對于重資產的商業地產而言，擁抱地產基金會是好的歸宿嗎?
萬科正試圖給出答案。5月22日晚，萬科通過公告宣布，聯合第三方設立兩支專業商業地產投資基金用以收購、投資公司旗下商業項目的不動產或股權，變重資產為輕資產。
這是萬科在兩個月前作出的決定。3月11日，萬科董事會全票通過《關于萬科商業地產資產整合安排及參與組建商業地產投資基金的議案》，擬設立兩支地產投資基金，收購萬科在建和已完工項目的42個項目中的部分或全部權益，并將這些項目優先委托給印力經營管理。
直至5月22日，萬科正式公開基金的合作對象，以及收益分配、退出機制等具體內容。這是萬科在2014年確定十年戰略轉型計劃后，關于商業地產布局走向的最清晰的計劃。
出資50億設立地產基金
根據萬科于5月22日晚發布的公告，這兩支專業商業地產投資基金是萬科聯合招銀資本、長江招銀共同設立的，分別是招銀成長壹號投資(深圳)合伙企業(有限合伙)(以下簡稱“成長壹號”)、招銀成長玖號投資(深圳)合伙企業(有限合伙)(以下簡稱“成長玖號”)。
成長壹號的基金規模為68.9億元，招銀資本、長江招銀、萬科各自的認繳額是6890萬元、41.34億元、26.87億元，所占據份額分別是1%、60%、39%。招銀資本是成長壹號的普通合伙人，長江招銀、萬科則為有限合伙人。
成長玖號的基金規模為60.01億元，招銀資本、長江招銀、萬科各自的認繳額是6010萬元、36.06億元、23.44億元。所占據份額分別是1%、60%、39%。招銀資本是成長玖號的普通合伙人，而長江招銀、萬科則為有限合伙人。
根據公告，萬科在兩支基金中的總出資額為50.31億元。
萬科表示，成長壹號和成長玖號兩支基金的投資方向均為特定社區商業的不動產或股權等資產，投資范圍是萬科旗下的42個商業地產項目。根據前述公告，這42個項目的部分或全部權益將轉讓給投資基金，若全部項目都達成交易，預計作價為人民幣86-90億元。
萬科并未在公告中列明42個項目的名單。截止至2016年底，萬科擁有權益的商業地產項目約為80個，建面超過600萬平方米。
萬科公告亦作出了收入分配的優先和劣后順序，將在扣除合伙企業應承擔的稅費和第三方負債后，合伙企業可用于向合伙人進行分配的凈額視為可分配收入，在分配可分配收入時，優先向長江招銀分配，其次向萬科進行分配，最后向普通合伙人即招銀資本進行分配。
同策咨詢研究部總監張宏偉對第一財經表示，可分配收入主要指招商運營等日常工作持續性產生的經營性收入;而持有年限足夠后，資產本身增值，也會產生可分配收入。
萬科在公告中特別點出，地產投資基金的設立已經綜合考慮市場融資環境。
居房地產研究院總監嚴躍進告訴第一財經，“從當前資金面的層面看，監管層打擊明股實債、銀行貸款也在收緊，會影響當前商業地產的融資情況。從這個角度看，成立此類地產基金有助于回避金融管制。”
兩支基金的存續期限皆為20年。公告顯示，經普通合伙人及持有合伙份額三分之二以上的有限合伙人同意，可以延長或提前終止前述合伙期限。
借道外來資本實現輕資產
萬科早在2009年已透露布局商業地產的想法，至2010年，萬科在深圳、北京等數個大型城市成立商管公司，正式進軍商業地產。但在企業發展本身，住宅開發始終是主角，多年來萬科商業地產發展不溫不火。
2014年，萬科提出“城市配套辦事商”的十年戰略轉型計劃，在傳統的住宅業務以外，加大對商業地產、產業地產等業務的探索與發展。經過近三年發展，萬科商業路徑已初步成熟。目前，萬科商業主要分為四條產品線：萬科廣場、萬科里、萬科紅和萬科2049。
收購印力是迄今為止，萬科商業地產布局中最關鍵的一筆。據萬科披露，公司自2016年1月起與黑石展開洽商，收購印力的交易于2016年6月21日獲得公司董事會審議通過。2016年8月21日，萬科企業通過公告形式收購細節，但最后的股權交割完成是在2016年10月31日。
值得一提的是，收購印力一案，萬科也選擇了與招商銀行合作。萬科通過間接全資附屬公司Vanke SPV持有50%權益的子公司與招商銀行旗下的招銀國際設立的CMBI SPV組成的合資公司作為有限合伙人，再伙同其他兩名合伙人共同設立基金去收購印力股權。
萬科旗下商業將與印力集團進行整合，萬科在商業運營上的目標與野心也凸顯：打造中國領先的商業運營平臺。
印力是全國第三大商業管理集團，截至目前印力累計投資的商業地產項目超過60個，目前管理的資產總規模逾300億元，持有并管理超過30個“印象”系列購物中心，重點分布在長三角、珠三角和環渤海地區，總建筑面積超過430萬平方米。
2月16日，萬科舉行收內部會議，并公布萬科地產、印力兩個團隊的整合事宜，印力董事長丁力業將接替丁長峰成為萬科商業新負責人。
商業地產比傳統的房地產開發更加“重”，大量投資前置，回報周期長、融資量大且期限長，大量的資金沉淀考驗開發商的資金鏈強壯度。
萬科管理層曾在多個場合談及商業地產的輕資產化。收購印力后，萬科商業地產輕資產化終于走出重要的一步。
萬科表示，組建兩支專業商業地產投資基金，用于投資收購公司所擁有的成熟商業物業項目，有助于公司借助外部資本的力量，通過輕資產化運作方式加快公司在商業地產領域的投資運作。而投資基金的良好運行將有助于公司獲得良好的回報，并有可能推動公司商業地產資源整合，形成新的增長點。
根據此前公告，投資基金各參與方已同意委托印力或其下屬公司運營管理上述標的資產包。
以投資基金的方式持有商業物業，是商業地產走向資產證券化的必然路徑。盡管成熟的項目被基金介入后有被“分走利潤”的可能，但張宏偉認為，應該更看重基金的風險共擔、提高資金利用效率的功能。
嚴躍進則表示，地產基金介入商業地產并非百利而無一害，此類基金更看重的是地產項目的投資收益狀況，但往往商業地產項目的更新換代頻率很大，如果中途發生意外，合伙人在招商期或者成熟期會退出，會損害商業項目業態調整。
