2014年，萬科于30周年之際提出了“城市配套服務商”的轉型方向，確立要在十年內完成新業務探索與布局。
三年過去，萬科除了賣房子，還當起了房東、操心起教育與養老事業、拓展物流地產與旅游度假區……
期間，各個區域公司或城市公司也先后喊出了轉型口號，如廣深區域的“八爪魚”戰略、北京區域的“6+X”戰略、上海區域的“熱帶雨林”、成都萬科的“1+7”城市配套生態圈等。
上述幾項中，作為“占領”租賃市場的路徑，長租公寓沒有意外占據了一席。這項剛剛在2016年確立名為“泊寓”品牌的業務，正在各個城市馬不停蹄地落點。
4月28日，廣州萬科以36億元競得兩宗地塊的這一天，廣州泊寓總經理張成皓在朋友圈宣布，泊寓當天也“在緊鄰珠江新城的核心區域獲取住宅物業1.6萬方，未來在此區域泊寓將有四個門店，提供近1300套出租房源”。
廣州泊寓獲取項目的十天前，在北京萬科中心，泊寓北京內部人士向觀點指數介紹，當下北京泊寓的擴張速度比較快，項目數字每個月都可能產生變動。
萬科的多元化發展自提出以來便受到許多投資者關注，但2016年年報中關于泊寓的發展情況卻被一筆帶過。
不過，從今年來業績會及電話會議中萬科的回應，大致可以拼出這樣一幅泊寓版圖：截至2016年底，萬科泊寓共進入18個城市，已開業項目44個。2017年5月，萬科泊寓大約有15000間已經開業， 此外還有35000間在統一裝修，開業滿6個月的平均出租率達到 80%以上。
“2017年，萬科把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發展。”萬科董秘朱旭曾在2月份銷售及經營情況電話會議上如是回應。
泊寓之“名”
2016年4月，“泊寓”一詞傳開之前，萬科旗下各公司對長租公寓業務的叫法并不一。如廣深區域2014年提出的“八爪魚”中，便包括了萬科驛、萬科派，這兩個業務均為長租公寓產品線；在廈門與西安，長租公寓還曾有過“被窩公寓”及“VV公寓”等名字。
萬科2015年年報中顯示，期內長租公寓業務領域已經初步形成了以萬科驛為主、萬科派、被窩公寓為輔的產品體系。長租公寓已開業數量超過1000間，此外還有超過20000間正在籌備開業。
到了2016年初，萬科旗下部分城市公司的長租公寓業務微信公眾號，相繼開始了更名行動，各個公眾號的VI設計趨于一致，口號也更改為“城市青年家”。
據上述泊寓北京人士向觀點指數介紹，目前“泊寓”還未做正式的品牌發布會。而在去年4月份，消息便指出“泊寓”內部整套的VI系統和宣傳內容都已設計完成，集團等待恰當機會發布。
該人士稱，萬科內部正在逐步整合各個公司的泊寓產品，制作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等事務。當平臺梳理完畢，萬科將正式發展“泊寓”這個品牌。
據悉，泊寓已于今年4月5日上線了APP 2.0版本，從軟件上可以看到四大區域各個城市已開業泊寓項目的詳細情況，并進行線上預訂。
平臺整合之時，泊寓這一創新業務的組織架構或許也將迎來調整。2017年3月27日，在2016年投資者業績交流會上，萬科曾提及，萬科的合伙人機制要求扁平化的機構，原來“總部—區域—一線”的模式已經不適合新的業務了。
萬科管理層透露，今年計劃將泊寓變成總部直屬業務。據了解，萬科長租公寓的業務主要是歸各個城市公司來負責，同樣實施合伙人制度。
據廣州泊寓總經理張成皓介紹，堅持合伙人制是泊寓組織的重要特點，組織中嘗試輪值主席的管理方式，每一個管理人員也是一個業務人員，組織相對扁平化，廣州泊寓目前的人數不到60人。
值得注意的是，雖然外界了解得比較多的是泊寓這個品牌，但萬科家大業大，長租公寓的產品并不只這一條線。目前，萬科在長租公寓這一塊優先發展的是泊寓這個品牌，但未來也可能有更多的品牌出現。萬科內部已有在試水高端或更低端的產品，但還未到推廣的時候。
張成皓更為具體地介紹道，除了泊寓，廣州也在小范圍嘗試青年白領以外的長租人群，例如“峯匯”項目是面向高端人群的服務式公寓，“科學城”項目有部分面向企業的藍領公寓。這些產品暫時屬于地域性的嘗試產品，暫時未到“泊寓”產品復制的階段。
賽道泊寓
根據城市流動人口、房價收入等篩選原則，萬科在長租公寓業務上重點布局四個區域12個城市，包括廣州、廈門、南京、深圳、武漢、北京、天津、青島、上海、成都、西安、杭州。目前發展較快的有廣州、廈門等。
表：萬科泊寓于部分城市規模統計
數據來源：觀點指數、企業公布
價位上，據泊寓廈門總經理吳迪介紹，由于泊寓的定位為大眾市場，所以其定價是按照片區的平均租金水平來定，沒有做產品的溢價。廈門泊寓所選擇的物業以商用物業為主，也有部分是住宅用地，但住宅用地的成本會更高一些。
廣州泊寓總經理張成皓則表示，廣州和其他城市一樣，遵從泊寓的業務憲法——“市場化定價”。泊寓產品定位針對目前房屋租賃市場的大眾人群——35歲以下年輕白領的。
泊寓北京一位人士也介紹，北京的青年客群層次拉得比較開，泊寓產品會有檔次之分，最終會根據消費者的支付能力來定價。
物業選取上，泊寓北京透露將優先選擇公共交通便利的物業，四環左右將是其拓展的重點，且項目產權以商業、綜合為佳。
目前，泊寓北京已有的13個項目中，4個是萬科自有的，9個為外部獲取，外部拓展方式又可分為輕資產和重資產方式。
輕資產方式即租賃方式，泊寓與項目持有方（或經營方）簽訂長期房屋租賃合同（一般超過15年），重資產方式為通過收購獲得物業產權或長期使用權。
泊寓廈門方面則透露，目前泊寓比較多的物業是前期按照傳統的開發方式建成，接手后再進行物業的改造。隨著時間的推進，這類項目將越來越少，廈門泊寓更傾向于在一個項目的前期開發便介入進行產品設計。
泊寓廈門總經理吳迪所稱的這種方式在廣州便有一個典型的產品。據悉，廣州萬科云城這一項目涉及了多個“八爪魚”業務，由于前期拿地時便有了轉型新業務的想法，項目在建設時就規劃了長租公寓業態。
其實，萬科進入長租公寓領域并不算早，包括鏈家自如、YOU+等品牌已先行在這一領域布局。比起其他公寓品牌，萬科這個強大的靠山實則為各城市公司減少了發展泊寓業務的資金壓力。也就是說，萬科的泊寓產品是一盤棋策略，資金由集團來籌集，本地的團隊不需要操心資金問題。
廣州商業市場人士分析，開發商擁有成熟的開發鏈條，對硬件的改造與投入擁有先天的優勢。相比之下，基金出身的運營商則會考慮中長期的收益，使之在開發運營過程中更加注重品質，在中長期的管理、服務上有優勢。
據悉，目前規模最大的公寓品牌自如，已管理40000套價值3000億的房屋資產，擁有25萬間自如友家，7棟自如寓，擁有超過60萬的自如客。雖然萬科目前包括未開業在內的泊寓規模僅有5萬間，但做了多年“龍頭房企”的萬科，在租賃業務上也不甘落后。
4月份業績電話會議上，萬科透露，長租公寓是公司發展的重點。未來中國市場將有很大量的租賃需求，但是C2C租賃痛點多，所以集中式的品牌公寓擁有很大的市場容量。希望未來做到15萬間的水準，成為國內排名前列的長租公寓供應商。
不過，萬科的目標似乎并不止于此，泊寓北京在2017年2月份的春茗活動上曾透露，萬科預計到2018年拓展公寓目標45萬間，預計年收入94億元。此外，萬科遠期規劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達到155億元，為一半以上城市新進入者提供長期租住空間及服務。
房東的煩惱
北京市場人士認為，長租公寓比起民宅等產品，由于租賃周期更加靈活，環境與配套服務條件更高，長遠來看遠其收益要比改造前的產品要高一些。
投資了不少公寓項目的魔方金服則認為，開發商進入長租公寓市場，最大的優勢是母公司的資本實力和依托母公司信用而獲得的超低融資成本。超低的融資成本決定了開發商可以接受相對低的回報，在房源上有很強的競價優勢。
但比起傳統地產業務，發展長租公寓更像是一樁“細水長流”的生意。
表：較知名長租公寓品牌一覽表
數據來源：觀點指數
業內人士曾表示，長租公寓前期收購、改造及稅收的成本較大，投資回報率不高，回報周期長。有觀點認為，開發商的人力成本較高，因此現階段進入長租公寓市場不太可能獲得很好的回報，第一階段只能是擴展虧損期。
新派公寓人士透露，一般長租公寓項目要求5-7年能夠回本，但新派在建的新機場項目由于成本沒有控制好，目前已投入超過2000萬元，導致回本可能需要更長時間。
對于長租公司的盈利情況，萬科不同城市泊寓業務負責人給出了各自的看法。
廣州泊寓張成皓坦然表示，長租公寓業務的盈利性確實比傳統地產業務有較大差距，這也是中國目前的租金售價比、高額的租賃稅費所影響的。
“但是租賃業務有較為穩定的現金流，受調控的影響較小，客源與傳統的即售業務和其他一些新業務之間有較好的適配，從這些方面來看，盡管業務盈利并不強，但依然是萬科的戰略業務。”
泊寓廈門總經理吳迪透露，不同泊寓項目的前期改造成本不一樣，但出于對整個居住標準的追求，萬科在這方面的投入會比較大。租入租金和改造成本占到總成本的80%，僅裝修改造的成本就需要運營三年后才能夠覆蓋。
泊寓北京人士也表示，目前整個行業的投資回報周期普遍較長，租賃的輕資產模式在5-8年左右，而萬科則預計5年能夠收回成本。在北京市場，由于物業升值較快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以運營商只能盡力壓縮其他的成本。
相比之下，對于重資產方式就比較擔擾。上述人士稱，重資產項目甚至需要十幾年、二十年實現盈利。泊寓北京拓展重資產的方式，主要是出于對資產增值的考慮，而且長租公寓的投資回報情況并不比寫字樓差。
除了收購的成本，消防與稅收的問題也是限制長租公寓發展的硬傷。目前改造成長租公寓的物業包括了傳統的公寓、寫字樓、酒店、廠房等物業，業內人士透露，由于物業消防標準要求尚不清晰，消防的問題頗讓這些房東們頭疼。
其次，是稅收的成本。營改增后，雖然6%的增值稅比原先的征收標準要低一些，但若加上12%的房地產稅，長租公寓的稅收成本依舊不低。
長線釣大魚
對于長租公寓面臨的利潤不高、回報較長問題，吳迪表示，國內租賃業從起步到現在并不長，行業仍處于探索的階段，主要還是得扎實地把握好客戶的需求。
雖然盈利還未解決，但吳迪認為，萬科選擇了做大眾市場，如果沒有規模，怎么生存下去？
據悉，目前廣州、廈門以及北京這三個城市都提出了各自的目標。泊寓北京方面希望在5年內能運營10萬間的規模。現時籌劃準備的長租公寓項目達到了13處，計劃投資上百億元，目前累計投入了20多億元。
廣州泊寓總經理張成皓則稱，廣州泊寓今年開業的規模預計達到1萬間左右，預計年營收將突破1個億。
在廈門，據去年泊寓廈門品牌發布會所透露，泊寓廈門希望在三年內服務的客戶人數超過10萬人，成為廈門最大的長租公寓品牌。
規模可以用數字來衡量與想象，但回歸到實際，長租公寓盈利的路途還有多遠？
廣州商業市場分析人士認為，對于核心區域的優質公寓，其本身便具備增值的條件。在較為寬松的貨幣政策的環境下，物業租金將會水漲船高。
基于投資與資產增值的目的，若長租公寓運營商能夠提供穩定的服務，客觀上來說，實現長期的集中收益并不難，“所以最根本的就是不要把自己的產品搞砸，解決好消防問題，做好產品與服務”。
“萬科至今更愿意把自己稱為一個不動產商，而不是純粹的房地產開發。”吳迪如是說道，萬科更在乎的是開發之后的經營管理，這與傳統的開發都是完全不同的。如果產品精細度無法做到與業務相匹配的話，這項業務是會很容易死掉的。
在解決盈利難的問題上，張成皓稱，泊寓業務也在通過深挖物業價值、提升運營能力、打造高效的扁平化組織來提升業務的盈利能力。譬如，運營泊寓開發的專有平臺，將租務場景實現了線上管理，降低了管理成本。
私募基金人士則分析，在產品研發和運營能力上，開發商將會逐漸掌握優勢。能夠在更復雜的地產開發實現標準化的流水線作業，長租公寓的產品和運營對開發商而言只能算小兒科。
“他們可能面臨的比較大的問題還是傳統地產行業的人力成本過高，要整體達到盈虧平衡點還有很長的路要走。”
雖然回報周期較長，但隨著土地出讓市場中對自持比例提出要求，北京市場人士認為，發展長租公寓業務，也可以讓企業培養一個很好的運營團隊。
若進一步把長租公寓放到“萬億大萬科”的計劃中，或許更容易理解目前萬科對于長租公寓規模訴求的邏輯。
萬科曾提出，在第四個十年，萬科在服務于城市發展的生態系統中相關的企業體量，對行業的影響和對社會的貢獻要達到萬億企業的水準，而新拓展的業務要能夠與傳統開發業務并駕齊驅。
市場人士稱，作為新業務的一份子，長租公寓分擔一點任務很正常，當下租賃市場的發展空間也支撐得起規模的想象。當然，所存在的種種問題，也是泊寓在擴張過程中需要跨過的幾道門檻。
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