地塊，占地16.61萬平方米。
從項目類型看，龍湖在華南以中高端改善型住宅為主，其次是商辦用地或涵蓋聯排別墅、高層公寓、SOHO 商鋪、購物中心等在內的大型綜合社區。
近年來，龍湖更加傾向于競得商住性質的土地，近期取得的深港兩塊地皮就是例證。
據悉，本次新競得的深圳沙頭角地塊用地性質為商辦，規劃建面1.35萬平方米，折合樓面地價為35756元/平方米；而香港九龍啟德地塊占地約9721平方米，規劃建筑面積約5.3萬平方米，未來將配套商場、寫字樓、酒店、住宅、旅游休閑等設施。
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，今年以來，龍湖明顯加快了全國補倉速度，落子深圳不單是填補空白，也是其在華南的重要戰略步驟。
在完成對華南六城的布局后，深耕華南成為了龍湖重要的發展方向。據了解，下一步龍湖極有可能繼續深入華南一二線城市群，以求獲得聯動效應。
“龍湖將以廣州為出發點，輻射周邊佛山、中山、珠海等地，深耕廣東。”龍湖廣州總經理毛文斌表示。
盡管擴張步伐逐年加快，但今年前四月，龍湖華南區域在集團總銷售額占比僅11.3%，仍然偏低。對此，毛文斌表示，未來龍湖將在廣州、佛山等地參與舊改項目、以股權合作或其他模式取地，盡快拉升區域公司規模。
逆周期邏輯
去年底以來，盡管房地產市場在調控下整體表現低迷，但龍湖卻成為了逆周期“跑贏大市”的難得樣本。
2016年業績會上，龍湖地產首席執行官邵明曉透露，龍湖2017年的銷售目標為1100億元，較2016年銷售額約880億元上升25%。
今年前四個月，龍湖即已完成全年銷售目標的54.6%。據龍湖公布的銷售業績顯示，今年1-4月其累計簽約600.2億元，同比上漲幅度達200%，簽約面積402.8萬平方米，均創同期歷史新高。
在業績逆周期上行的背后，是龍湖拿地策略上的逆周期擴張。
興業證券研究顯示，截至2017 年4 月底，龍湖通過公開市場拍賣/收購等方式一共獲取21 個新項目，總建筑面積達到444.9 萬平米，權益建筑面積為302.6 萬平米，權益土地款為210.9 億元，平均樓面地價僅為6969 元每平米。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，龍湖的銷售業績較好，因此在今年有積極擴張拿地的資金實力，而目前龍湖大規模拿地的舉動顯示龍湖有在核心城市補庫存的傾向。龍湖既想通過增儲促進銷售業績的快速成長，也想借核心項目來樹立企業的品牌。這也是萬科中海外等資金充裕的大房企逆周期拿地的邏輯。
而在房地產行業住宅開發達至天花板、房企普遍轉型的背景下，龍湖同樣表現出“長跑選手”的特征。著眼后市，龍湖的主營業務將由房產開發、商業運營、物業服務三部分組成，商業運營和物業服務貢獻的利潤比重將逐漸增加。
地產開發業務方面，龍湖透露，今年在售的主力項目將達到107個，其中30個為全新項目，54個項目將推出新一期新業態產品。產品將涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分需求的客戶。
長期以來，由于一線城市自持成本高企，龍湖一直在“以售養持”，這意味著，拿地后售出是僅有的選擇。如今隨著熱點城市拿地成本的不斷提高，龍湖也開始加碼對資金運營要求更高的持有型商業。在龍湖的計劃中，其將把地產銷售回款的10%堅持沉淀到商業地產擴張中，并用10-15年左右的時間，使持有物業的利潤貢獻比例提升至30%。據悉，目前這一業務占比不及5%。
數據顯示，去年龍湖的稅前租金收入為19億元，同比2015年上漲35%，但仍僅占總營業收入的3.5%。截至去年底，龍湖擁有開業商場21座，已開業商場面積194萬平方米，整體出租率達到95%。此外，今年龍湖還將有5座商場開業，合計建筑面積為64萬平米。
隨著其商業項目在全國的鋪開，龍湖主打的商業項目“天街”或將進入更多一二線城市。而本次龍湖新競得的深港兩塊商辦用地，也被外界視為其在華南版圖的商業突破點。
此外，自2017年起，龍湖還將長租公寓業務“冠寓”列為其物業服務戰略，主要聚焦國內12座一二線城市，廣州及深圳均在其中。據稱，未來龍湖計劃每年新開1萬至1.5萬間長租公寓，三年后的租金收入或將達到10億以上，并將毛利率維持在35%左右。
本文來源于21世紀經濟報道作者張曉玲、葉碧君，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
