龍頭房企高速增長 四千億房企的空間還有多大？

2016年的房地產(chǎn)行情造就了房企銷售業(yè)績爆發(fā)，即使是規(guī)模已然龐大的千億房企如碧桂園2016年銷售金額達(dá)3088.4億元，雖非榜首，但同比增幅達(dá)120%，實現(xiàn)業(yè)績翻番。

不過近兩年來，“轉(zhuǎn)型”成為多數(shù)規(guī)模房企頻繁提及的關(guān)鍵詞。在房地產(chǎn)白銀時代，商品房銷售型企業(yè)會面臨行業(yè)天花板帶來的業(yè)績增幅放緩，不少規(guī)模房企開始鼓勵一線員工自下而上的探索新業(yè)務(wù)，尋求可持續(xù)發(fā)展的更大空間。

億翰智庫研究總監(jiān)張化東指出，在地產(chǎn)行情波動中，如何化解由此帶來的影響才是房企實力對比的關(guān)鍵。

龍頭房企高速增長

縱向來看，品牌房企中，碧桂園在這一輪行情中的規(guī)模化速度已然領(lǐng)先。2012-2016年間其銷售金額從475億躍進(jìn)至3088.4億元。

橫向來看，2012-2016年房企銷售top10排行榜中，萬科、恒大、綠地曾分別登頂成為銷售冠軍，不過隨之而來的是他們對于行業(yè)天花板的思索。

綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良今年初接受媒體采訪時表示，綠地正調(diào)整產(chǎn)品業(yè)態(tài)，今年或有業(yè)績增長爆發(fā)可期。然而，上海對于商辦項目的整治仍在進(jìn)行，對于商辦項目儲備占比較大的房企而言將成為一大挑戰(zhàn)，這也是綠地需要面對的問題。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，未來房企的發(fā)展訴求將從能力主導(dǎo)向更高階段轉(zhuǎn)變，注重開發(fā)端的金融化是重點。并與住宅產(chǎn)業(yè)化及運(yùn)營結(jié)合，以此提高企業(yè)核心能力，其次則是強(qiáng)化對C端的服務(wù)。

走過2016年的銷售大年，如今面對來自樓市成交和土地市場乃至房企融資的各項調(diào)控，房企的增長動力是否會出現(xiàn)停滯？

同策咨詢研究部統(tǒng)計顯示，碧桂園、萬科、保利、中海、恒大這五家企業(yè)對比來看，碧桂園營收近5年復(fù)合增長率最高，達(dá)34.4%；近3年復(fù)合增長率也是5家企業(yè)中最高，達(dá)到39.25%。側(cè)面反映出近3 年來碧桂園規(guī)模增長速度要高于過去。

與碧桂園一樣，恒大5年和3年營收復(fù)合增長率都保持著增長，且3年增長率更高。

該機(jī)構(gòu)指出，這主要因為碧桂園與恒大近年來快速發(fā)展、追求規(guī)模。

相比之下，萬科與保利復(fù)合增長率雖在下降，但主要由于兩家企業(yè)原本基數(shù)大，而萬科也提出不再單一追求規(guī)模效應(yīng)，更在乎股東權(quán)益。

以增長動力來看，碧桂園在對人才的挖掘上十分重視。一名知情人士透露，近期碧桂園一度開出了千萬安家費的條件。

發(fā)展路徑各有側(cè)重

不過總體而言，這五家龍頭房企的發(fā)展路徑有較大差異，這也為他們接下來的發(fā)展帶來調(diào)整的空間。

比如在對房企而言頗為重要的融資環(huán)節(jié)。

據(jù)前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，在2014年前，碧桂園加權(quán)平均資金成本在8%附近，這在大型房企中屬偏高。為降低融資成本，碧桂園聘請具有中海財務(wù)深厚背景的吳建斌加盟，任集團(tuán)CFO。

吳建斌的加入確實帶來改變，至2016年中期，碧桂園加權(quán)平均融資成本僅為4.47%，比最高時降低近100%。但其在職期間，公司引入永續(xù)債工具卻引起外界爭議。

據(jù)統(tǒng)計，碧桂園從2014年開始使用永續(xù)資本工具，并在2015年凈增加額達(dá)到168.38億元，2015年及2016年上半年，碧桂園分別償還永續(xù)債資本4億及29.28億元，實際上碧桂園在2016年下半年永續(xù)債為166億元。

前述分析人士指出，以此換來的規(guī)模增長，將付出盈利能力降低的代價。

張宏偉認(rèn)為，可以資產(chǎn)凈負(fù)債率來衡量企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)金持有情況，從而評判企業(yè)融資風(fēng)險。

同策咨詢分析了前述五家龍頭房企2011年-2016年中期的該指標(biāo)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，保利、中海兩大央企近年穩(wěn)健發(fā)展，該指標(biāo)呈下降趨勢，特別是中海手持現(xiàn)金非常充裕。而2016年銷售三甲恒大、萬科、碧桂園則有不同表現(xiàn)。萬科低位上行，碧桂園、恒大高位上行。

土地儲備和周轉(zhuǎn)效率也十分關(guān)乎房企的生長邊界。

據(jù)統(tǒng)計，萬科近幾年土地存續(xù)比保持在3以內(nèi)，尤其是2014年以后，連續(xù)兩年土地僅夠未來2年開發(fā)使用。而恒大恰恰相反，其2013年土儲存續(xù)比已達(dá)到10年，截至2015年底，土地儲備1.56億平方米，按照當(dāng)年2551平方米的銷售面積，可供6年銷售，雖然有所下降，但仍是幾家大房企中最高。

張宏偉指出，碧桂園通常在市場大年，大量補(bǔ)充土地儲備，以確保后期開發(fā)所需，其中2015年土地存續(xù)比達(dá)到5.1年。自2014年起，碧桂園開始投資一線城市，并在策略上允許周邊區(qū)域公司進(jìn)入一線城市拿地，但一線城市公司不能在周邊區(qū)域拿地，從而出現(xiàn)了多個區(qū)域公司聚焦一線城市拿地的情形。

他表示，因為開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈自供的配合，碧桂園在開發(fā)進(jìn)程中大大縮短周期，同時達(dá)到以銷定產(chǎn)，使得碧桂園在業(yè)內(nèi)延續(xù)著從拿地到銷售平均5.7個月的高周轉(zhuǎn)進(jìn)度。

不過整體而言，房企銷售毛利率下降成為行業(yè)趨勢，顯示出企業(yè)獲利能力在變?nèi)酢Ｇ笆鰴C(jī)構(gòu)指出，龍頭房企中，中海依然保持著較高的銷售毛利率，萬科、碧桂園、恒大都呈現(xiàn)出下降趨勢，碧桂園下降幅度最大。