雅居樂重回旅游地產(chǎn) 長沙5000畝小鎮(zhèn)大盤能否破局？

核心提示：借著來自2016年7月份住建部聯(lián)合發(fā)布的培育特色小鎮(zhèn)的政策“東風”，特色小鎮(zhèn)這一股“火”也在房地產(chǎn)市場迅速蔓延。碧桂園、恒大、富力、時代等一眾同行先后涉足小鎮(zhèn)“撈金”后，曾經(jīng)的華南五虎雅居樂也開始謀劃從旅游地產(chǎn)向特色小鎮(zhèn)靠攏。

 

　　歷史上的赤壁之戰(zhàn)，因諸葛亮和周瑜借助東風火燒曹營成就一段佳話，21世紀的今天，借著來自2016年7月份住建部聯(lián)合發(fā)布的培育特色小鎮(zhèn)的政策“東風”，特色小鎮(zhèn)這一股“火”也在房地產(chǎn)市場迅速蔓延。

　　碧桂園、恒大、富力、時代等一眾同行先后涉足小鎮(zhèn)“撈金”后，曾經(jīng)的華南五虎雅居樂也開始謀劃從旅游地產(chǎn)向特色小鎮(zhèn)靠攏。

　　其實除了業(yè)績一直較為突出的清水灣，近幾年雅居樂其他旅游地產(chǎn)項目在行業(yè)內表現(xiàn)并不顯眼，新動態(tài)亦不多，以致這頗被看重的業(yè)務沉寂了許久。

　　但5月11日雅居樂地產(chǎn)官方微信號卻鮮見地發(fā)布了一則關于其三年多前首入長沙獲得的依云小鎮(zhèn)項目的推廣信息，雖未細說具體的計劃，但再有新產(chǎn)品推出。

　　巧合的是，近兩個月雅居樂集團主席陳卓林先后與時代地產(chǎn)、綠城的高層洽談旅游地產(chǎn)類特色小鎮(zhèn)項目，表示要啟動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊。

　　市場開始猜測，雅居樂正在重新擴張其旅游地產(chǎn)業(yè)務，并借助國內正吹起的小鎮(zhèn)熱浪，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域。

　　只是，在雅居樂此前大舉進軍旅游地產(chǎn)卻遭遇發(fā)展瓶頸的前車之鑒下，再踏足文旅特色小鎮(zhèn)能否“東山再起”，于市場乃至雅居樂自身而言，都還是一個問號。

　　對此，有市場人士認為，雖然遇到阻礙，但雅居樂也同時積累了一定的大盤開發(fā)經(jīng)驗，在此基礎上通過與其他企業(yè)合作的方式切入產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，未來還是有一定發(fā)展想象空間的。

　　長沙5000畝小鎮(zhèn)大盤

　　為尋找新利潤增長點同時規(guī)避住宅地產(chǎn)風險，2011年雅居樂開始在全國多個城市復制清水灣模式，大舉布局旅游地產(chǎn)，并將其定為重要產(chǎn)品線，“從2013年開始公司旅游地產(chǎn)的收入占比有望達到三成。”

　　2013年9月2日，由陳卓林親自與當?shù)卣胶灱s落定的長沙依云小鎮(zhèn)，便是這一時期的產(chǎn)物。據(jù)悉，當時該項目從洽談到落地僅用了不到3個月的時間，規(guī)劃用地達5000畝，折算樓面地價僅434元/平方米，但計劃總投資約200億。

　　算起來，這個被陳卓林定位為“5000畝世界級山湖溫泉不動產(chǎn)”的旅游地產(chǎn)項目落地已近四年，一期開售也兩年有余，但若不是此次要推新品而做前期宣傳，不說行業(yè)內，連當?shù)啬苤涝擁椖啃聞討B(tài)的市場人士都不多。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解到，雅居樂依云小鎮(zhèn)位于長沙市寧鄉(xiāng)縣灰湯鎮(zhèn)灰湯村寧灰公路附近，是結合當?shù)販厝Y源，集高檔溫泉養(yǎng)生會所、溫泉酒店、溫泉景觀公園、演藝中心、商貿中心、游樂中心、低密度住宅為一體的綜合休閑旅游項目。

　　按規(guī)劃，依云小鎮(zhèn)分三個片區(qū)，包括以溫泉為主題的餐飲、活動及體驗區(qū)，以小面積度假院落及會所為主的密林度假中心，還有以水上活動、酒莊、高端療養(yǎng)為吸引點的一河兩岸旅游目的地，分為9期開發(fā)。

　　2014年5月依云小鎮(zhèn)一期正式動工，占地800畝，原計劃建筑面積約87.7萬平方米，總戶數(shù)約7563戶，包括高層、別墅、公寓，還有約4.3萬平方米商業(yè)，主要為底層商鋪和主題商業(yè)街。

　　同年12月份，該項目一期的產(chǎn)品進入認籌階段，2015年2月，正式開賣，但關于項目入市后兩年里的銷售和開發(fā)情況，卻難以查詢。觀點地產(chǎn)新媒體曾聯(lián)系雅居樂方面了解，截稿前未得到明確回復。

　　雅居樂只在2016年年報中提及，截至去年底，依云小鎮(zhèn)預計總建筑面積約73.96萬平方米，包含69.87萬平方米的住宅及配套面積，其中已竣工面積僅1.78萬平方米，在建7.22萬平方米，約60.86萬平方米持作未來發(fā)展。

　　今年3月份的業(yè)績會，雅居樂方面曾提到，年內長沙依云小鎮(zhèn)將推出新組團，具體有何計劃卻未細說。

　　此次雅居樂官微的信息中也沒有提及，但觀點地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，一個名為“寧鄉(xiāng)項目”的微信公眾號曾在2月底發(fā)布消息稱，雅居樂依云小鎮(zhèn)項目一期已完成1棟高層、4棟商業(yè)樓、41棟別墅樓、溫泉景觀公園共計約16萬平方米面積的建設，目前正對外銷售。

　　項目二期啟動也提上了日程，計劃3月初啟動別墅建設，5月中旬啟動高層和酒店建設。

　　“二期工程總投資10億元，2017年計劃投資3.5億元，主要建設內容為2棟高層公寓（約4萬平方米）、11棟合院別墅（約1.5萬平方米）以及1棟溫德姆豪生溫泉酒店（約5萬平方米）。”

　　至于銷售情況，網(wǎng)上能搜索到的僅有一個當時的市場報道，依云小鎮(zhèn)首次開盤推出百套別墅，當天獲得近1億的銷售額。

　　一位不愿署名的長沙業(yè)內人士透露，其實依云小鎮(zhèn)首開并不理想，項目以地緣性客戶居多，消化完周邊客群后，難以吸引更大范圍的客戶，不久便陷入了緩慢的開發(fā)及去化周期中。

　　依云小鎮(zhèn)本身所在的寧鄉(xiāng)縣灰湯片區(qū)離長沙城區(qū)較遠，片區(qū)配套發(fā)展尚不成熟，也無其他品牌開發(fā)商入駐，無法形成聯(lián)動效應，能獲得的城市外溢需求并不多。

　　再者，溫泉季節(jié)性十分明顯，以溫泉為業(yè)態(tài)核心的依云小鎮(zhèn)不僅導客渠道太單一，客群范圍也相對較窄，以致項目一直存在瓶頸。

　　該人士還指出，去年恒大童世界、湘江富力城以及本土開發(fā)商的幾個定位文旅的小鎮(zhèn)項目也陸續(xù)落地，相比需要40分鐘-1小時到市區(qū)的依云小鎮(zhèn)路程近了一大半，且客群定位、配套、政策、交通等也更具優(yōu)勢，不僅分掉不少的客流，亦加重了市場競爭格局。

　　加之2014年旅游地產(chǎn)市場恰好轉弱，低迷大環(huán)境非未營造良好的入市時機，以致依云小鎮(zhèn)入市至今不僅工期受累，銷售也不理想，目前一期仍在銷售中，而片區(qū)導客成最大的難題。

　　雅居樂借小鎮(zhèn)東風

　　實際上，長沙依云小鎮(zhèn)的情況并不是個案，雅居樂在云南等地的旅游地產(chǎn)項目也遭遇了類似的去化難題，而“復制”是導致該結果的主要原因。

　　盡管海南清水灣銷售一直較為突出，成為雅居樂前幾年旅游地產(chǎn)板塊擴張的標準模版，但樂觀的陳卓林在復制的過程中，卻沒有考慮市場性質與客戶群體不同的問題。

　　除了開發(fā)模式，連清水灣的產(chǎn)品形態(tài)和定位也照搬到了云南、長沙等城市，以致后期無法迎合當?shù)厥袌鲂枨螅霈F(xiàn)去化難題，更在2014年旅游地產(chǎn)市場供大于求的情況下遭遇重創(chuàng)。

　　三年多時間過去，雖然陳卓林表示旅游地產(chǎn)目前已占整個集團地產(chǎn)營業(yè)額約20%，但雅居樂的旅游地產(chǎn)業(yè)務似乎還沒緩過勁來，除了清水灣，其他項目仍然未擺脫困境。

　　對比過去三年的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，雅居樂旅游地產(chǎn)項目集中的海南及云南區(qū)域預售額2014-2016年分別占當年總額的19%、17%、19%，據(jù)此計算對應的銷售額約為83.9億、75.19億、100.35億。

　　其中清水灣2014-2016年的預售額就分別約為75億、70億、90億，兩組數(shù)字相減后，其余幾個旅游地產(chǎn)項目合計預售額有8.9億、.5.19億、10.35億。

　　不過，從最近雅居樂尋求與綠城、時代地產(chǎn)的合作，還有依云小鎮(zhèn)二期開工等動作來看，去年業(yè)績及財務提升后，雅居樂似乎準備再戰(zhàn)旅游地產(chǎn)。

　　而且在目前特色小鎮(zhèn)這股東風的“吹拂”下，雅居樂這次提出的是旅游地產(chǎn)類特色小鎮(zhèn)。“已開始研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，2017年將在這方面有一些動作。”陳卓林近期接受媒體采訪時曾明確表示。

　　隨后，雅居樂便于2月及4月先后與時代地產(chǎn)及綠城“就特色小鎮(zhèn)建設等方面進行了深入交流”，尋求合作機會。

　　從目前披露的信息看，雅居樂與該兩家房企商討的內容包括土地獲取、小鎮(zhèn)開發(fā)建設、成本測算、運營管理模式，以及管控考核、項目跟投、投資策略、代建模式等，未來將采取資源及渠道共享、優(yōu)勢互補的方式合作。

　　“在如今的大環(huán)境趨勢下，房企要在三四線城市繼續(xù)拿地擴張不可避免會遇到特色小鎮(zhèn)的開發(fā)問題。”對于雅居樂從旅游地產(chǎn)向特色小鎮(zhèn)的轉變，業(yè)內人士胡曉鶯如是指出。

　　實際上，特色小鎮(zhèn)“一平方公里核心區(qū)，三平方公里規(guī)劃區(qū)，五平方公里延展區(qū)”的“一三五”模式與旅游大盤的開發(fā)模式有一定相似之處，對于曾有大盤開發(fā)經(jīng)驗的雅居樂來說，未嘗不是一個優(yōu)勢。

　　而從曾為清水灣引入摩根士丹利的資金這一事件來看，在項目的后續(xù)資金架構及金融體系方面，雅居樂也有自己渠道和方式，“做旅游大盤及特色小鎮(zhèn)周轉相對慢，長期有效資金扶持對項目能否長遠發(fā)展也有絕對重要性的意義。”

　　不過，旅游地產(chǎn)畢竟與特色小鎮(zhèn)有很大的不同。昆明中原資源中心總經(jīng)理康兵就提到，前者以住宅為主，基本通過住宅產(chǎn)品來吸引客戶且實現(xiàn)資金回流，由于沒有其他業(yè)態(tài)的支撐，更容易遭遇住宅去化難題。

　　但特色小鎮(zhèn)“核心是旅游度假，要產(chǎn)業(yè)先行，居住是第二位”，不僅業(yè)態(tài)更豐富，要求注入文化、度假、養(yǎng)老、醫(yī)療等內容，也更關注未來的經(jīng)營和發(fā)展，運作方式有明顯差異，對開發(fā)商各方面的要求無疑也更高。

　　作為特色小鎮(zhèn)的新手，雅居樂選擇與時代地產(chǎn)和綠城合作無疑也是出于這方面的考慮。

　　換個角度而言，政府也并不希望大型特色小鎮(zhèn)被做成純粹的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因而會更注重企業(yè)的產(chǎn)業(yè)培植、社區(qū)營造、產(chǎn)品后續(xù)運營，還有旅游內容植入等能力。

　　“所以房企抱團成長是好事，因為沒有企業(yè)能大包大攬完成這些板塊。”胡曉鶯表示。

　　尤其整個行業(yè)仍處在探索的起步階段，房企獨自開發(fā)特色小鎮(zhèn)這樣的大盤難度較大，因而國泰君安分析師劉斐凡也認為，采取合作抱團的方式，分擔風險的同時資源共享、優(yōu)勢互補，“對項目的前期開發(fā)和后期營銷都會有很大的幫助”。



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