長租公寓正成為上市房企新的發力點。
5月15日，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”入杭，再下一城。
隨著調控政策密集出臺，樓市進入“白銀時代”，萬科（000002.SZ）、世聯行（002285.SZ）、綠城服務（02869.HK）、龍湖地產（00960.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等上市房企，紛紛謀求新業務轉型。長租公寓的“跑道”上，除了原本的鏈家、我愛我家等房屋中介、互聯網起家的品牌公寓外，陸續出現上市房企的身影。
而市場剛需賦予了長租公寓足夠的想象空間。
在2016年12月《租賃崛起》報告中，鏈家描繪了一片租賃藍海：國內房屋租賃市場規模1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億。
搶灘長租公寓
萬科在2016年年報中提到“單一的經營模式”亟待轉型，將積極布局“長租公寓、教育度假、養老等不動產衍生服務”。
除了5月在杭州首推298套房源，萬科旗下公寓品牌“泊寓”也已在上海、廣州、廈門、合肥等地布局。
“2015年，萬科上海正式進入長租公寓領域，2015年底安亭新鎮店投入運營，目前入住率約為95%，租金880-2600元（不含物業費）；2016年7月，張江國創中心店開業，租金3500-4900元（不含物業費）。翡翠公園店和安亭二期店在2016年12月開業，虹橋南華園店將于今年6月開業，共計推出155套房源。” 5月16日，上海萬科相關負責人向記者介紹。
在2016年報中，萬科表示，“2017年，公寓業務將加速規模擴張，繼續優化房源管理、客戶資源、業務界面、運營平臺、支付系統等在內的統一業務支持平臺”。
不過，在2016年高達2404.8億元營收中，其并沒有詳細披露公寓業務帶來的業績。年報中只注明，“其他業務收入20.7億元”。
坐標深圳的世聯行，則將旗下“紅璞公寓”首站放在了廣州。
2015年8月，首個項目落地廣州后，世聯行先后在武漢、杭州、南京、成都等20個城市拓展。“世聯紅璞在廣州收房逾1萬間，在廣州長租公寓市場份額排名第一，武漢年度簽約超7000間”，其2016年報顯示。
不過，世聯行年報顯示，包含長租公寓在內的資產管理服務營收約8億元，其中長租公寓營收僅為0.43億元。欣慰的是，相比于2015年長租公寓491.3萬元的收入，2016年同比增速高達768.59%。
值得一提的是，就在5月16日，世聯行因為“再融資政策法規、資本市場環境”等因素決定終止20億元定增方案，此前其擬將募集資金投入一、二線城市，建設13萬間長租公寓。
不過，雖然上述定增計劃終止，但世聯行布局長租公寓的癡心不變。年報稱，“經過一年的探索，公司初步確定了‘聚焦整收，適當涉入集中式散收’的長租公寓發展策略。”
3月29日，世聯行董事長陳勁松曾在業績發布會上表示，“世聯行做長租公寓的目標是100萬間，這是一個長期的投入過程，并不著急盈利”。
“按照推算，第一年運營一間公寓的稅前利潤率會在虧損的40%-30%左右，第二年出租率會穩定在90%左右，從第三年開始，將逐步實現盈利，單個十年以上公寓項目的平均稅前利潤率可以接近15%”，世聯行在年報中表示。
7月1日，龍湖地產旗下長租公寓“冠寓”，將在杭州開啟約500套首批房源。
在2016年中期業績說明會上，龍湖地產首次公開表態進軍長租公寓領域，計劃3年內布局300處。官網顯示，其已經落子重慶、成都，其中龍湖冠寓重慶源著店開業173間，主要戶型為30平米套間。
潮水洶涌面前，綠城選擇了牽手沖浪者。
2015年12月22日，綠城服務與成都長租公寓品牌優客逸家，共同注資成立浙江綠城優客資產管理有限公司。
“2016年集團以收房整合為主，結合重點發展方向——返租房，通過業主參與，提供空置的公寓出租給第三方，我們積極地收集管轄項目里的公寓資源，統一裝修后進行長、短期租賃。”在2016年年報中，綠城服務稱。
“二房東”的必修課
雖然上市房企紛紛搶灘長租公寓，但運營管理有難度，租房體驗參差不齊，適應“二房東”角色，他們仍要學習不少必修課。
此外，最直接的沖擊是，今年4月，上海浦東唐鎮、高橋、浦西、普陀、寶山、虹口等部分違規長租公寓，面臨被清退的局面。
某上市房地產公司投資總監直言并不看好上市房企的做法，“上市房企很多是對40-50年產權房的過渡性利用，我更看好鏈家等中介，優勢遠大于新進企業，比如如家和自如寓在北京累計房源已近10萬間。”
多位房地產咨詢人士則告訴21世紀經濟報道記者，目前長租公寓的盈利來源還停留在租金與拿房成本的剪刀差，盈利模式亟待清晰化。
睿意德中國商業研究中心研究人士認為，“1000-3000元/月租金產品是長租公寓主流，競爭核心仍在于從拿房到出房的存貨周轉速度，比拼的是不同公司的運營能力。”
“國內長租公寓尚處于初期階段，租金減去拿房成本，這種盈利賺不了多少錢，單一盈利模式并不長遠。”5月18日，克而瑞研究中心高級研究員朱一鳴指出。
世聯行在2016年年報中顯示，包括長租公寓在內的資產服務業務，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運營成本”。
“長租公寓毛利率的走勢或呈現U型”，易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進認為，“隨著規模擴大，隊伍不好管，比如說客戶會更挑剔、產品經營需協調更多內容，毛利率會有一定下滑，不過如果繼續做大到一定程度，又可產生規模效應，毛利率有望提升。”
資產證券化或許成為其出路之一。
第一太平戴維斯中國市場研究部主管James Macdonald就指出， “資產證券化、資產托管、降本增效，以及合作開發運營都是長租公寓未來可探索的方式”。
21世紀經濟報道記者發現，公寓品牌you+與58金融合作出讓租金收益權，將房屋租約產生的現金流轉化成固定收益的理財產品，所募得資金用于后續項目開發。
另一個借鑒案例是，今年1月，魔方公寓發行公寓行業首單ABS產品，募資總額3.5億元。
