知名房企囤兵華東激戰(zhàn)長三角 投資熱情短期難消

5月22日在浙江嘉興大劇院的那場土拍，仍在被房地產(chǎn)業(yè)界咀嚼著：參拍企業(yè)達425家，數(shù)量之多，創(chuàng)下國內(nèi)土拍歷史新高。出讓規(guī)則上再也不是以往的價高者得，在限制了最高封頂價后，土地花落誰家憑搖號。當然，搖中者，不能再幸運。振臂歡呼，萬分欣喜，往往是幸運兒招牌動式的動作。

以上種種，在此前的嘉興土拍市場上，不曾有過。

這場土拍會引得開發(fā)商追捧，并不意外。這個被譽為上海后花園的城市，地處上海、杭州之間。在國務(wù)院的長三角城市群規(guī)劃中，有嘉興。在上海2016-2040城市總體規(guī)劃中，也有嘉興。在今年4月，浙江省政府同意嘉興設(shè)立浙江省全面接軌上海示范區(qū)后，嘉興的價值和未來也越來越被外界看好。在時代周報記者的實地走訪中，當?shù)赜袠潜P早就打出了“不在上海投資就在上海隔壁投資”的廣告語。

事實上，嘉興土地市場的盛況，僅僅是長三角眾多城市土拍中的一個截面。自去年以來，長三角核心城市以及該區(qū)域內(nèi)諸多具有區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市，已經(jīng)是房企爭相追逐的獵物。

長三角謀伐

長三角戰(zhàn)略，是諸多房企全國布局的關(guān)鍵一步。反映在賬面上，長三角區(qū)域的業(yè)績關(guān)于企業(yè)發(fā)展，關(guān)乎企業(yè)的未來。無一例外的是，2016年，幾大龍頭房企的業(yè)績看點都集中于長三角。

去年，萬科上海區(qū)域16城以1200億元業(yè)績，貢獻了萬科全年近1/3的業(yè)績總額，在萬科的四大區(qū)域中排到首位。

雷同的是，行業(yè)前三強碧桂園2016年業(yè)績最為出色的兩大區(qū)域也在長三角。其中，江蘇區(qū)域以367億元拔得頭籌，滬蘇區(qū)域以308億元緊隨其后為集團第二個跨進300億大關(guān)的區(qū)域公司。

以1500億元銷售額進入2016年全國房企銷售額前十強的融創(chuàng)中國，在長三角的表現(xiàn)也是可圈可點。長三角五城業(yè)績額達401億元，占據(jù)總額的近30%。

表現(xiàn)打眼的還有龍湖地產(chǎn)。在公司的五大區(qū)域中，長三角業(yè)績金額為集團第一。累計325.1億元的簽約金額，同比增長63.3%。其中，上海龍湖和杭州龍湖銷售金額達94.71億元和90億元。

業(yè)績增長背后，考驗著的是各家房企的長三角謀略。

在萬科，與業(yè)績增長同步推行的是，上海區(qū)域?qū)⑥D(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略全面落地。住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)、教育、家裝、醫(yī)養(yǎng)和長租公寓八大服務(wù)項目，構(gòu)成萬科高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海倡導的“熱帶雨林”體系。

碧桂園則是區(qū)域制衡競爭之法。2017年，碧桂園新成立浙滬區(qū)域公司，負責原先浙江區(qū)域公司的一部分開發(fā)以及環(huán)上海的部分區(qū)域。碧桂園內(nèi)部不具名人士對時代周報記者分析表示：“制造和利用內(nèi)部競爭是碧桂園在區(qū)域架構(gòu)設(shè)置上的特點，一方面為的就是區(qū)域公司競爭意識的提高。”

借助高端市場實現(xiàn)快速崛起，是融創(chuàng)上海方面的打法。按照融創(chuàng)上海區(qū)域副總裁兼上海城市公司總經(jīng)理鄭甫在5月25日對時代周報在內(nèi)媒體的公開表示，融創(chuàng)上海今年將推出包括上海桃花源、濱江壹號院、陸家嘴壹號院、香溢天地、融創(chuàng)壹號府等在內(nèi)的十三大項目。值得一提的是，上海是融創(chuàng)旗下唯一一個落地壹號院和桃花源兩大頂級產(chǎn)品線的城市。

上海龍湖方面則是直接對業(yè)績指標的定量考核。在2016年的品牌戰(zhàn)略發(fā)布會上，上海龍湖方面就表達了要進入城市運營商2.0版的愿景，未來5年，上海龍湖目標劍指200億元。

承接人口產(chǎn)業(yè)外溢需求

房企聚焦長三角，并不意外。在幾大城市群中，長三角城市群被公認為中國城市化程度最高、城鎮(zhèn)分布最密集、經(jīng)濟發(fā)展水平最高的地區(qū)。長三角從1992年中國改革開放后就率先進行了區(qū)域一體化改革。

同策咨詢研報顯示，從2014年起，長三角的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于全國水平。報告認為，以人口拉動為主導，區(qū)域內(nèi)人口驅(qū)動房地產(chǎn)需求的過程逐漸被強化。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦的看法認為，正因為以上海為龍頭的長三角經(jīng)濟活力強勁，所以給市場以長期看好的底氣，大房企才會重兵屯集于此。

不過長三角內(nèi)部的城市之間還存在一定差異。同策咨詢研報將長三角經(jīng)濟圈各城市分為四個梯隊，上海為傳統(tǒng)強經(jīng)濟城市。而杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、無錫為第二梯隊，宏觀經(jīng)濟具有發(fā)展?jié)摿Α３Ｖ莸?7個城市為第三梯隊，宏觀經(jīng)濟實力相當。銅陵和池州作為第四梯隊。

房企著眼于上海以外的長三角城市，看中的更是核心城市帶來的外溢價值。事關(guān)上海方面正在進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。當下，推動非核心功能疏解，已經(jīng)在進行。事實上，上海中心城區(qū)人口規(guī)模總量已經(jīng)有了定量的規(guī)定—到2020年控制在2500萬以內(nèi)的常住人口。據(jù)此，上海在嚴格執(zhí)行以功能疏解調(diào)控人口增量的過程中。

上海城市測量師行、上海城市房地產(chǎn)估價有限公司CEO詹運洲從上海既有規(guī)劃梳理認為，目前，上海既有規(guī)劃預留住宅用地完全可以滿足城市長遠全市人口規(guī)模對住宅的用地需求，且總量偏大。

他向時代周報記者作出了解釋：“上海到2040年，沒有開發(fā)的住宅用地有200多平方公里，規(guī)劃住宅用地可容納的城鎮(zhèn)居住人口規(guī)模將超過3000萬人(尚不包括居住在產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)村人口)。較之新一輪城市總體規(guī)劃確定的2500萬人口調(diào)控指標高出不少。”

此點，也是不少開發(fā)商的一致看法。不少接受采訪的開發(fā)商都對時代周報記者發(fā)出了增大上海方面土地供應(yīng)量的訴求。

照此類推，上海土地市場僧多粥少的情況下，房企聚焦上海以外的長三角城市自然在情理之中。

上海土地拍賣的規(guī)則也在改變。按照上海市規(guī)劃和國土資源管理局近日發(fā)布的一則規(guī)則看，于5月26日進入拍賣的上海臨港蘆潮港社區(qū)C0204地塊、臨港蘆潮港社區(qū)E0602地塊、奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)57-05區(qū)域地塊出讓方式調(diào)整為“招標掛牌復合式”。

在新的出讓規(guī)則中，把房企的基本面也納入了考量范疇，包含房企近三個會計年度合并財務(wù)報表中總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率、考核信用評級、總建筑面積、全裝修面積等其他評定指標。

在更大的范圍上，在南京、揚州等長三角熱點城市，土拍也在從嚴。比如南京，從去年5月的熔斷機制逐漸升級至現(xiàn)房銷售、現(xiàn)場搖號。

投資熱情

不過，顯而易見的是，短期內(nèi)開發(fā)商對長三角的投資熱情，在短期內(nèi)依舊不會減。

根據(jù)億翰智庫對前十大房企在重點城市的土地投資監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，房企土地投資從環(huán)渤海區(qū)域轉(zhuǎn)向長三角的趨勢已經(jīng)逐漸明朗，多家房企自從去年下半年開始加大長三角土地投資。

比如，新晉的地產(chǎn)一哥恒大地產(chǎn)去年在華東共競得17宗地塊，而2015年恒大在同區(qū)域僅新增3個項目，2016年投資力度明顯加強。

房企對華東土地的熱情也持續(xù)至了2017年。今年前四月，綠地控股通過招拍掛在長三角累計拿下的11宗地塊中有5塊位于長三角。根據(jù)公開統(tǒng)計測算，5塊地權(quán)益地價金額為47.86億元，占權(quán)益總金額的75%。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，相對環(huán)渤海、珠三角等區(qū)域，長三角區(qū)域具備后發(fā)優(yōu)勢和市場機會。房企在長三角的深耕意圖早去年下半年開始表露，沒有進入長三角的房企介入姿態(tài)也比較積極。

事實有著驗證。今年首次落子江蘇啟東后，以并購著稱的陽光城宣布上海區(qū)域公司外拓步伐的全面啟動。在公開的企業(yè)公告中，陽光城方面表示，在江蘇啟東拿地是公司深化長三角、京津翼、珠三角+大福建+戰(zhàn)略城市布局的重要一步。

將總部移師上海的閩系房企也在陸續(xù)到來。2017年至今，新加入的房企里包含了中駿集團和中庚集團這兩家新閩系。