5月23日，萬科企業股份有限公司發布公告稱，出資50.31億元與專業投資機構成立兩只商業地產投資基金用于收購旗下42個商業項目，并將打包交由印力集團統一運營管理。
而事實上，萬科利用組建基金的模式來進行的房地產投資可能不會局限于商業地產，隨著各地對于住宅持有期限的要求越來越高，這種模式可能被同樣運用于住宅。
萬科整合商業地產，50億建兩只商業基金
萬科公告顯示，萬科擬通過其下屬公司珠海夢想家商貿有限公司與招銀國際資本管理(深圳)有限公司以及湖北長江招銀產業基金管理有限公司共同設立兩只專業商業地產投資基金，分別為招銀成長壹號及招銀成長玖號。兩支基金總規模達129億元，將投資萬科所持有的42項商業地產項目。
萬科通過珠海夢想家為兩只基金共注資50.31億元，出資比例為39%。這也意味著，撬動129億元規模的商業地產投資基金。
一般而言，擁有長期收益的商業地產運作成熟以后一般會以多種形式進行資產證券化。
上海睿意德副總經理陳麗琳表示，以投資基金的方式將外部資本引入可以盤活萬科的存量商業地產項目，同時將資產包做大后在未來產生溢價和增值，這樣也有助于商業地產實現資產證券化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則指出，通過組建專業的商業地產并購基金，可以使萬科嘗試輕資產的運營模式，比如說快速實現商業項目的并購和統一管理，而對于萬科而言，其自身的投入資金并不大。
嚴躍進指出，從當前資金面的層面看，關于打擊明股實債、銀行貸款收緊等內容都會影響當前商業地產等融資情況，因此成立地產基金也有助于規避此類金融管制。
萬科在此前公告中表示，萬科新的十年發展戰略明確了城市配套服務商的定位，商業地產是重點發展方向之一。而此次組建兩只商業地產投資基金也早在今年3月就已作出決定。
3月11日，萬科董事會全票通過《關于萬科商業地產資產整合安排及參與組建商業地產投資基金的議案》，聯合其他合作方共同組建兩支專業商業地產投資基金，將萬科旗下擁有的商業地產項目(含在建和已完工項目)中的 42 個項目的部分或全部權益轉讓給投資基金。投資基金各參與方同意委托印力集團或其下屬公司運營管理標的資產包。
在此前的舉行的2016年度業績投資者交流會上，萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱，基于印力集團成熟的商業開發和經營管理能力，公司已經明確將印力定位為萬科商業開發和管理的平臺。未來，萬科的商業地產發展計劃將以印力集團為載體，借助外部資本的力量，將萬科存量商業地產進行整合并交由印力集團進行管理，包括資產和人員兩個維度的整合。
萬科、印力已開始尋求新的商業項目
在業內人士看來，萬科此前的商業地產項目多以社區商業為主，在商業地產方面并沒有做大做強，做的最響亮的就是七寶萬科廣場。
某上市房企投資部人士指出，萬科在去年收購印力，后續的商業項目中，萬科主要負責拿地，然后輔助印力來做商業地產項目以及運營。
而這一模式已經體現在今年4月的一幅商辦地塊中。
今年4月24日，珠海萬印企業管理有限公司、上海西岸開發(集團)有限公司、珠海垣石實業有限公司組成的聯合體中標上海徐匯區龍華街道N11-08、N15-01、N15-05地塊。該地塊為商辦用地，四至范圍為：東至龍華港，南至龍華西路，西至龍華路，北至居民小區。地塊總面積達10.67萬平方米，出讓面積達4.92萬平方米，總建筑面積96780.3平方米，起始價20.54萬億元。
工商資料顯示，珠海萬印企業管理有限公司的股東為上海萬科投資管理有限公司以及深圳印力管理有限公司，其中上海萬科投資管理有限公司的持股比例為91.7%。
上述人士指出，商業項目的前期投入比較多，資金沉淀也比較大，因此對于開發企業而言，運營能力方面就需要強大的專業團隊。設立投資基金一方面可以用杠桿解決融資問題，另一方面，投資基金再將商業項目委托給印力來運營等于從“投入到產出”都做了一個很好的銜接。
萬科借路投資基金解套“自持用地”?
除了設立兩只商業地產投資基金，萬科在5月16日亦發布了一則與專業投資機構合作投資基金的公告。這個基金由北京萬科發起成立，主要用于投資北京的地產項目。
公告顯示，北京萬科擬與上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司，北京翰業通咨詢有限公司、上海中城年代股權投資基金管理有限公司、上海上信坤樸投資管理有限公司合伙投資寧波梅山保稅港區中城乾元投資中心(有限合伙)。中城乾元基金的目標認繳出資總額不超過53.85億元，主要用于投資北京的地產項目。
其中，北京萬科認繳出資金額不超過11.95元，上海中城和上海信托合計認繳出資不超過41.87億元，其他三家認繳出資金額分別為100萬元。
業內猜測，這或許也是萬科在北京“自持地”上運用輕資產運營模式的一種嘗試。
2016年12月，北京萬科、萬科住總聯合體分別以50億元拿下海淀區西北旺鎮18號地和19號地，它們是北京首批全自持雙限地3宗中的2宗。
此前有消息傳出，萬科攜小米試水合作建房，雙方將共同開發北京海淀區自持地塊。不過該方案最終未能成型。
不過在投資界人士看來，設立投資基金并非如此“玄乎”。其指出，地產公司無論做什么項目都需要融資，基金只是資金來源的一種方式。
上述人士稱，“自持地”項目需要開發商100%自持，如果利用投資基金的方式做嘗試也只是化解上述北京地產項目不變成萬科的一個重資產項目，但目前還不具有普遍性。
不過也有業內人士認為，住宅項目嘗試輕資產模式已經普遍。包括首創置業、綠城等房企均已嘗試。
按照萬科方面的說法，北京萬科以自有資金參與設立投資基金，主要目的是為了整合合作各方的專業力量與資源優勢，通過專業管理和市場化運作，增強公司投資與管理的能力，提高公司資金利用效率，提升公司的持續盈利能力，促進公司的穩定發展。
