無論是上市公司還是創業公司，想從別人口袋里拿錢，終究不是一件容易事。

5月17日，房地產綜合服務商世聯行（002285.SZ）發布公告稱，從去年下半年醞釀的20億元定向增發計劃終止，公司將向證監會申請撤回申請文件。

作為一家市值約155億元的上市公司，世聯行這一定增計劃頗具“野心”，他們原本計劃向不超過10名的證券投資基金、證券公司、信托投資公司、保險機構投資者等對象募集20億元，加上自有資金近5000萬元，投向一二線城市建設13萬間長租公寓。

世聯行旗下集中式長租公寓品牌“紅璞”開業運營僅5000間，簽約房間數量超過20000間。據中國飯店協會公寓委員會統計，目前全國公寓間數已超100萬間，預計到2020年將超過1000萬間。世聯行的定增計劃，意在集結大規模資金快速投資，在這個快速發展領域里站穩腳跟。

公告表示，此次定增計劃終止原因是“再融資政策法規、資本市場環境、融資時機等因素發生了諸多變化”。除此之外，世聯行董事長陳勁松向界面新聞透露，證監會需要公司提交計劃中13萬間公寓的租賃合同，這也是其中一個阻礙因素。

陳勁松認為，13萬間公寓的拓展是一個中長期安排，不可能在這個時候把所有合同簽下來，這樣的要求與行業實際發展情況不相匹配。他表示，對于這樣一個事關民生的行業里，目前并沒有看到融資支持政策的傾斜。

受制于監管規則，世聯行定增計劃受挫，不過作為上市公司，世聯行還有其他例如公司債、中期票據等融資渠道，但作為長租公寓行業創業公司，融資困境更加明顯。

長租公寓由傳統“二房東”生意通過產品改造、互聯網化運營轉型而來，房價高漲背景下，這個原本市場份額極其分散的行業被看中，2012年魔方公寓獲美國華平投資集團投資，彼時魔方在南京僅有約1000間公寓；2014年，發源廣州的YOU+國際青年社區以“雷軍投資1億元”“社群”“創業”等標簽全面攪熱行業。

YOU+創始人劉洋透露，目前中國前Top50的房地產開發商中至少有30家進入公寓領域，除了自有資金之外，他們也在尋求外部融資進行合作。此外，中國還有將近1000個長租公寓品牌，這群人中將近一半拿到了融資。

目前，這些拿到“天使輪”“A輪”的長租公寓品牌已經開始遇到再融資困境，一方面由于行業前期投入大、回報周期長，使得整體估值偏低，股權融資成本極高，投資機構往往在兩三輪投資之后就成為了公司大股東，比如華平投資與魔方公寓，投資者退出方式不足。

另一方面，A輪之后融資難度繼續增加，大部分投資機構趨于謹慎理性態度，大部分只愿意以“股權+債權”的方式投資，并在業績對賭、股權質押、創始人擔保方面提出具體要求。

深圳長租公寓品牌Warm+創始人劉智認為，這樣的局面跟長租公寓行業屬性有關，跟科技行業輕資產、后期裂變增長不同，長租公寓投資一間房要多少錢、目標間數要多少錢都算得出來，但回報卻是后續多年的“細水長流”。因此，創業團隊既要讓投資機構看到行業前景，又要證明團隊的運營能力。

國內公寓創業者聯盟“房東東”創始人全靂認為，投資機構投資長租公寓，更關心的是投資回報率（IRR），而從行業不到10%平均利潤率，顯然很難吸引到財務投資人，行業內更多是產業投資者或者戰略投資者，意在產業鏈上下游形成互補優勢。

目前，長租公寓估值主要有幾個考量要素，一是管理房屋規模數量，二是租客數量，三是租約生產的現金流，四是租約年限現金流折現，五是運營效率體現。與兩年前相比，機構投資更趨理性，過去投賽道（行業），現在就是看賽手（創業者）。

在融資困境驅使下，各長租公寓品牌發展路徑開始分化。以YOU+為代表的注重對運營能力的提煉，偏向于輕資產運營；以自如、世聯行為代表的存量資產介入，試圖鏈接運營與交易環節；以地產商為代表的產業鏈延伸；以酒店行業為代表的品牌與運營能力嫁接。

但終究長租公寓是重資產屬性，例如互聯網行業發展100萬個用戶是輕而易舉，但長租公寓卻需要100萬間房，以最低2萬元每間房的成本測算，前期投入高達200億元。因此無論是以哪種方式，如果要追求適度規模，必要尋求規模資金支持。

在產業資本支持以及股權融資之外，伴隨著長租公寓行業爆發的租房配套金融行業，在過去兩年時間里熱鬧無比，但隨著行業縱深發展，眾籌、租房分期、互聯網金融、小額貸款等金融手段已被證實是“杯水車薪”或“飲鴆止渴”。

全靂告訴界面新聞，如果長租公寓創業公司沒有標準或規范發展，那么融資都是“飲鴆止渴”。無論是資產抵押債券（ABS），還是其他融資創新模式，行業不解決實際盈利，再多融資也是只是短線救急而已。他認為現在不少公司金融杠桿非常危險，估計年底會有2-3家公寓創業公司“爆倉”。

劉洋則認為，年初魔方公寓進行的3.5億元ABS融資是行業目前“沒有辦法的辦法”，是在房地產信托投資基金（REITs）推出之前的較好選擇。他透露，YOU+目前也準備拿出十多個項目出來進行ABS融資，并且在與不動產基金談判，進行“基金持有、YOU+運營”的方案嘗試。

相比較于酒店、地產行業，長租公寓行業是比較初級的行業，主要表現在管理體系、人才培養、標準化服務、供應鏈上。但戰略性機構依然看好，更多房地產開發商也會繼續進入。

全靂透露，2017年長租公寓股權投資會超過100億元，“長租公寓并不是個賺錢的行業，但目前也沒有更好的選擇。”

拿到錢之后，面臨著規模擴張、產品鍛造、品牌提升、運營體系搭建、人才培養、行業競爭等事務。

更最重要的是，在下一輪融資到位之前，要保有現金流維持團隊快速學習進化，“在行業做大之后，競爭對手沒剩下幾個，我還在場就夠了。”劉智稱。